Zwischenfinanzierungen für Immobilien
Der Kauf einer Immobilie kann eine der größten Investitionen im Leben sein. Oftmals benötigt man dafür eine Zwischenfinanzierung.
Was eine Zwischenfinanzierung genau ist und wie Sie das passende Angebot finden erfahren Sie in diesem Ratgeberbeitrag.
Autor: Tim Andersson
Was ist eine Zwischenfinanzierung?
✔ Eine Zwischenfinanzierung ist eine kurzfristige Finanzierung, die dazu dient, die Lücke zwischen dem Kauf bzw. der Bezahlung z.B. einer Immobilie und der endgültigen Finanzierung zu schließen.
✔ Es gibt verschiedene Einsatzgebiete für Zwischenfinanzierungen. In der Regel dreht sich alles um den Kauf, Bau oder Umbau einer Immobilie, in Verbindung mit dem Erhalt einer erwartbaren Zahlung (Erlös eines Immobilienverkaufs, Erbschaft,…).
✔ Oftmals dauert die Laufzeit einer Zwischenfinanzierung einige Monate oder Jahre. bis die endgültige Finanzierung abgeschlossen ist. Die maximale Laufzeit beträgt in Österreich in der Regel 2 Jahre.
✔ Der Kreditnehmer muss in der Lage sein, die Zwischenfinanzierung innerhalb eines vereinbarten Zeitraums zurückzuzahlen.
✔ Die mögliche Höhe der Zwischenfinanzierung hängt vom Wert der Sicherheiten (bestehender Immobilienwert) bzw. dem zu erwartenden Erlös ab.
✔ Die Zinsen für eine Zwischenfinanzierung sind in der Regel etwas höher als für eine langfristige Finanzierung, da es sich um eine kurzfristige Lösung handelt.
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Wann und wo wird eine Zwischenfinanzierung eingesetzt?
Grundsätzlich kann gesagt werden, dass eine Zwischenfinanzierung immer dann zum Einsatz kommt, wenn ein Kapitalbedarf da ist, der aber in kurzer Zeit ganz oder Teilweise gedeckt werden kann.
Somit kommen Zwischenfinanzierungen in verschiedenen Bereichen zum Einsatz. Am besten lassen sich die Bereiche anhand von Beispielen erklären.
Überbrückung eines Immobilienverkaufs
Sie wohnen in Ihrer Eigentumswohnung. Der Immobilienwert beträgt 500.000 €. Ihr gesamtes Kapital ist an diese Immobilie gebunden.
Sie möchten nun ein Haus mit einem Wert von 1.000.000 € kaufen. Theoretisch stehen Ihnen aufgrund Ihres Immobilienbesitzes Eigenmittel in der Höhe von 500.000 € zur Verfügung. Da Sie die Wohnung aber zuerst verkaufen müssen, verfügen Sie nicht über das notwendige Eigenkapital, um eine Finanzierung für das Haus aufnehmen zu können.
Vereinfacht ausgedrückt, erhalten Sie von der Bank das Geld, um das Haus zu kaufen. Sie verpflichten sich allerdings, im Gegenzug Ihre Wohnung zu verkaufen und den Verkaufserlös in die finale Finanzierung einzubringen.
Die restlichen 500.000 € werden anschließend als Wohnkredit aufgenommen.
Überbrückung einer Erbschaft
Ein nahestehender Verwandter ist gestorben und in diesem Zuge erhalten Sie ein Erbe in der Höhe von 500.000 € – allerdings zieht sich die Auszahlung des Erbes bis zu einem Jahr. In der Zwischenzeit wird Ihnen eine interessante Immobilie um 600.000 € zum Kauf angeboten.
Über eine Bank nehmen Sie eine Zwischenfinanzierung in der Höhe von 600.000 € auf und bezahlen diese nach dem Erhalt des Erbes zurück. Die offenen 100.000€ werden anschließend über einen Immobilienkredit finanziert.
Überbrückung einer Wartezeit auf eine Förderung
Sie haben beschlossen, Ihr Haus zu sanieren und eine Photovoltaikanlage bauen zu lassen.
Da diese Maßnahmen gefördert sind, erhalten Sie dafür einen bestimmten Förderbetrag ausbezahlt. Allerdings erfolgt die Auszahlung erst nach der Umsetzung und Sie müssen bereits zuvor die Rechnungen der Handwerker bezahlen.
Die Zwischenfinanzierung deckt die Kosten, bis Sie die Förderung ausbezahlt bekommen.
Lebensversicherung wird bald ausbezahlt
Sie haben ein Leben lang in Form einer Lebensversicherung Geld angespart, die in 1,5 Jahren ausbezahlt wird. Nun wird Ihnen eine Anlegerwohnung angeboten, die Sie kaufen möchten. Allerdings müssen Sie gleich zuschlagen, da es mehrere Interessenten für die Wohnung gibt.
Mit einer Zwischenfinanzierung bezahlen Sie den Kaufpreis und hinterlegen bei der Bank pfandbrieflich, dass die bald ausbezahlte Lebensversicherung als Sicherheit, bzw. dann als Deckung der Zwischenfinanzierung dient.
Weitere Möglichkeiten
Es gibt eine Vielzahl an möglichen Einsatzgebieten für Zwischenfinanzierungen. Wichtig ist immer nur, dass ein bestimmter Zeitraum bis zu einem erwartbaren Kapitalzugang überbrückt werden muss.
Voraussetzungen für eine Zwischenfinanzierung
Damit Sie eine Zwischenfinanzierung erhalten, müssen bestimmte Voraussetzungen von Ihnen aber auch für die Verwendung der Zwischenfinanzierung erfüllt sein.
Verwendungszweck
Erwartbare Einkünfte
Maximale Laufzeit
Sicherheiten
Anschließende Finanzierbarkeit
Sollten Sie im Anschluss nach der Zwischenfinanzierung für eine Differenzsumme (Summe Zwischenfinanzierung – erwarteter Kapitaleingang = Differenzsumme) einen Kredit benötigen, müssen die Mindeststandards bei der Wohnkreditvergabe eingehalten werden.
Was kostet eine Zwischenfinanzierung?
Eine Zwischenfinanzierung ist wie ein Kredit zu sehen, bei dem aber meist nur die Zinsen und die laufenden Kreditkosten vom Kreditnehmer bezahlt werden.
Wenn Sie eine Zwischenfinanzierung aufnehmen, entstehen einmalige Kosten die die Kreditsumme erhöhen und laufende Kosten, die Sie monatlich oder quartalsmäßig tilgen müssen.
Einmalige Kosten
Bearbeitungsgebühr
Grundbuchseintragungsgebühren
Weitere Kosten für die Besicherung
Zusätzlich können Kosten für einen Notar, Rechtsanwalt oder beglaubigte Unterlagen entstehen.
Laufende Kosten
Zinsen
Kontoführungsgebühr
Bereitstellungszinsen & Rahmenbereitstellungsprovision (möglich)
Tipp:
Je nach Bank unterscheiden sich die Konditionen bei Zwischenfinanzierungen stark. Vergleichen Sie aus diesem Grund immer die Angebote mehrerer Bank, um so unnötige Mehrkosten von mehreren tausend Euro zu vermeiden.
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Vorteile & Nachteile einer Zwischenfinanzierung
Vorteile
Schnelle Kapitalbeschaffung
Mit einer Zwischenfinanzierung erhalten Sie schnell und einfach Kapital um z.B. eine Immobilie zu kaufen.
Finanzierungsmöglichkeit
Eine Zwischenfinanzierung stellt oft die einzige Möglichkeit, dar eine Immobilie zu kaufen, wenn das eigene Kapital „noch“ in einer anderen Form gebunden ist.
Nachteile
Kosten
Durch die Zwischenfinanzierung entstehen zusätzliche Kosten, die von Ihnen getragen weden müssen.
Voraussetzungen
Für eine Zwischenfinanzierung müssen Sie alle Voraussetzungen der Bank erfüllen.
Unterschied Baukonto zu Zwischenfinanzierung
Grundsätzlich sind ein Baukonto und eine Zwischenfinanzierung ähnlich zu sehen.
Zwischenfinanzierung
Eine Zwischenfinanzierung ist eine vorübergehende Finanzierungslösung, die während des Immobilienkaufs oder -baus in Anspruch genommen wird, um den Finanzierungsbedarf zu decken, bevor langfristige Mittel wie ein Hypothekendarlehen verfügbar sind.
Die Zwischenfinanzierung wird in der Regel durch Sicherheiten wie eine Grundschuld abgesichert und muss nach Abschluss des Bauprojekts durch eine dauerhafte Finanzierung abgelöst werden.
Das Baukonto
Ein Baukonto ist ein spezielles Konto, das für die Finanzierung eines Bauprojekts eingerichtet wird. Es funktioniert ähnlich wie ein Girokonto, auf das Gelder eingezahlt und von dem Zahlungen für Bauleistungen und Ausgaben im Zusammenhang mit dem Bau vorgenommen werden.
Das Baukonto ermöglicht eine transparente Abwicklung der finanziellen Transaktionen und erleichtert die Überwachung der Baukosten.
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Unser Autor
Tim Andersson
Tim Andersson ist ein erfahrener Experte für Immobilienfinanzierungen & Umschuldungen in Österreich.
