Immobilie in Kroatien finanzieren
Ihre Traumimmobilie an der Adria ist näher, als Sie denken. Wir zeigen, wie die Finanzierung über eine kroatische oder österreichische Bank gelingt, worauf es ankommt und wie Sie an passende Konditionen kommen.
Wie Sie Ihre Immobilie in Kroatien finanzieren
Sie wollen kaufen, brauchen aber einen Kredit? Kein Problem. Für eine Immobilie in Kroatien haben Sie zwei Wege zur Finanzierung:
- Über eine kroatische Bank vor Ort
- Über eine österreichische Bank von zu Hause aus
Beide Wege funktionieren, unterscheiden sich aber bei Eigenmitteln, Sicherheiten und Zinsmodell. Welcher zu Ihnen passt, hängt von Ihrer Bonität und Ihren Sicherheiten ab.
Finanzierung über eine kroatische Bank
Österreicher und EU-Bürger können grundsätzlich bei einer Bank in Kroatien einen Immobilienkredit aufnehmen. Für Personen ohne kroatischen Hauptwohnsitz gelten allerdings meist strengere Eigenkapitalanforderungen.
Finanzierung über eine österreichische Bank
Nur wenige österreichische Banken finanzieren eine Immobilie in Kroatien. Damit Sie nicht jede Bank einzeln anschreiben müssen, nutzen Sie den kostenlosen Service unserer Finanzierungsexperten.
Verzinsung in Kroatien
- Feste Verzinsung: Der Zinssatz bleibt über die gesamte Laufzeit gleich. Konstante Raten, volle Planungssicherheit.
- Variable Verzinsung: Gebunden an einen Referenzzins wie den EURIBOR oder einen kroatischen Index. Die Rate kann sich ändern.
- Kombinierte Verzinsung: Erst fix für 5 oder 10 Jahre, danach variabel.
- Zinsobergrenze (Cap-Zins): Variable Verzinsung mit Deckel nach oben, schützt vor starken Anstiegen.
Verzinsung in Österreich
- Feste Verzinsung: Der fixe Zinssatz bleibt konstant, die Raten ebenso.
- Variable Verzinsung: Der variable Zinssatz folgt dem EURIBOR und kann schwanken.
- Kombinierte Verzinsung: Diese Option kombiniert Sicherheit und Flexibilität.
- Zinsobergrenze (Cap-Zins): Variabel, aber mit festgelegtem Höchstzinssatz.
- Annuitätendarlehen: Gleiche Rate über die gesamte Laufzeit, der Tilgungsanteil steigt mit der Zeit.
Welche Banken finanzieren Immobilien in Kroatien?
Österreich hat viele Banken, doch nur wenige finanzieren Immobilien in Kroatien. Vielen ist das Ausfallrisiko und der Verwaltungsaufwand bei Auslandsfinanzierungen schlicht zu hoch.
Selbst Kreditnehmer mit erstklassiger Bonität und hohem Eigenkapital erleben oft eine Absage ihrer Hausbank, sobald die Immobilie im Ausland liegt.
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Kreditangebote anfordernVoraussetzungen bei Auslandsfinanzierungen
Auch in Kroatien gelten vier Hebel wie bei jeder Immobilienfinanzierung: ausreichende Sicherheiten, eine solide Bonität, genügend Eigenkapital und ein angemessen hohes Einkommen.
Ausgezeichnete Bonität
Ihre Bonität zeigt, ob Sie Ihren Zahlungsverpflichtungen nachkommen können und werden. Geprüft werden unter anderem Einnahmen und Ausgaben (Haushaltsrechnung), bestehende Kredite und Ihr bisheriges Zahlungsverhalten.
Bei Auslandsfinanzierungen ist ein ausgezeichneter Bonitätsscore unerlässlich. Je besser die Bonität, desto wahrscheinlicher die Zusage und desto günstiger die Konditionen. Negative Einträge wie KSV oder SCHUFA können auch bei einer kroatischen Bank zur Ablehnung führen.
Hohe Eigenkapitalquote
Kroatische Bank: In der Regel werden 20 % bis 30 % des Kaufpreises als Eigenmittel empfohlen. Für Personen mit Wohnsitz außerhalb Kroatiens liegt die geforderte Quote deutlich höher.
Österreichische Bank: Üblich sind mindestens 20 % der Finanzierungssumme. Für Immobilien im Ausland fällt die Quote ebenfalls spürbar höher aus.
Unsere Erfahrung: Ab einem Eigenkapitalanteil von über 50 % stehen die Chancen auf eine Zusage hoch. Bei weniger Eigenmitteln entscheidet ein hervorragender Bonitätsscore.
Sicherheiten für die Bank
Die Bank will sich für den Zahlungsausfall absichern und fordert Sicherheiten. Häufigste Form ist die hypothekarische Sicherheit im Grundbuch der Immobilie.
Kroatische Bank: kann eine Hypothek auf die Immobilie in Kroatien eintragen lassen.
Österreichische Bank: kann sich meist nicht ins kroatische Grundbuch eintragen. Als Alternative dient die Besicherung über eine möglichst schuldenfreie österreichische Immobilie oder über Vermögenswerte wie eine Lebensversicherung.
Ausreichendes Einkommen
In Österreich dürfen die monatlichen Kreditraten als Richtwert nicht mehr als 40 % Ihres Haushaltseinkommens betragen.
Ein Beispiel: Sie kaufen ein Einfamilienhaus in Kroatien und finanzieren über eine österreichische Bank. Ihr Haushaltseinkommen liegt bei 3.000 Euro. 3.000 € x 40 % = 1.200 €. Mehr als 1.200 Euro Rate sind in diesem Fall nicht möglich.
Nebenkosten beim Immobilienkauf in Kroatien
Zum Kaufpreis kommen weitere Posten. Wer sie früh einplant, vermeidet böse Überraschungen bei der Finanzierung.
Immobilienerwerbssteuer
Wie in Österreich fällt auch in Kroatien eine Immobilienerwerbssteuer an. Für Privatpersonen mit EU-Bürgerschaft beträgt sie in der Regel rund 3 % des Immobilienwerts.
Anwaltskosten
Für Vertragserstellung und Prüfung der Unterlagen empfiehlt sich ein Anwalt. Je nach Aufwand fallen 1 bis 2 % des Kaufpreises an. Bei teuren Immobilien lohnt sich oft ein Stundenhonorar.
Notarkosten
In Kroatien beglaubigt der Notar im Wesentlichen nur den Kaufvertrag und die Grundbucheintragung. Die Kosten richten sich nach Umfang und den jeweils gültigen Ortstarifen.
Kroatische Immobilien als Geldanlage?
Viele kaufen in Kroatien als Geldanlage für die Zukunft. Ob die Preise über die nächsten Jahre steigen und sich Gewinne erzielen lassen, kann niemand garantieren.
Ob die Immobilie in einigen Jahren mehr, gleich viel oder weniger wert ist, lässt sich schwer einschätzen. Neue Autobahnen, Verbauung des Areals, politische Veränderungen oder Inflation können den Wert drücken.
Die 5 größten Banken in Kroatien
Der kroatische Bankensektor wird von wenigen großen Instituten geprägt, viele davon mit westeuropäischen Eigentümern.
Zagrebačka banka
Die Zaba ist das größte Kreditinstitut Kroatiens und Teil der Bankengruppe UniCredit.
Privredna banka Zagreb
Die zweitgrößte Bank Kroatiens gehört zur italienischen Gruppe Intesa Sanpaolo und sitzt in Zagreb.
Erste & Steiermärkische Bank
Eine Tochter der Erste Bank Österreich und eine der größten Banken Kroatiens.
Raiffeisenbank Austria
Die österreichische Raiffeisenbank ist über ein Tochterunternehmen auch in Kroatien vertreten.
Splitska banka
Das Institut sitzt in Split und gehört zur französischen Bankengruppe Société Générale.
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