Immobilie in Spanien finanzieren
So klappt’s
Sie möchten sich endlich Ihre Traumimmobilie in Spanien kaufen, aber benötigen dafür eine Finanzierung?
Wir wissen, was Sie beachten müssen und wie Sie einfach an eine Finanzierung gelangen.
Letzte Überarbeitung Mai 2022
Autorin: Sabine Dobler
Finanzierungsmöglichkeiten für spanische Immobilien
Wenn Sie ein Haus, eine Wohnung, eine Finca oder eine Villa in Spanien kaufen möchten, dann haben Sie grundsätzlich zwei Möglichkeiten, den Immobilienkauf zu finanzieren.
Sie können Ihre spanische Immobilie entweder über eine Bank in Österreich finanzieren oder über eine Bank direkt in Spanien. Beide Möglichkeiten haben Vor- und Nachteile.
Finanzierung über eine spanische Bank
Vorteile:
- Hypothekarische Besicherung und somit ein Hypothekarkredit möglich
- Finanzierung direkt vor Ort
Nachteile:
- Häufig andere Kreditformen, -voraussetzungen und -bedingungen als in Österreich
- Mögliche Sprachbarriere
Auch als „Nicht-Spanier“ ist es grundsätzlich möglich, einen Immobilienkredit bei einer spanischen Bank aufzunehmen. Sie sollten jedoch beachten, dass die Finanzierung als Österreicher in Spanien durchaus umständlich sein kann.
Wir empfehlen Ihnen, sich vorerst über Finanzierungsmöglichkeiten, Kreditkonditionen, Bedingungen und gesetzliche Regelungen in Spanien zu informieren.
Finanzierung über eine österreichische Bank
Vorteile:
- Bekannte Kreditformen
- Keine Sprachbarriere
- Ansprechperson in Ihrem Heimatland
Nachteile:
- Keine Hypothek auf die spanische Immobilie möglich
- Bank fordert meist mehr Sicherheiten als bei einer herkömmlichen Immobilienfinanzierung in Österreich
- Nicht jede Bank finanziert Immobilien in Spanien
Als Deutscher eine spanische Immobilie finanzieren
Wenn Sie als Deutscher eine Immobilie in Spanien finanzieren möchten, dann informieren Sie sich gerne bei unserem deutschen Partnerportal über Ihre Finanzierungsmöglichkeiten.
Welche Banken finanzieren Immobilien in Spanien?
In Österreich gibt es viele verschiedene Banken. Leider finanzieren aber nicht alle Immobilien in Spanien. Für einige Banken sind das Risiko und der Verwaltungsaufwand einfach zu hoch.
Die Banken in Österreich, welche Häuser, Wohnunge oder Grundstücke in Spanien finanzieren, achten besonders auf die Bonität, die Eigenkapitalquote und die inländischen Sicherheiten (in Österreich) der Kreditnehmer. Zudem spielt es eine Rolle, ob die Bank bereits Auslandsfinanzierungen durchgeführt hat und somit generell schon Erfahrung in diesem Bereich besitzt.
Mit unserem starken Partnernetzwerk haben Sie die Möglichkeit, eine Finanzierung über eine erfahrene österreichische Bank zu erhalten.
Unsere Experten stehen zudem in Kontakt mit verschiedenen Partnerbanken in Spanien, über welche eine Finanzierung möglich ist.
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Voraussetzungen für eine Auslandsfinanzierung
Bonität
Die Bonität beschreibt Ihre Fähigkeit, Zahlungsverpflichtungen nachzukommen. Diese Einschätzung beeinflusst eine mögliche Kreditzu- oder absage und die angebotenen Kreditkonditionen.
Bei der Bonitätsprüfung werden unter anderem folgende Aspekte berücksichtigt:
- Die Haushaltsrechnung (Ihre Einnahmen & Ausgaben)
- Bestehende Zahlungsverplfichtungen
- Ihre aktuelle Wohnsituation (z.B. häufige Wohnsitzwechsel sind eher schlecht)
Eigenkapital
Bei der Finanzierung Ihrer Immobilie in Spanien wird Ihnen von der Bank ein Mindesteinkommen vorgeben.
Dies beträgt in der Regel rund 20-30% der Finanzierungssumme.
Zum Eigenkapital zählt nicht nur Bargeld, sondern auch:
- Ersparnisse auf einem Konto
- Verfügbares Bausparguthaben
- Private Darlehen (z. B. von der Familie)
- Kapital aus Aktien, Wertpapieren und Investmentfonds
Sicherheiten
Sicherheiten in Österreich:
Abhängig von Ihrer Bonität und der Finanzierungssumme kann die Bank unterschiedliche Kreditsicherheiten von Ihnen fordern.
Bei Immobilienkrediten ist die hypothekarische Besicherung der zu finanzierenden Immobilie die beliebteste Form. Da sich eine österreichische Bank nicht in das Grundbuch einer Immobilie in Spanien eintragen lassen kann, fällt diese Möglichkeit jedoch weg.
Daher müssen Sie auf andere Kreditsicherheiten zurückgreifen wie:
- Hypothekarische Besicherung einer Immobilie in Österreich
- Versicherungen für spezifische Risiken (Arbeitslosigkeit, Berufsunfähigkeit…)
- Kreditrestschuld Versicherung
- Gehalts- oder Lohnverpfändung
- Bürgschaften
Sicherheiten in Spanien:
Wenn Sie Ihre neue Immobilie über eine Bank in Spanien finanzieren möchten, ist in der Regel eine hypothekarische Besicherung möglich.
Dabei wird die Bank mit einem Pfandrecht in der Höhe eines bestimmten Betrags in das Grundbuch in Spanien eingetragen. Im Falle Ihrer Zahlungsunfähigkeit kann die Bank die Immobilie versteigern und aus den Erlösen den Kredit bis zum festgelegten Pfandbetrag begleichen.
Einkommen
Wenn Sie einen Kredit in Österreich aufnehmen möchten, dürfen die monatlichen Kreditraten aufgrund von gesetzlichen Vorgaben nicht höher als 40% Ihres Haushaltseinkommen sein.
Ein Beispiel:
Sie möchten sich ein Einfamilienhaus in Spanien kaufen und dieses über eine österreichische Bank finanzieren. Ihr monatliches Haushaltseinkommen beträgt 3.000 Euro.
3.000€ x 40% = 1.200€
Ihre monatlichen Kreditraten dürften laut diesem Beispiel nicht mehr als 1.200 Euro betragen.
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Nebenkosten – Kauf einer Immobilie in Spanien
Ähnlich wie in Österreich müssen Sie beim Kauf Ihrer Immobilie mit unterschiedlichen Steuern, Abgaben und Nebenkosten rechnen.
Wichtig ist, dass Sie diese Kaufnebenkosten auch in Ihrer Finanzierungssumme bzw. beim gesamten Kapitalaufwand für den Immobilienkauf berücksichtigen.
Notargebühren
Die Unterzeichnung des Kaufvertrages muss in Spanien vor einem Notar erfolgen.
Die Notargebühren sind dabei gesetzlich vorgegeben und richten sich nach dem Kaufpreis der Immobilie meist im Rahmen von 500-800 Euro.
Für die Grundbucheintragung über den Notar fallen dann in der Regel noch Gebühren von ca. 400-650 Euro an.
Grunderwerbssteuer
Die Grunderwerbssteuer richtet sich in Spanien je nach Immobilie (Neu- oder Altbau), Kaufpreis und Region.
Meist beträgt diese zwischen 6-11% des verbrieften Kaufpreises.
Gestoría
Eine Gestoría ist quasi ein Vermittler zwischen Bürger und Behörde. Dieser hilft Ihnen bei der Erledigung von amtlichen Formalitäten und ist vor allem für Immobilienkäufer mit geringen Spanisch-Kentnissen wichtig.
Wenn Sie eine Gestoría beauftragen, verrechnet diese je nach Aufwand rund 300 Euro.
Nebenkosten Finanzierung
Erfahrungsgemäß betragen die Nebenkosten für eine Auslandsfinanzierung ca. 3-5% der Finanzierungssumme an Bearbeitungsgebühren.
Spanische Immobilien als Vorsorge?
In vielen Fällen kaufen sich Österreicher ein Haus, eine Wohnung, eine Villa, eine Finca oder andere Immobilien in Spanien, um diese als Geldanlage zu nutzen.
Dabei erwarten die Immobilienkäufer, dass der Wert der Immobilie über die Jahre so stark steigt, dass bei einem Verkauf ein möglichst hoher Gewinn erzielt wird.
Wie genau sich die spanische Marktlage weiterentwickelt, ist nur schwer einschätzbar. Somit kann Ihnen nicht garantiert werden, dass die Immobilienpreise ansteigen und Sie Ihre Immobilie in einigen Jahren gewinnbringend verkaufen können.
Faktoren wie politische Veränderungen, der Bau von Autobahnen oder die Verbauung des Areals um Ihr Grundstück können den Immobilienwert über die Jahre sowohl negativ als auch positiv beeinflussen.
Expertentipp:
„Kaufen Sie sich eine Immobilie in Spanien nur dann zur Vorsorge, wenn Sie mit dem dort herrschenden Immobilienmarkt vertraut sind. Für „nicht-heimische“ ist es oft sehr schwer, den Markt zu durchschauen.
Grundsätzlich ist es aber ratsamer, eine Immobilie in Österreich als Geldanlage zu kaufen als in Spanien.“
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Die 5 größten Banken in Spanien
Caixabank
CaixaBank ist die führende Privatkundenbank in Spanien. Sie sitz in Valencia und hat über 6.100 Geschäftsstellen.
Banco Santander
Die Banco Santander S. A. sitz in Santander (bei Madrid) und ist eine spanische Universalbank.
Banco Bilbao Vizcaya Argentaria
Die BBVA (Banco Bilbao Vizcaya Argentaria) ist die zweitgrößte Bank in Spanien und eine der größten Banken Lateinamerikas.
Auslandsfinanzierungen
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Unsere Autorin
Sabine Dobler
Sabine Dobler ist eine unserer erfahren Finanzierungsexperten in Österreich.
