Wie Sie Ihre Immobilie in Spanien finanzieren

So klappt’s

Sie möchten sich endlich Ihre Traumimmobilie in Spanien kaufen, aber benötigen dafür eine Finanzierung? Wir wissen, was Sie beachten müssen und wie Sie einfach an eine Finanzierung gelangen.

Lukas Hoffmann

Lukas Hoffmann

Experte für Finanzierungen

1. Zwei Finanzierungsmöglichkeiten
2. Wichtig bei der Finanzierung
3. Voraussetzungen Auslandsfinanzierung
4. Immobilien als Geldanlage
5. Weitere Auslandsfinanzierungen
6. Passenden Kredit finden

Finanzierungsmöglichkeiten für spanische Immobilien

Wenn Sie ein Haus, eine Wohnung, eine Finca oder eine Villa in Spanien kaufen möchten, dann haben Sie grundsätzlich zwei Möglichkeiten, den Immobilienkauf zu finanzieren.

Sie können Ihre spanische Immobilie entweder über eine Bank in Österreich finanzieren oder über eine Bank direkt in Spanien. Beide Möglichkeiten haben Vor- und Nachteile.

Finanzierung Spanien Banken

Finanzierung über eine spanische Bank

Vorteile:

  • Hypothekarische Besicherung und somit ein Hypothekarkredit möglich

  • Finanzierung direkt vor Ort

Nachteile:

  • Häufig andere Kreditformen, -voraussetzungen und -bedingungen als in Österreich
  • Mögliche Sprachbarriere

Auch als „Nicht-Spanier“ ist es grundsätzlich möglich, einen Immobilienkredit bei einer spanischen Bank aufzunehmen. Sie sollten jedoch beachten, dass die Finanzierung als Österreicher in Spanien durchaus umständlich sein kann.

Wir empfehlen Ihnen, sich vorerst über Finanzierungsmöglichkeiten, Kreditkonditionen, Bedingungen und gesetzliche Regelungen in Spanien zu informieren.

Finanzierung über eine österreichische Bank

Vorteile:

  • Bekannte Kreditformen
  • Keine Sprachbarriere
  • Ansprechperson in Ihrem Heimatland

Nachteile:

  • Keine Hypothek auf die spanische Immobilie möglich
  • Bank fordert meist mehr Sicherheiten als bei einer herkömmlichen Immobilienfinanzierung in Österreich
  • Nicht jede Bank finanziert Immobilien in Spanien

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Wichtig bei der Finanzierung

Ähnlich wie in Österreich müssen Sie beim Kauf Ihrer Immobilie mit unterschiedlichen Steuern, Abgaben und Nebenkosten rechnen.

Wichtig ist, dass Sie diese Kaufnebenkosten auch in Ihrer Finanzierungssumme bzw. beim gesamten Kapitalaufwand für den Immobilienkauf berücksichtigen.

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Steuern & Abgaben

Auch in Spanien werden Steuern und Abgaben bei einem Immobilienkauf fällig.

Als Immobilienkäufer in Spanien sollten Sie mit folgenden Kosten (Richtwerte) rechnen:

  • Notargebühren – abhängig vom Kaufpreis
  • Maklergebühren – meist rund 5%
  • Grundbucheintragungsgebühren – abhängig vom Kaufpreis
  • Unterschiedliceh Steuern
    •  Mehrwertsteuer je nach Immobilie und Region
      – ca. 6,5-10%
    • Beurkundungssteuer bei Neubau-Immobilien
      – ca. 0,5-2%
    • Grunderwerbsteuer bei Immobilien aus Vorbesitz
      – ca. 6-10%
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Sanierungs- und Reparaturkosten

Je nach Zustand der Immobilie und Ihren persönlichen Anforderungen können Sie Sanierungs-, Modernisierungs- oder Reparaturkosten erwarten.

Diese können für zusätzliche hohe Kosten nach dem Immobilienkauf sorgen. Es empfiehlt sich daher, diese Kosten für solche möglichen Maßnahmen direkt in die Finanzierungssumme mitzurechnen.

 

Voraussetzungen für eine  Auslandsfinanzierung

Kreditvermittler

Bonität

Die Überprüfung der Bonität ist sowohl bei der Kreditaufnahme in Österreich als auch in Spanien sehr wichtig.

Die Bonität beschreibt Ihre Fähigkeit, Zahlungsverpflichtungen nachzukommen. Diese Einschätzung beeinflusst eine mögliche Kreditzu- oder absage und die angebotenen Kreditkonditionen.

Bei der Bonitätsprüfung werden unter anderem folgende Aspekte berücksichtigt:

  • Nettohaushaltseinkommen
  • Bestehende Kreditverpflichtungen
  • Haushaltsrechnung
  • Vermögen
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Eigenkapital

Bei der Finanzierung Ihrer Immobilie in Spanien ist es wichtig, das Sie als Käufer rund 20-30% des Kaufpreises als Eigenkapital in die Finanzierung einbringen können.

Zum Eigenkapital zählt nicht nur Bargeld, sondern auch:

  • Ersparnisse auf Ihren Konten
  • Bausparguthaben
  • Lebensversicherungen
  • Private Darlehen (z.B. von der Familie)
  • Aktien, Wertpapiere und Investmentfonds
  • Immobilien in Ihrem Eigentum
  • Bezahlte Baugrundstücke

Weitere Informationen zum Thema Eigenkapital erhalten Sie in unserem Blogbeitrag zum Thema.

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Sicherheiten

Sicherheiten in Österreich:

Abhängig von Ihrer Bonität und der Finanzierungssumme kann die Bank unterschiedliche Kreditsicherheiten von Ihnen fordern.

Bei Immobilienkrediten ist die hypothekarische Besicherung der zu finanzierenden Immobilie die beliebteste Form. Dabei wird die Bank mittels in das Grundbuch Ihrer Immobilie mit einem bestimmten Pfandbetrag eingetragen. Da sich eine österreichische Bank nicht in das Grundbuch einer Immobilie in Spanien eintragen lassen kann, fällt diese Möglichkeit jedoch weg.

Daher müssen Sie auf andere Kreditsicherheiten zurückgreifen wie:

  • Hypothekarische Besicherung einer Immobilie in Österreich
  • Versicherungen für spezifische Risiken (Arbeitslosigkeit, Berufsunfähigkeit…)
  • Kreditrestschuldversicherung (meist bei niedrigen Kreditbeträgen)
  • Gehalts- oder Lohnverpfändung
  • Bürgschaften

Sicherheiten in Spanien:

Wenn Sie Ihre neue Immobilie über eine Bank in Spanien finanzieren möchten, ist in der Regel eine hypothekarische Besicherung möglich.

Dabei wird die Bank mit einem Pfandrecht in der Höhe eines bestimmten Betrags in das Grundbuch in Spanien eingetragen. Im Falle Ihrer Zahlungsunfähigkeit kann die Bank die Immobilie versteigern und aus den Erlösen den Kredit bis zum festgelegten Pfandbetrag begleichen.

Ferienimmobilie spanien finanzieren

Spanische Immobilien als Vorsorge?

In vielen Fällen kaufen sich Österreicher ein Haus, eine Wohnung, eine Villa, eine Finca oder andere Immobilien in Spanien, um diese als Geldanlage zu nutzen.

Dabei erwarten die Immobilienkäufer, dass der Wert der Immobilie über die Jahre so stark steigt, dass bei einem Verkauf ein möglichst hoher Gewinn erzielt wird.

Doch lohnt sich diese Investition?
Dies ist schwer zu beantworten. Grundsätzlich gehen Sie mit dem Kauf einer Immobilie in Spanien als Vorsorge immer ein gewisses Risiko ein. 

Wie genau sich die spanische Marktlage weiterentwickelt, ist nur schwer einschätzbar. Somit kann Ihnen nicht garantiert werden, dass die Immobilienpreise ansteigen und Sie Ihre Immobilie in einigen Jahren gewinnbringend verkaufen können. 

Faktoren wie politische Veränderungen, der Bau von Autobahnen oder die Verbauung des Areals um Ihr Grundstück können den Immobilienwert über die Jahre sowohl negativ als auch positiv beeinflussen.

Ob Sie bereits sind, das Risiko von Wertverlusten einzugehen, müssen Sie selbst abwiegen. Wir können Ihnen nur den Tipp unserer Experten weitergeben:

Expertentipp:

„Kaufen Sie sich eine Immobilie in Spanien nur dann zur Vorsorge, wenn Sie mit dem dort herrschenden Immobilienmarkt vertraut sind. Für „nicht-heimische“ ist es oft sehr schwer, den Markt zu durchschauen.

Grundsätzlich ist es aber ratsamer, eine Immobilie in Österreich als Geldanlage zu kaufen als in Spanien.“

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