Immobilie in Kroatien finanzieren
So klappt’s
Sie möchten sich endlich Ihre Traumimmobilie in Kroatien kaufen, aber benötigen dafür eine Finanzierung? Wir wissen, was Sie beachten müssen und wie Sie einfach an eine Finanzierung gelangen.
Letzte Überarbeitung Mai 2022
Autorin: Sabine Dobler
Wie Sie Ihre Immobilie in Kroatien finanzieren
Wenn Sie eine Immobilie in Kroatien kaufen und finanzieren möchten, dann haben Sie zwei Möglichkeiten, einen Immobilienkredit zu erhalten:
- Über eine kroatische Bank
- Über eine österreichische Bank
Finanzierung über eine kroatische Bank
Grundsätzlich ist es für Sie als Österreicher und EU-Bürger möglich, einen Immobilienkredit in Kroatien aufzunehmen.
Dabei sollten Sie beachten, dass Kroatien nicht zur Eurozone gehört. Die Landeswährung ist die kroatische Kuna, wodurch bei der Finanzierung ein Fremdwährungsrisiko für Sie entsteht.
Tendieren Sie zu einer Finanzierung in Kroatien, sollten Sie sich auch mit den dort bestehenden Kreditformen vertraut machen und am besten folgende Fragen beantworten können
- Welche Kreditformen werden von kroatischen Banken angeboten und welche ist für mich interessant? (Hypothek, Annuitätendarlehen, Fixzinskredit…)
- Kann ich zwischen variabler und fixer Verzinsung wählen und welche Verzinsung bevorzuge ich?
- Welche Sicherheiten werden in Kroatien akzeptiert und was steht mir zur Verfügung?
- Wie viel Eigenkapital benötige ich für die Finanzierung in Kroatien?
Finanzierung über eine österreichische Bank
Entscheiden Sie sich für die Finanzierung mit einer österreichischen Bank, dann schließen Sie in vielen Fällen ein klassisches Annuitätendarlehen ab.
Das heißt, dass Sie eine feste Zinsbindung über eine bestimmte Laufzeit vereinbaren. Über diese Laufzeit begleichen Sie die Raten bestehend aus Zinsen und Tilgung.
Es gibt grundsätzlich einige österreichische Banken, welche eine Immobilie in Kroatien finanzieren. Damit Sie aber nicht jede Bank einzeln kontaktieren müssen, können Sie gerne den kostenlosen Service unserer Finanzierungsexperten nutzen.
Diese beraten Sie gerne zu Ihrer Auslandsfinanzierung, kümmern sich um die Angebotseinholung bei mehreren Banken und unterstützen Sie anschließend beim Kreditvergleich.
Welche Banken finanzieren Immobilien in Kroatien?
Obwohl es eine Vielzahl an Banken in Österreich gibt, bieten nicht alle Finanzierungen für Immobilien in Kroatien an. Vielen Banken sind das Risiko und der Verwaltungsaufwand bei Auslandsfinanzierungen einfach zu hoch.
Die österreichischen Banken, die eine Immobilie in Kroatien finanzieren, achten auf die Bonität, die Eigenkapitalquote und die inländischen Sicherheiten (in Österreich) des Kreditnehmers. Zudem ist ausschlaggebend, ob die Bank bereits Auslandsfinanzierungen durchgeführt hat und somit Erfahrung in diesem Bereich sammeln konnte.
Mit unserem starken Partnernetzwerk haben Sie die Möglichkeit, eine Auslandsfinanzierung über eine erfahrene Bank in Österreich zu erhalten.
Auch stehen unsere Experten mit verschiedenen Partnerbanken in Kroatien in Kontakt, über welche eine Finanzierung möglich ist.
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Unsere Experten fordern für Sie Angebote bei verschiedenen Banken an und erstellen mit Ihnen gemeinsam das passende Finanzierungskonzept.
Voraussetzungen bei Auslandsfinanzierungen
Sie haben vor eine Immobilie in Kroatien zu finanzieren? Dann gibt es wie bei jedem anderen Immobilienkredit drei wichtige Anforderungen, die Sie beachten müssen: genügend Sicherheiten, eine gute Bonität und ausreichend Eigenkapital.
Gute Bonität
Mit der Bonität wird Ihre Kreditfähigkeit und -würdigkeit beschrieben. Somit gibt diese Auskunft darüber, ob Sie Ihren Zahlungsverpflichtungen nachkommen können.
Ihre Bonität wird anhand unterschiedlicher Faktoren und Aspekte überprüft. Zu diesen zählen unter anderem Ihre Einnahmen und Ausgabe (Haushaltsrechnung), bestehende Kreditverpflichtungen und Ihre aktuelle Wohnsituation.
Nur wenn Sie eine ausreichende Bonität vorweisen, erhalten Sie eine Kreditzusage. Zudem gilt: Je besser Ihre Bonität ist, desto höher ist die Chance auf günstige Kreditkonditionen.
Hohe Eigenkapitalquote
Bei der Finanzierung Ihrer Immobilie in Kroatien wird Ihnen die Bank ein bestimmtes Mindesteigenkapital vorschreiben, welches Sie in die Finanzierung miteinbringen müssen.
Meist beträgt die geforderte Eigenkapitalquote rund 20-30% der Finanzierungssumme.
Es gilt: Je höher Ihre Eigenkapitalquote, desto besser. Das gilt sowohl bei österreichischen als auch bei kroatischen Banken.
Sicherheiten für die Bank
Sicherheiten in Österreich:
Die Bank kann unterschiedliche Kreditsicherheiten von Ihnen fordern.
Bei Immobilienkrediten ist die hypothekarische Besicherung der zu finanzierenden Immobilie die beliebteste Form. Da sich eine österreichische Bank nicht in das Grundbuch einer Immobilie in Kroatien eintragen lassen kann, fällt diese Möglichkeit jedoch weg.
Daher müssen Sie auf andere Kreditsicherheiten zurückgreifen wie:
- Hypothekarische Besicherung einer Immobilie in Österreich
- Versicherungen für spezifische Risiken (Arbeitslosigkeit, Berufsunfähigkeit…)
- Kreditrestschuld Versicherung
- Gehalts- oder Lohnverpfändung
- Bürgschaften
Sicherheiten in Kroatien:
Wenn Sie Ihre neue Immobilie über eine Bank in Kroatien finanzieren möchten, ist in der Regel eine hypothekarische Besicherung möglich.
Dabei wird die Bank mit einem Pfandrecht in der Höhe eines bestimmten Betrags in das Grundbuch in Kroatien eingetragen. Im Falle Ihrer Zahlungsunfähigkeit kann die Bank die Immobilie versteigern und aus den Erlösen den Kredit bis zum festgelegten Pfandbetrag begleichen.
Einkommen
Wenn Sie einen Kredit in Österreich aufnehmen möchten, dürfen die monatlichen Kreditraten aufgrund von gesetzlichen Vorgaben nicht höher als 40% Ihres Haushaltseinkommen sein.
Ein Beispiel:
Sie möchten sich ein Einfamilienhaus in Kroatien kaufen und dieses über eine österreichische Bank finanzieren. Ihr monatliches Haushaltseinkommen beträgt 3.000 Euro.
3.000€ x 40% = 1.200€
Ihre monatlichen Kreditraten dürften laut diesem Beispiel nicht mehr als 1.200 Euro betragen.
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Nebenkosten beim Immobilienkauf in Kroatien
Immobilienerwerbssteuer
Wie auch in Österreich, müssen Sie beim Kauf einer Immobilie in Kroatien eine Immobilienerwerbssteuer entrichten.
Die Immobilienerwerbssteuer beträgt für Privatpersonen, welche EU-Bürger sind, in der Regel rund 3% des Immobilienwerts.
Anwaltskosten
Für die Vertragserstellung und Überprüfung der Kaufunterlagen empfiehlt es sich, einen Anwalt zu beauftragen.
Dieser kann je nach Aufwand 1-2% des Kaufpreises verrechnen. Bei besonders teuren Immobilien kann sich die Vereinbarung eines Stundenlohns für Sie eher rechnen.
Notarkosten
Während in Österreich die Notare oftmals unterschiedliche Aufgaben bei einem Immobilienkauf übernehmen, wird ein Notar in Kroatien grundsätzlich nur für die Beglaubigung des Kaufvertrages und die Eintragung in Grundbuch benötigt.
Die Kosten richten sich dabei am Umfang des Service und den jeweils gültigen Ortstarifen.
Nebenkosten Finanzierung
Erfahrungsgemäß betragen die Nebenkosten für eine Auslandsfinanzierung ca. 3-5% der Finanzierungssumme an Bearbeitungsgebühren.
Kroatische Immobilien als Geldanlage?
Oft werden Immobilien in Kroatien als Geldanlage für die Zukunft gekauft. Dass die Immobilienpreise in Kroatien aber über die nächsten Jahre steigen und sich somit Gewinne erzielen lassen, kann nicht garantiert werden.
Ob die Immobilie in einigen Jahren immer noch gleich viel, weniger oder mehr wert ist als zum Kaufzeitpunkt, ist schwer einschätzbar.
Vor allem gebaute Autobahnen, Verbauung des Areals, politische Veränderungen oder die Inflation der Landeswährung können zu einer Wertminderung beitragen.
Tipp der Redaktion:
„Eine kroatische Immobilie als reine Geldanlage zu kaufen ist nicht unbedingt sicher. Der lokale Immobilienmarkt ist für „nicht-heimische-Immobilienkäufer“ oft nur schwer zu durchschauen.
Möchten Sie eine Immobilie also nicht als Feriendomizil kaufen, sondern zur Vorsorge, dann empfehlen wir Ihnen, lieber bei österreichischen Immobilien zu bleiben.“
Die 5 größten Banken in Kroatien
Zagrebačka banka
Die Zaba oder auch Zagreber Bank ist das größte Kreditinstitut in Kroatien und Teil der Bankengruppe UniCredit.
Privredna banka Zagreb
Die zweitgrößte Bank in Kroatien gehört zur italienischen Bankgruppe Intesa Sanpaolo und sitzt in der Hauptstadt Zagreb.
Erste & Steiermärkische Bank
Die Erste & Steiermärkische Bank ist eine Tochter der Erste Bank Österreich und eine der größten Banken in Kroatien.
Raiffeisenbank Austria
Die österreichische Raiffeisenbank ist mit einem Tochterunternehmen auch international z. B. in Kroatien vertreten.
Splitska banka
Das kroatische Kreditinstitut sitzt in Split und gehört zur Bankengruppe Société Générale aus Frankreich.
Auslandsfinanzierungen
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Unsere Autorin
Sabine Dobler
Sabine Dobler ist eine unserer erfahren Finanzierungsexperten in Österreich.
