Zwei Immobilien finanzieren

So funktioniert’s

Eine zweite Immobilie zu finanzieren ist nicht immer einfach. Es muss genügend Geld für die Tilgung vorhanden sein und Ihre Bonität muss für die Bank passen.

Erfahren Sie, was Sie bei der Finanzierung einer zweiten Immobilie beachten müssen und welche Möglichkeiten Sie nutzen können.

Letzte Überarbeitung März 2021

 

Lukas Hoffmann

Lukas Hoffmann

Experte für Finanzierungen

1. Was Sie für eine zweite Finanzierung benötigen
2. Neue Finanzierung, Kredit aufstocken oder Umschulden?
3. Neue Finanzierung über eine neue Bank?
4. Auf was eine Bank bei der Zweitfinanzierung achtet
5. Steuerbelastung beim Kauf einer zweiten Immobilie

Was Sie für eine zweite Finanzierung benötigen

Wenn Sie mehrere Immobilien gleichzeitig finanzieren möchten, sollten Sie entweder eine ausgezeichnete Bonität oder viele Sicherheiten haben. Wenn das nicht zutrifft benötigen Sie einen noch besseren Plan, um die Bank von der Finanzierbarkeit Ihrer Projekte zu überzeugen.

Monatliche Bonität

Grundlegend für die Überprüfung Ihrer Bonität ist die Haushaltsrechnung. Dabei werden alle monatlichen Einnahmen den Ausgaben gegenübergestellt. Erhalten Sie dabei einen Überschuss an Einnahmen, haben Sie gute Chance auf eine Finanzierung. Abhängig, ob Sie die Immobilie vermieten wollen oder selbst nutzen, muss der Überschuss größer oder kleiner sein.

Beispiele für eine Haushaltsrechnung:

Unten sehen Sie die Veränderung der Haushaltsrechnung, wenn Sie sich zum Beispiel eine zweite Immobilie als Wohnung zum Vermieten oder als Ferienwohnung anschaffen.

Vermögen und Sicherheiten

Besitzen Sie Rücklagen bei einer Bank oder Barvermögen, welches als zusätzliche Sicherheit genützt werden kann? Wenn Sie schon einmal eine Immobilie finanziert haben, dann sind Sie wahrscheinlich auch Besitzer. Bei einer zweiten Finanzierung dienen Immobilien und Geld als Sicherheit oder können im Falle von Geld als Eigenmittel eingebracht werden.

Neue Finanzierung, Kredit aufstocken oder Umschulden

Wenn Sie bei der Haushaltsrechnung einen Überschuss erzielen und genügend Sicherheiten für eine zweite Finanzierung vorhanden ist, geht es darum zu entscheiden, wie Sie finanzieren möchten:

Sie haben verschiedene Möglichkeiten und Kombinationen:

  • Zweite Immobilie gänzlich neu finanzieren
  • Aktuellen Kredit aufstocken
  • Alte Finanzierung und neue Finanzierungssumme in einem neuen Kredit zusammenfassen

Wenn Ihre erste Immobilie noch nicht vollständig abbezahlt haben, sollten Sie sorgfältig prüfen, welche der Lösungen die Richtige für Sie ist. Am besten fordern Sie ein kostenloses Info-Gespräch bei einem unserer Finanzierungspartner an.

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Was es zu beachten gilt

Gerade beim Auswählen der Finanzierungsform sollten Sie auch immer die Risikofaktoren nicht außer Acht lassen.

Was ist Ihr „Worst Case“ Szenario, wenn Sie den neuen Kredit oder die zweite Finanzierung nicht mehr bezahlen können?

Könnten Sie im schlimmsten Fall beide Immobilien verlieren?

Geht die Bank bei beiden Immobilien ins Grundbuch oder reicht die aktuelle Sicherheit für eine Grundbuchseintragung aus?

Soll die neue Finanzierung über eine neue Bank laufen oder nicht?

Eine wichtige Frage, auf die es viele Antworten gibt. Doch eine Antwort ist als Einzige mit Sicherheit richtig:

Fordern Sie mehrere Angebote von verschiedenen Banken an. Ihr aktueller Kreditgeber muss nicht der Günstigste sein. Unter Umständen kann sogar eine Umschuldung des alten Kredites zu der neuen Bank Sinn machen.

Speziell bei Krediten, die vor über 10 Jahren abgeschlossen wurden, haben sich die Konditionen stark verändert und durch die aktuelle Niedrigzinsphase bietet sich eine Umschuldung an.

Mehr über das Thema Umschuldung erfahren…

Auf was eine Bank bei der Zweitfinanzierung achtet

Handelt es sich bei der Zweitimmobilie um ein Renditeobjekt (ein Haus oder eine Wohnung, das Sie zum Beispiel vermieten wollen), wird diese von der Bank anders bewertet als eine Immobilie für Ihren Eigenbedarf. Dabei wird der Fokus der Bewertung auf den Ertrag bzw. auf die Rendite, welche die Immobilie abwirft, gelegt.

Alles in allem sind die Haushaltsrechnung und die Sicherheiten der maßgebliche Punkt, ob die Finanzierung durch die Bank ermöglicht wird oder auch nicht.

Welche Steuerbelastung entsteht beim Kauf einer zweiten Immobilie?

Wird zum Beispiel eine zweite Immobilie gekauft, müssen auch steuerliche Aspekte berücksichtigt werden.
Neben der Grunderwerbsteuer (diese beträgt grundsätzlich 3,5 Prozent der Bemessungsgrundlage) können in weiterer Folge noch zusätzliche Steuern anfallen. Werden mit Ihrer neuen Immobilie Einnahmen erzielt, so müssen diese meist versteuert werden. In vielen europäischen Ländern sind die Kreditzinsen aus der Finanzierung einer zweiten Immobilie dafür auch steuerlich absetzbar. Sie können bei vermieteten Objekten, die Aufwendungen für Renovierungen oder Instandhaltungsarbeiten ebenfalls absetzten.

Lassen Sie sich deshalb auch noch von Ihrem Steuerberater übe die evtl. Belastungen und steuerlichen Vorteile beraten.

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