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Zwei Immobilien finanzieren

So funktioniert’s

Eine zweite Immobilie zu finanzieren ist nicht immer einfach. Es muss genügend Geld für die Tilgung vorhanden sein und eine gute Bonität muss nachgewiesen werden. Erfahren Sie hier, was Sie bei der Finanzierung einer zweiten Immobilie beachten müssen und welche Möglichkeiten Sie dabei haben.

Was Sie für eine zweite Finanzierung brauchen

Wenn Sie mehrere Immobilien finanzieren möchten, sollten Sie entweder eine gute Bonität und Sicherheit haben oder einen Plan die Bank zu überzeugen.

Monatliche Bonität

Grundlegend für die Überprüfung der Bonität ist eine Haushaltsrechnung. Dabei werden alle monatlichen Einnahmen den Ausgaben gegenübergestellt. Erhalten Sie dabei einen Überschuss an Einnahmen, haben Sie gute Chance auf eine Finanzierung. Abhängig, ob Sie die Immobilie vermieten wollen oder selbst nutzen, muss der Überschuss größer oder kleiner sein.

Beispiel für eine Haushaltsrechnung:

Hier sehen Sie die Veränderung der Haushaltsrechnung, wenn Sie sich zum Beispiel eine zweite Immobilie als Wohnung zum Vermieten oder als Ferienwohnung anschaffen.

Vermögen und Sicherheiten

Besitzen Sie Rücklagen bei einer Bank oder Barvermögen, welches als zusätzliche Sicherheit genützt werden kann? Wenn Sie schon einmal eine Immobilie finanziert haben, dann sind Sie wahrscheinlich auch Besitzer. Bei einer zweiten Finanzierung dienen Immobilien und Geld als Sicherheit oder können im Falle von Geld als Eigenmittel eingebracht werden.

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Neue Finanzierung, Kredit aufstocken oder Umschulden

Wenn Sie bei der Haushaltsrechnung einen Überschuss erhalten und genügend Sicherheiten für eine zweite Finanzierung vorhanden sind, geht es darum zu entscheiden, wie Sie finanzieren möchten:

Hier haben Sie verschiedene Möglichkeiten und Kombinationen:

  • Zweite Immobilie neu finanzieren
  • Aktuellen Kredit aufstocken
  • Alte Finanzierung und neue Finanzierungssumme in einem neuen Kredit zusammenfassen

Wenn Ihre erste Immobilie noch nicht vollständig abbezahlt haben, sollten Sie sorgfältig prüfen, welche der Lösungen die Richtige für Sie ist. Am besten fordern Sie eine kostenlose Beratung bei einem unserer Finanzierungspartner an.

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Was es zu beachten gilt

Gerade beim Auswählen der Finanzierungsform sollten Sie auch immer die Risikofaktoren nicht außer Acht lassen. Was ist Ihr „Worst Case“ Szenario, wenn Sie den neuen Kredit oder die zweite Finanzierung nicht mehr bezahlen können? Könnten Sie im schlimmsten Fall beide Immobilien verlieren? Geht die Bank bei beiden Immobilien ins Grundbuch oder reicht die aktuelle Sicherheit für eine Grundbuchseintragung aus?

Soll die neue Finanzierung über eine neue Bank laufen oder nicht?

Eine wichtige Frage, auf die es viele Antworten gibt. Doch eine Antwort ist als einzige mit Sicherheit richtig: Holen Sie mehrere Angebote von verschiedenen Banken ein. Ihr aktueller Kreditgeber muss nicht der günstigste sein. Unter Umständen kann sogar eine Umschuldung des alten Kredites zu der neuen Bank Sinn machen. Speziell bei Krediten, die vor über 10 Jahren abgeschlossen wurden, haben sich die Konditionen stark verändert und durch die aktuelle Niedrigzinsphase bietet sich eine Umschuldung an.

Lesen Sie mehr über das Thema Umschuldung hier.

Auf was eine Bank bei der Zweitfinanzierung achtet

Handelt es sich bei der Zweitimmobilie um ein Renditeobjekt (ein Haus oder eine Wohnung, das Sie zum Beispiel vermieten wollen), wird diese von der Bank anders bewertet als eine Immobilie für Ihren Eigenbedarf. Dabei wird der Fokus der Bewertung auf den Ertrag bzw. auf die Rendite, welche die Immobilie abwirft, gelegt.

Alles in allem sind die Haushaltsrechnung und die Sicherheiten der maßgebliche Punkt, ob die Finanzierung funktioniert oder auch nicht.

Welche Steuerbelastung entsteht beim Kauf einer zweiten Immobilie?

Wird zum Beispiel eine zweite Immobilie gekauft, müssen auch steuerliche Aspekte berücksichtigt werden. Neben der Grunderwerbsteuer (beträgt grundsätzlich 3,5 Prozent der Bemessungsgrundlage) können in weiterer Folge noch zusätzliche Steuern anfallen. Werden mit Ihrer neuen Immobilie zum Beispiel Einnahmen generiert, so müssen diese meist versteuert werden. In vielen europäischen Ländern sind die Kreditzinsen aus der Finanzierung einer zweiten Immobilie dafür auch steuerlich absetzbar. Sie können bei vermieteten Objekten, die Aufwendungen für Renovierungen oder Instandhaltungsarbeiten ebenfalls absetzten. Lassen Sie sich deshalb auch noch von Ihrem Steuerberater übe die evtl. Belastungen und steuerlichen Vorteile beraten.