Immobilienverkauf trotz Kredit
Ein laufender Kredit ist kein Verkaufsverbot. Haus, Wohnung oder Grundstück lassen sich auch dann verkaufen, wenn die Bank noch im Grundbuch steht. Sie haben vier klare Wege, plus eine Sonderlösung.
Kann ich mit laufendem Kredit verkaufen?
Ja, ein laufender Kredit steht dem Verkauf nicht im Weg. Ob Haus, Wohnung, Grundstück oder eine andere Immobilie: Verkaufen dürfen Sie trotz offenem Hypothekendarlehen.
Die eigentliche Frage ist nicht ob, sondern was mit dem Kredit passiert. Denn die Bank hält Ihr Pfandrecht im Grundbuch, solange das Darlehen läuft. Genau dafür gibt es vier saubere Lösungen.
Welche davon zu Ihnen passt, hängt von Verkaufserlös, Restschuld und Ihren Plänen nach dem Verkauf ab.
Ihre vier Wege mit dem Kredit
Beim Verkauf trotz Kredit haben Sie vier Optionen. Jede passt zu einer anderen Ausgangslage. Hier der schnelle Überblick, darunter jeweils im Detail.
Kredit tilgen
Sie lösen das Darlehen mit dem Verkaufserlös vollständig ab. Die einfachste Variante, sofern der Erlös die Restschuld plus Pönale deckt.
Umschulden
Sie kaufen neu und nehmen das Darlehen mit. Bestehende Schuld in einen neuen Kredit überführen und Konditionen frisch verhandeln.
Auf Käufer übertragen
Der Käufer übernimmt Ihren Kredit. Käufer und Bank müssen zustimmen, dafür entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung.
Weiter tilgen
Sonderlösung: Sie verkaufen, zahlen aber selbst weiter ab. Setzt voraus, dass das Pfandrecht aus dem Grundbuch gelöscht wird.
Kredit aus dem Verkaufserlös begleichen
Der direkteste Weg: Sie tilgen Ihren Immobilienkredit vollständig aus dem Verkaufserlös. Die Bank ist bezahlt, das Pfandrecht wird gelöscht, der Fall ist erledigt.
Ein Punkt verdient Aufmerksamkeit: Bei vorzeitiger Tilgung kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung (Pönale) verrechnen. Sie gleicht die Zinsen aus, die der Bank durch die frühe Rückzahlung entgehen.
Daumenregel: Dieser Weg lohnt sich, wenn der Erlös sowohl die Restschuld als auch die Pönale deckt. Rechnen Sie beides zusammen, bevor Sie sich festlegen.
Kredit umschulden
Sie verkaufen und kaufen zugleich neu? Dann ist die Umschuldung oft der klügste Zug. Sie sichern sich aktuelle Konditionen und passen die Kreditform an Ihre neue Situation an.
So funktioniert es: Sie nehmen einen neuen Immobilienkredit auf, der mindestens die offene Restschuld deckt. Brauchen Sie mehr, etwa weil die neue Immobilie teurer ist oder Sie Einrichtung und Sanierung mitfinanzieren, erhöhen Sie die Summe einfach.
Wie viel Sie wirklich brauchen, rechnen Sie schnell selbst aus: mit dem Finanzierungsbedarf-Rechner Ihre Umschuldungssumme berechnen.
Kredit auf den Käufer übertragen
Auch das ist möglich: Der Käufer übernimmt Ihren laufenden Kredit samt Konditionen. Praktisch, wenn Ihr Zinssatz attraktiver ist als das, was der Käufer aktuell neu bekäme.
Zwei Zustimmungen sind nötig. Käufer und Bank müssen mitspielen. Die Bank prüft die Bonität des Käufers und entscheidet danach, ob sie die Übertragung freigibt.
Der große Pluspunkt: keine Vorfälligkeitsentschädigung. Da der Kredit weiterläuft, entgehen der Bank keine Zinsen, also fällt auch keine Pönale an.
Verkaufen und den Kredit selbst weiter tilgen
Sie haben schon einen ordentlichen Teil abbezahlt und wollen nicht ablösen, umschulden oder übertragen? Dann verkaufen Sie und zahlen den Kredit einfach selbst weiter. Das geht, ist aber an zwei Bedingungen geknüpft.
Pfandrecht aus dem Grundbuch löschen
Bank stimmt der Löschung zu
Welcher Weg passt zu Ihnen?
Die häufigsten Fragen rund um den Verkauf mit laufendem Kredit, kurz beantwortet.
Fällt beim Verkauf immer eine Vorfälligkeitsentschädigung an?
Nein. Eine Pönale droht vor allem, wenn Sie den Kredit vorzeitig aus dem Erlös ablösen. Übernimmt der Käufer den Kredit oder schulden Sie um, lässt sie sich häufig vermeiden, weil der Bank keine Zinsen entgehen.
Wann lohnt sich die volle Tilgung aus dem Erlös?
Dann, wenn der Verkaufserlös sowohl die Restschuld als auch eine eventuelle Vorfälligkeitsentschädigung deckt. Bleibt danach noch etwas übrig, ist es die sauberste und einfachste Lösung.
Was, wenn ich zugleich eine neue Immobilie kaufe?
Dann ist die Umschuldung meist der beste Weg. Sie führen die Restschuld in einen neuen Kredit über, sichern sich aktuelle Konditionen und können die Summe an die neue Immobilie anpassen.
Kann der Käufer meinen Kredit einfach übernehmen?
Nur mit Zustimmung von Käufer und Bank. Die Bank prüft zuerst die Bonität des Käufers. Stimmt sie zu, läuft der Kredit zu Ihren bisherigen Konditionen weiter, ganz ohne Pönale.
Erst den Wert kennen, dann verkaufen
Welcher Weg sich rechnet, hängt am Verkaufserlös. Und der hängt am realistischen Marktwert Ihrer Immobilie. Diesen Wert sollten Sie kennen, bevor Sie eine Entscheidung treffen.
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