Wie Sie Ihre Immobilie in Kroatien finanzieren

So klappt’s

Sie möchten sich endlich Ihre Traumimmobilie in Kroatien kaufen, aber benötigen dafür eine Finanzierung? Wir wissen, was Sie beachten müssen und wie Sie einfach an eine Finanzierung gelangen.

Lukas Hoffmann

Lukas Hoffmann

Experte für Finanzierungen

1. Zwei Finanzierungsmöglichkeiten
2. Anforderungen Auslandsfinanzierung
3. Wichtig bei der Finanzierung
4. Kroatische Immobilien als Geldanlage?
5. Weitere Auslandsfinanzierungen
6. Passenden Kredit finden

Wie Sie Ihre Immobilie in Kroatien finanzieren

Wenn Sie eine Immobilie in Kroatien kaufen und finanzieren möchten, dann haben Sie zwei Möglichkeiten, einen Immobilienkredit zu erhalten:

  1. Über eine kroatische Bank
  2. Über eine österreichische Bank
Finanzierung Kroatien Banken

Finanzierung über eine kroatische Bank

Grundsätzlich ist es für Sie als Österreicher und EU-Bürger möglich, einen Immobilienkredit in Kroatien aufzunehmen.

Dabei sollten Sie beachten, dass Kroatien nicht zur Eurozone gehört. Die Landeswährung ist die kroatische Kuna, wodurch bei der Finanzierung ein Fremdwährungsrisiko entsteht.

Tendieren Sie zu einer Finanzierung in Kroatien, sollten Sie sich auch mit den dort bestehenden Kreditformen vertraut machen. Sie sollten folgende Fragen vor Ihrer Finanzierung beantworten können:

  • Welche Kreditformen werden von kroatischen Banken angeboten und welche ist für mich interessant? (Hypothek, Annuitätendarlehen, Fixzinskredit…)
  • Kann ich zwischen variabler und fixer Verzinsung wählen und welche Verzinsung bevorzuge ich?
  • Welche Sicherheiten werden in Kroatien akzeptiert und was steht mir zur Verfügung?
  • Wie viel Eigenkapital benötige ich für die Finanzierung in Kroatien?

Finanzierung über eine österreichische Bank

Entscheiden Sie sich für die Finanzierung mit einer österreichischen Bank, dann schließen Sie in vielen Fällen ein klassisches Annuitätendarlehen ab.

Das heißt, dass Sie eine feste Zinsbindung über eine bestimmte Laufzeit vereinbaren. Über diese Laufzeit begleichen Sie die Raten bestehend aus Zinsen und Tilgung.

Es gibt grundsätzlich einige österreichische Banken, welche eine Immobilie in Kroatien finanzieren. Damit Sie aber nicht jede Bank einzeln kontaktieren müssen, können Sie gerne den kostenlosen Service unserer Finanzierungsexperten nutzen.

Diese beraten Sie gerne zu Ihrer Auslandsfinanzierung, kümmern sich um die Angebotseinholung bei mehreren Banken und unterstützen Sie anschließend beim Kreditvergleich.

Anforderungen bei Auslandsfinanzierungen

Sie haben vor eine Immobilie in Kroatien zu finanzieren? Dann gibt es wie bei jedem anderen Immobilienkredit drei wichtige Anforderungen, die Sie beachten müssen: genügend Sicherheiten, eine gute Bonität und ausreichend Eigenkapital.

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Sicherheiten für die Bank

Sicherheiten in Österreich:
Abhängig von Ihrer Bonität und der Finanzierungssumme kann die Bank unterschiedliche Kreditsicherheiten von Ihnen fordern.

Bei Immobilienkrediten ist die hypothekarische Besicherung der zu finanzierenden Immobilie die beliebteste Form. Dabei wird die Bank mittels in das Grundbuch Ihrer Immobilie mit einem bestimmten Pfandbetrag eingetragen. Da sich eine österreichische Bank nicht in das Grundbuch einer Immobilie in Kroatien eintragen lassen kann, fällt diese Möglichkeit jedoch weg.

Daher müssen Sie auf andere Kreditsicherheiten zurückgreifen wie:

  • Hypothekarische Besicherung einer Immobilie in Österreich
  • Versicherungen für spezifische Risiken (Arbeitslosigkeit, Berufsunfähigkeit…)
  • Kreditrestschuldversicherung (meist bei niedrigen Kreditbeträgen)
  • Gehalts- oder Lohnverpfändung
  • Bürgschaften

Sicherheiten in Kroatien:
Wenn Sie Ihre neue Immobilie über eine Bank in Kroatien finanzieren möchten, ist in der Regel eine hypothekarische Besicherung möglich.

Dabei wird die Bank mit einem Pfandrecht in der Höhe eines bestimmten Betrags in das Grundbuch in Kroatien eingetragen. Im Falle Ihrer Zahlungsunfähigkeit kann die Bank die Immobilie versteigern und aus den Erlösen den Kredit bis zum festgelegten Pfandbetrag begleichen.

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Gute Bonität bzw. Kreditwürdigkeit

Die Bonität beschreibt Ihre Fähigkeit, allen Zahlungsverpflichtungen nachzukommen.

Sowohl in Österreich als auch in Kroatien wird Ihre Bonität anhand unterschiedlicher Faktoren und Aspekte überprüft. Zu diesen zählen Ihr Nettoeinkommen, Ihre Vermögen, die Sicherheiten, bestehende Kreditverpflichtungen und Ihre Haushaltsrechnung. 

Nur wenn Sie eine ausreichende Bonität vorweisen, erhalten Sie eine Kreditzusage. Wie „ausreichende Bonität“ definiert wird, hängt aber von der jeweiligen Bank ab.

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Hohe Eigenkapitalquote

Je höher Ihre Eigenkapitalquote, desto besser. Das gilt sowohl bei österreichischen als auch bei kroatischen Banken.

Mit Eigenkapital in Höhe von rund 20-30% sollten Sie keine Probleme bei der Finanzierung haben.

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Was Sie bei einer Auslandsfinanzierung beachten sollten

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Kaufnebenkosten

Je nach Nutzung der Immobilie kann es sein, dass Ferien- oder Zweitwohnsitzsteuern verrechnet werden.

Immobilien in Kroatien halten nicht immer mit den österreichischen Standards mit. Beachten Sie deshalb, dass es eventuell zu zusätzlichen Sanierungs- oder Instanthaltungskosten kommen kann. Diese sollten Sie bei Ihrer Finanzierung beachten.

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Fremdwährungsrisiko

Kroatien gehört nicht zur Eurozone. Die aktuelle Landeswährung ist die kroatische Kuna. Wenn Sie einen Kredit in Kroatien aufnehmen, haben Sie ein Fremdwährungsrisiko.

Wichtig ist, dass die Schwankungen in beide Richtungen für Sie ein Risiko darstellen können:

  • Steigt die Fremdwährung – können die Kreditraten ansteigen
  • Sinkt die Fremdwährung – Wird oft Ihr Immobilienwert vermindert
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Steuern und Abgaben

Andere Länder, andere Sitten. Das gilt auch für die Steuern und Abgaben. Informieren Sie sich über sämtliche Zusatzkosten, welche Sie in Kroatien erwarten können.

Sie können sich direkt bei einem ansässigen Immobilienmakler oder Steuerberater über die Kosten bei einem Immobilienkauf informieren und diese anschließend in Ihren Finanzierungsbedarf miteinrechnen.

Nebenkosten in Kroatien (Richtwerte):

  • Immobiliensteuer ca. 3% der Kaufsumme
  • Notar & Grundbucheintragung meist 1 – 1,5%
  • Maklercourtage meist rund 3,75%

Kroatische Immobilien als Geldanlage?

Oft werden Immobilien in Kroatien als Geldanlage für die Zukunft gekauft. Dass die Immobilienpreise in Kroatien aber über die nächsten Jahre steigen, kann nicht garantiert werden.

Ob die Immobilie in einigen Jahren immer noch gleich viel, weniger oder mehr wert ist als zum Kaufzeitpunkt, ist somit schwer einschätzbar.

Auch gebaute Autobahnen, Verbauung des Areals, politische Veränderungen oder Inflation der Landeswährung können zu einer Wertminderung beitragen.

Tipp der Redaktion:

Eine kroatische Immobilie als reine Geldanlage zu kaufen ist nicht unbedingt sicher. Der lokale Immobilienmarkt ist für „nicht-heimische-Immobilienkäufer“ oft nur schwer zu durchschauen.

Möchten Sie eine Immobilie also nicht als Feriendomizil kaufen, sondern zur Vorsorge, dann empfehlen wir Ihnen, lieber bei österreichischen Immobilien zu bleiben.

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