Immobilie in Kroatien finanzieren
Konditionen, Finanzierungsoptionen & Voraussetzungen
Sie möchten sich endlich Ihre Traumimmobilie in Kroatien kaufen, aber benötigen dafür eine Finanzierung? Wir wissen, was Sie beachten müssen und wie Sie einfach an eine Finanzierung gelangen.
Autorin: Sabine Dobler
Wie Sie Ihre Immobilie in Kroatien finanzieren
Wenn Sie eine Immobilie in Kroatien kaufen und finanzieren möchten, dann haben Sie zwei Möglichkeiten, einen Immobilienkredit zu erhalten:
- Über eine kroatische Bank
- Über eine österreichische Bank
Finanzierung über eine kroatische Bank
Grundsätzlich können Österreicher und EU-Bürger einen Immobilienkredit bei einer Bank in Kroatien aufnehmen. Allerdings gelten in der Regel strengere Eigenkapitalanforderungen für Personen, die ihren Hauptwohnsitz nicht in Kroatien haben.
Verzinsungsformen in Kroatien
Bei einer Immobilienfinanzierung in Kroatien kommen verschiedene Verzinsungsformen zum Einsatz. Hier sind die gängigsten Optionen:
- Feste Verzinsung: Der Zinssatz bleibt während der gesamten Kreditlaufzeit unverändert, was dem Kreditnehmer finanzielle Sicherheit bietet, da die monatlichen Zahlungen konstant bleiben.
- Variable Verzinsung: Der Zinssatz ist an einen Referenzzinssatz wie den EURIBOR oder einen kroatischen Index gebunden und kann sich während der Kreditlaufzeit entsprechend den Referenzwerten ändern.
- Kombinierte Verzinsung: Eine Kombination aus fester und variabler Verzinsung. Der Zinssatz bleibt für einen bestimmten Zeitraum (z. B. 5 oder 10 Jahre) unverändert und wird danach variabel.
- Zinsobergrenze (Cap-Zins): Eine Variante der variablen Verzinsung, bei der der Zinssatz eine Obergrenze hat. Dies schützt den Kreditnehmer vor starken Zinsanstiegen.
Finanzierung über eine österreichische Bank
Es gibt grundsätzlich wenige österreichische Banken, welche eine Immobilie in Kroatien finanzieren. Damit Sie aber nicht jede Bank einzeln kontaktieren müssen, können Sie gerne den kostenlosen Service unserer Finanzierungsexperten nutzen.
Verzinsungsformen in Österreich
Bei einer Immobilienfinanzierung in Österreich kommen verschiedene Verzinsungsformen zum Einsatz. Die gängigsten sind:
- Feste Verzinsung: Der fixe Zinssatz bleibt während der gesamten Laufzeit des Darlehens unverändert. Dadurch erhält der Kreditnehmer finanzielle Stabilität, da die monatlichen Raten konstant sind.
- Variable Verzinsung: Der variable Zinssatz orientiert sich an einem Referenzzinssatz wie dem EURIBOR oder anderen marktüblichen Indizes und kann sich im Laufe der Kreditlaufzeit ändern. Dies kann zu Schwankungen in den monatlichen Raten führen.
- Kombinierte Verzinsung: Diese Option kombiniert eine feste Verzinsung für einen bestimmten Zeitraum (z. B. die ersten 5 oder 10 Jahre) mit einer nachfolgenden variablen Verzinsung. Dies ermöglicht eine Balance zwischen Sicherheit und Flexibilität.
- Zinsobergrenze (Cap-Zins): Eine Art der variablen Verzinsung, bei der ein Höchstzinssatz festgelegt wird. Diese Begrenzung schützt den Kreditnehmer vor starken Zinsschwankungen.
- Annuitätendarlehen: Die monatliche Rate bleibt während der gesamten Laufzeit des Kredits gleich, besteht jedoch aus einer Zins- und einer Tilgungsportion. Der Tilgungsanteil nimmt im Laufe der Zeit zu.
Welche Banken finanzieren Immobilien in Kroatien?
Obwohl es eine Vielzahl an Banken in Österreich gibt, bieten nur wenige eine Finanzierungsmöglichkeiten für Immobilien in Kroatien an. Vielen Banken sind das Ausfallrisiko und der Verwaltungsaufwand bei Auslandsfinanzierungen zu hoch.
Auch bei Kreditnehmern mit ausgezeichnetem Bonitätsscore und hohem Eigenkapitalanteil kommt es oft vor, dass ihre lokale Hausbank ihre Kreditanfrage für eine Immobilie im Ausland ablehnt.
Entscheidend ist, ob die Bank bereits Erfahrung mit Auslandsfinanzierungen gesammelt hat und somit in diesem Bereich kompetent ist.
Fordern Sie Ihr Kreditangebot an
Durch unser etabliertes Partnernetzwerk können wir Ihnen eine Auslandsfinanzierung über eine erfahrene österreichische Bank anbieten.
Darüber hinaus pflegen unsere Experten enge Kontakte zu verschiedenen kroatischen Partnerbanken, über die eine Finanzierung realisierbar ist.
Bitte beachten Sie, dass eine realistische Finanzierungsanfrage nur möglich ist, wenn Sie die Mindestanforderungen für Kreditnehmer erfüllen.
Voraussetzungen bei Auslandsfinanzierungen
Planen Sie die Finanzierung einer Immobilie in Kroatien? Dann sollten Sie wie bei jedem anderen Immobilienkredit auf vier wesentliche Anforderungen achten: ausreichende Sicherheiten, eine solide Bonität, genügend Eigenkapital und ein angemessen hohes Einkommen.
Ausgezeichnete Bonität
Mit der Bonität wird Ihre Kreditfähigkeit und -würdigkeit beschrieben. Somit gibt diese Auskunft darüber, ob Sie Ihren Zahlungsverpflichtungen nachkommen können und auch werden.
Ihre Bonität wird anhand unterschiedlicher Faktoren und Aspekte überprüft. Zu diesen zählen unter anderem Ihre Einnahmen und Ausgabe (Haushaltsrechnung), bestehende Kreditverpflichtungen oder Ihr bisheriges Zahlungsverahlten bei andern Kreditgeschäften.
Egal ob Sie über eine österreichische oder kroatische Bank finanzieren, gilt Folgendes:
- Bei Finanzierungen im Ausland (aus Sicht einer österreichischen Bank) oder bei der Finanzierung einer Immobilie durch eine Person mit Hauptwohnsitz außerhalb Kroatiens (aus Sicht einer kroatischen Bank) ist eine ausgezeichneter Bonitätsscore unerlässlich.
- Je besser Ihre Bonität ist, desto wahrscheinlicher erhalten Sie eine Kreditzusage und profitieren von günstigeren Kreditkonditionen.
- Negative Einträge in Bonitätsauskünften wie KSV in Österreich oder SCHUFA in Deutschland können bei einer Kreditaufnahme bei einer kroatischen Bank ebenfalls zu einer Ablehnung des Kreditantrags führen.
Hohe Eigenkapitalquote
Wenn Sie eine Auslandsfinanzierung benötigen, wird die Bank Ihnen eine bestimmte Höhe an Eigenkapital vorschreiben.
Eigenmittel bei einer koratischen Bank
In Kroatien wird in der Regel empfohlen, bei einer Immobilienfinanzierung über eine kroatische Bank etwa 20% bis 30% des Kaufpreises als Eigenmittel einzubringen. Allerdings liegen die geforderten Eigenmittelquoten für Personen mit Wohnsitz im kroatischen Ausland wesentlich höher.
Eigenmittel bei einer österreichischen Bank
In Österreich ist es aufgrund regulatorischer Vorgaben üblich, mindestens 20% der Finanzierungssumme als Eigenkapital beizusteuern. Allerdings liegen die geforderten Eigenmittelquoten für Immobilien im österreichischen Ausland ebenfalls wesentlich höher.
Usere Empfhelung – 50%
Unserer Erfahrung nach sind die Chancen auf eine erfolgreiche Finanzierungszusage ab einem Eigenkapitalanteil von über 50% hoch. Bei niedrigeren Eigenkapitalquoten ist ein hervorragender Bonitätsscore entscheidend.
Sicherheiten für die Bank
Die Bank möchte sich für den Fall, dass Sie Ihren Kreditverpflichtungen nicht mehr nackommen können, finanziell absichern.
Daher werden bei einer Immobilienfinanzierung bestimmte Sicherheiten gefordert. Die Höhe der Sicherheiten, die eine Bank fordert, hängt von der Kredithöhe und der Bonität des Kreditnehmers ab. Die häufigste Form der Kreditbesicherung ist die Eintragung einer hypothekarischen Sicherheit im Grundbuch der zu finanzierenden Immobilie.
Sicherheiten für eine kroatische Bank
Bei einer Finanzierung durch eine kroatische Bank kann die Bank eine Hypothek auf der Immobilie in Kroatien im Grundbuch eintragen lassen.
Sicherheiten für eine österreichische Bank
Eine „typische“ österreichische Bank kann sich nicht in das kroatische Grundbuch eintragen lassen, um ihre Sicherheiten zu schützen. Nur Banken mit Niederlassungen oder Tochtergesellschaften in Kroatien können diese Form der Sicherung nutzen.
Als Alternative können österreichische Banken die Kreditsumme durch eine hypothekarische Besicherung über eine österreichische Immobilie oder in Österreich verfügbare Finanzmittel und Vermögenswerte (z. B. eine Lebensversicherung) absichern. Wenn eine österreichische Immobilie als Sicherheit dient, sollte diese möglichst schuldenfrei sein.
Einkommen
Wenn Sie einen Kredit in Österreich aufnehmen möchten, dürfen die monatlichen Kreditraten aufgrund von gesetzlichen Vorgaben nicht höher als 40% Ihres Haushaltseinkommen sein.
Ein Beispiel:
Sie möchten sich ein Einfamilienhaus in Kroatien kaufen und dieses über eine österreichische Bank finanzieren. Ihr monatliches Haushaltseinkommen beträgt 3.000 Euro.
3.000€ x 40% = 1.200€
Ihre monatlichen Kreditraten dürften laut diesem Beispiel nicht mehr als 1.200 Euro betragen.
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Nebenkosten beim Immobilienkauf in Kroatien
Immobilienerwerbssteuer
Wie auch in Österreich, müssen Sie beim Kauf einer Immobilie in Kroatien eine Immobilienerwerbssteuer entrichten.
Die Immobilienerwerbssteuer beträgt für Privatpersonen, welche EU-Bürger sind, in der Regel rund 3% des Immobilienwerts.
Anwaltskosten
Für die Vertragserstellung und Überprüfung der Kaufunterlagen empfiehlt es sich, einen Anwalt zu beauftragen.
Dieser kann je nach Aufwand 1-2% des Kaufpreises verrechnen. Bei besonders teuren Immobilien kann sich die Vereinbarung eines Stundenlohns für Sie eher rechnen.
Notarkosten
Während in Österreich die Notare oftmals unterschiedliche Aufgaben bei einem Immobilienkauf übernehmen, wird ein Notar in Kroatien grundsätzlich nur für die Beglaubigung des Kaufvertrages und die Eintragung in Grundbuch benötigt.
Die Kosten richten sich dabei am Umfang des Service und den jeweils gültigen Ortstarifen.
Nebenkosten Finanzierung
Erfahrungsgemäß betragen die Nebenkosten für eine Auslandsfinanzierung ca. 3-5% der Finanzierungssumme an Bearbeitungsgebühren.
Kroatische Immobilien als Geldanlage?
Oft werden Immobilien in Kroatien als Geldanlage für die Zukunft gekauft. Dass die Immobilienpreise in Kroatien aber über die nächsten Jahre steigen und sich somit Gewinne erzielen lassen, kann nicht garantiert werden.
Ob die Immobilie in einigen Jahren immer noch gleich viel, weniger oder mehr wert ist als zum Kaufzeitpunkt, ist schwer einschätzbar.
Vor allem gebaute Autobahnen, Verbauung des Areals, politische Veränderungen oder die Inflation der Landeswährung können zu einer Wertminderung beitragen.
Tipp der Redaktion:
Eine kroatische Immobilie als reine Geldanlage zu kaufen ist nicht unbedingt sicher. Der lokale Immobilienmarkt ist für „nicht-heimische-Immobilienkäufer“ oft nur schwer zu durchschauen.
Möchten Sie eine Immobilie also nicht als Feriendomizil kaufen, sondern zur Vorsorge, dann empfehlen wir Ihnen, lieber bei österreichischen Immobilien zu bleiben.
Die 5 größten Banken in Kroatien
Zagrebačka banka
Die Zaba oder auch Zagreber Bank ist das größte Kreditinstitut in Kroatien und Teil der Bankengruppe UniCredit.
Privredna banka Zagreb
Die zweitgrößte Bank in Kroatien gehört zur italienischen Bankgruppe Intesa Sanpaolo und sitzt in der Hauptstadt Zagreb.
Erste & Steiermärkische Bank
Die Erste & Steiermärkische Bank ist eine Tochter der Erste Bank Österreich und eine der größten Banken in Kroatien.
Raiffeisenbank Austria
Die österreichische Raiffeisenbank ist mit einem Tochterunternehmen auch international z. B. in Kroatien vertreten.
Splitska banka
Das kroatische Kreditinstitut sitzt in Split und gehört zur Bankengruppe Société Générale aus Frankreich.
Auslandsfinanzierungen
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Unsere Autorin
Sabine Dobler
Sabine Dobler ist nicht nur erste Ansprechpartnerin für unsere Kunden sondern auch eine erfahrene Finanzierungsexpertin.
