Immobilie in Spanien finanzieren
So klappt’s
Sie möchten sich endlich Ihre Traumimmobilie in Spanien kaufen und benötigen dafür eine Finanzierung?
Wir wissen, was Sie beachten müssen und wie Sie die passende Finanzierung finden.
Letzte Überarbeitung April 2023
Autorin: Sabine Dobler
Finanzierungsmöglichkeiten für spanische Immobilien
Wenn Sie ein Haus, eine Wohnung, eine Finca oder eine Villa in Spanien kaufen möchten, dann haben Sie grundsätzlich zwei Möglichkeiten, den Immobilienkauf zu finanzieren.
Sie können Ihre spanische Immobilie entweder über eine Bank in Österreich finanzieren oder über eine Bank direkt in Spanien. Beide Möglichkeiten haben Vor- und Nachteile.
Finanzierung über eine spanische Bank
Vorteile:
- Hypothekarische Besicherung und somit ein Hypothekarkredit möglich
- Finanzierung direkt vor Ort
Nachteile:
- Häufig andere Kreditformen, -voraussetzungen und -bedingungen als in Österreich
- Mögliche Sprachbarriere
Auch als „Nicht-Spanier“ ist es grundsätzlich möglich, einen Immobilienkredit bei einer spanischen Bank aufzunehmen. Sie sollten jedoch beachten, dass die Finanzierung als Österreicher in Spanien durchaus umständlich sein kann.
Wir empfehlen Ihnen, sich vorerst über Finanzierungsmöglichkeiten, Kreditkonditionen, Bedingungen und gesetzliche Regelungen in Spanien zu informieren.
Finanzierung über eine österreichische Bank
Vorteile:
- Bekannte Kreditformen
- Keine Sprachbarriere
- Ansprechperson in Ihrem Heimatland
Nachteile:
- Keine Hypothek auf die spanische Immobilie möglich
- Bank fordert meist mehr Sicherheiten als bei einer herkömmlichen Immobilienfinanzierung in Österreich
- Nicht jede Bank finanziert Immobilien in Spanien
Als Deutscher eine spanische Immobilie finanzieren
Wenn Sie als Deutscher eine Immobilie in Spanien finanzieren möchten, dann informieren Sie sich gerne bei unserem deutschen Partnerportal über Ihre Finanzierungsmöglichkeiten.
Welche Banken finanzieren Immobilien in Spanien?
In Österreich gibt es viele verschiedene Banken. Leider finanzieren aber nicht alle Immobilien in Spanien. Für einige Banken sind das Risiko und der Verwaltungsaufwand einfach zu hoch.
Die Banken in Österreich, welche Häuser, Wohnunge oder Grundstücke in Spanien finanzieren, achten besonders auf die Bonität, die Eigenkapitalquote und die inländischen Sicherheiten (in Österreich) der Kreditnehmer. Zudem spielt es eine Rolle, ob die Bank bereits Auslandsfinanzierungen durchgeführt hat und somit generell schon Erfahrung in diesem Bereich besitzt.
Mit unserem starken Partnernetzwerk haben Sie die Möglichkeit, eine Finanzierung über eine erfahrene österreichische Bank zu erhalten.
Unsere Experten stehen zudem in Kontakt mit verschiedenen Partnerbanken in Spanien, über welche eine Finanzierung möglich ist.
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Voraussetzungen für eine Auslandsfinanzierung
Bonität
Die Bonität beschreibt Ihre Fähigkeit, Zahlungsverpflichtungen nachzukommen. Diese Einschätzung beeinflusst eine mögliche Kreditzu- oder absage und die angebotenen Kreditkonditionen.
Bei der Bonitätsprüfung werden unter anderem folgende Aspekte berücksichtigt:
- Die Haushaltsrechnung (Ihre Einnahmen & Ausgaben)
- Bestehende Zahlungsverplfichtungen
- Ihre aktuelle Wohnsituation (z.B. häufige Wohnsitzwechsel sind eher schlecht)
Eigenkapital
Bei einer Finanzierung in Spanien wird von der Bank in der Regel ein bestimmtes Eigenkapital gefordert. Das bedeutet, dass Sie einen Teil der Kauf- und Finanzierungskosten aus Ihren Ersparnissen abdecken müssen.
In der Regel gelten bei den meisten Banken für Auslandsfinanzierungen strengere Richtlinien im Vergleich zu Inlandsfinanzierungen. Das bedeutet, dass Sie mehr Eigenkapital einbringen müssen.
Mindestens 30%
Im Allgemeinen liegt das erforderliche Eigenkapital für Auslandsfinanzierungen bei mindestens 30% der Finanzierungssumme oder des Immobilienwerts. Das bedeutet, dass bei einem Kreditbetrag von 300.000 € etwa 90.000 € an Eigenkapital erforderlich wären.
Sicherheiten
Im Falle, dass Sie Ihren Kreditverpflichtungen nicht mehr nachkommen können, möchte sich die Bank finanziell absichern. Egal ob Sie über eine Bank in Spanien oder Österreich finanzieren.
Deshalb müssen Sie Sicherheiten einbringen.
Die geforderte Höhe der Sicherheiten in Österreich hängt von der Kredithöhe und der Bonität des Kreditnehmers ab. Bei der Finanzierung einer Immobilie in Spanien ist es häufig erforderlich, eine Immobilie in Österreich als Sicherheit anzugeben. In diesem Fall wird der Kredit für die Auslandsimmobilie mit einer hypothekarischen Besicherung oder Grundschuld Ihrer österreichischen Immobilie abgesichert.
In der Regel wird bei einer Finanzierung über eine Bank in Spanien die Immobilie im Ausland von der Bank hypothekarisch besichert bzw. belastet.
Einkommen
Wenn Sie einen Kredit in Österreich aufnehmen möchten, dürfen die monatlichen Kreditraten aufgrund von gesetzlichen Vorgaben nicht höher als 40% Ihres Haushaltseinkommen sein.
Ein Beispiel:
Sie möchten sich ein Einfamilienhaus in Spanien kaufen und dieses über eine österreichische Bank finanzieren. Ihr monatliches Haushaltseinkommen beträgt 3.000 Euro.
3.000€ x 40% = 1.200€
Ihre monatlichen Kreditraten dürften laut diesem Beispiel nicht mehr als 1.200 Euro betragen.
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Nebenkosten – Kauf einer Immobilie in Spanien
Ähnlich wie in Österreich müssen Sie beim Kauf Ihrer Immobilie mit unterschiedlichen Steuern, Abgaben und Nebenkosten rechnen.
Wichtig ist, dass Sie diese Kaufnebenkosten auch in Ihrer Finanzierungssumme bzw. beim gesamten Kapitalaufwand für den Immobilienkauf berücksichtigen.
Notargebühren
Die Unterzeichnung des Kaufvertrages muss in Spanien vor einem Notar erfolgen.
Die Notargebühren sind dabei gesetzlich vorgegeben und richten sich nach dem Kaufpreis der Immobilie meist im Rahmen von 500-800 Euro.
Für die Grundbucheintragung über den Notar fallen dann in der Regel noch Gebühren von ca. 400-650 Euro an.
Grunderwerbssteuer
Die Grunderwerbssteuer richtet sich in Spanien je nach Immobilie (Neu- oder Altbau), Kaufpreis und Region.
Meist beträgt diese zwischen 6-11% des verbrieften Kaufpreises.
Gestoría
Eine Gestoría ist quasi ein Vermittler zwischen Bürger und Behörde. Dieser hilft Ihnen bei der Erledigung von amtlichen Formalitäten und ist vor allem für Immobilienkäufer mit geringen Spanisch-Kentnissen wichtig.
Wenn Sie eine Gestoría beauftragen, verrechnet diese je nach Aufwand rund 300 Euro.
Nebenkosten Finanzierung
Erfahrungsgemäß betragen die Nebenkosten für eine Auslandsfinanzierung ca. 3-5% der Finanzierungssumme an Bearbeitungsgebühren.
Spanische Immobilien als Vorsorge?
In vielen Fällen kaufen sich Österreicher ein Haus, eine Wohnung, eine Villa, eine Finca oder andere Immobilien in Spanien, um diese als Geldanlage zu nutzen.
Dabei erwarten die Immobilienkäufer, dass der Wert der Immobilie über die Jahre so stark steigt, dass bei einem Verkauf ein möglichst hoher Gewinn erzielt wird.
Wie genau sich die spanische Marktlage weiterentwickelt, ist nur schwer einschätzbar. Somit kann Ihnen nicht garantiert werden, dass die Immobilienpreise ansteigen und Sie Ihre Immobilie in einigen Jahren gewinnbringend verkaufen können.
Faktoren wie politische Veränderungen, der Bau von Autobahnen oder die Verbauung des Areals um Ihr Grundstück können den Immobilienwert über die Jahre sowohl negativ als auch positiv beeinflussen.
Expertentipp:
„Kaufen Sie sich eine Immobilie in Spanien nur dann zur Vorsorge, wenn Sie mit dem dort herrschenden Immobilienmarkt vertraut sind. Für „nicht-heimische“ ist es oft sehr schwer, den Markt zu durchschauen.
Grundsätzlich ist es aber ratsamer, eine Immobilie in Österreich als Geldanlage zu kaufen als in Spanien.“
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Die 5 größten Banken in Spanien
Caixabank
CaixaBank ist die führende Privatkundenbank in Spanien. Sie sitz in Valencia und hat über 6.100 Geschäftsstellen.
Banco Santander
Die Banco Santander S. A. sitz in Santander (bei Madrid) und ist eine spanische Universalbank.
Banco Bilbao Vizcaya Argentaria
Die BBVA (Banco Bilbao Vizcaya Argentaria) ist die zweitgrößte Bank in Spanien und eine der größten Banken Lateinamerikas.
Auslandsfinanzierungen
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Unsere Autorin
Sabine Dobler
Sabine Dobler ist eine unserer erfahren Finanzierungsexperten in Österreich.
