Zählt das Grundstück als Eigenkapital?
Wer auf dem eigenen Grund baut, bringt oft schon einen großen Teil der Eigenmittel mit. Wir zeigen, wie Banken das Baugrundstück bewerten und wie stark es Ihre Finanzierung verbessert.
Was ist Eigenkapital?
Als Eigenkapital oder Eigenmittel gilt alles, was Sie aus eigener Kraft in Ihr Bauvorhaben einbringen. Das ist nicht nur Geld, sondern auch Sachwerte wie Immobilien oder Grundstücke.
Mehr Eigenkapital, bessere Konditionen. Wer mehr Eigenmittel mitbringt, senkt das Risiko der Bank, bekommt günstigere Zinsen und drückt das eigene finanzielle Risiko.
In Österreich gilt als Richtwert eine Eigenkapitalquote von rund 20 % der Finanzierungssumme. Diese Mindestvorgabe an die Eigenmittel halten die meisten Banken konsequent ein. Umso wichtiger ist es zu wissen, was alles als Eigenkapital zählen kann.
Das alles kann zum Eigenkapital zählen
Bargeld und Bankguthaben
Guthaben auf Spar- und Girokonten ist sofort verfügbar und fließt direkt in die Baufinanzierung. Die klassischste Form von Eigenkapital.
Bausparguthaben
Bereits angespartes Bausparguthaben zählt als Eigenkapital. Bausparverträge bieten oft günstige Darlehen als Ergänzung zur Finanzierung.
Wertpapiere und Investments
Aktien, Anleihen und Fonds lassen sich verkaufen oder als Sicherheit hinterlegen, um Eigenkapital bereitzustellen.
Immobilienbesitz
Bestehende Immobilien zählen zum Marktwert, ob abbezahlt oder belastet. Bestehende Schulden werden vom Wert abgezogen.
Grundstücke
Unbebaute oder bebaute Grundstücke gelten als Eigenkapital. Erforderlich sind in der Regel ein aktuelles Gutachten und ein Grundbuchauszug.
Eigenleistung (Muskelhypothek)
Arbeiten, die Sie selbst am Bau erledigen, werden angerechnet. Dafür braucht es eine detaillierte Aufstellung mit monetärer Bewertung.
Kapitallebensversicherungen
Der Rückkaufswert zählt als Eigenkapital. Alternativ lässt sich die Lebensversicherung auch beleihen.
Erbschaften und Schenkungen
Erhaltene Erbschaften oder Schenkungen fließen direkt ein. Steuerliche Aspekte sollten Sie dabei im Blick behalten.
Renten- und Pensionsansprüche
Unter bestimmten Bedingungen lassen sich Rücklagen aus Renten- oder Pensionsansprüchen als Eigenkapital einsetzen.
Fördermittel und Zuschüsse
Öffentliche Fördermittel und Zuschüsse von Förderinstitutionen können das verfügbare Eigenkapital zusätzlich erhöhen.
Abfindungen
Eine erhaltene Abfindung, etwa bei Beendigung des Arbeitsverhältnisses, lässt sich als Eigenkapital verwenden.
Privatkredite
Zinsfreie oder günstige Darlehen von Familie und Freunden werden unter Umständen als Eigenkapital angerechnet.
Verkauf von Vermögenswerten
Der Verkauf von Luxusgütern, Kunst oder Antiquitäten setzt Kapital frei, das Sie als Eigenkapital einbringen.
Unternehmensbeteiligungen
Beteiligungen an Unternehmen lassen sich unter bestimmten Bedingungen als Eigenkapital berücksichtigen.
Zählt das Grundstück zum Eigenkapital?
Ja, in aller Regel zählt es. Bringen Sie das Baugrundstück in die Finanzierung ein, sieht die Bank es als Eigenkapital und rechnet seinen Wert in Ihre Eigenkapitalquote ein. Das verbessert Ihre Ausgangslage spürbar.
Grundstück als Vermögenswert
Das eingebrachte Grundstück gilt als Teil Ihres Eigenkapitals. Sein Wert hebt die Eigenkapitalquote und damit Ihre Finanzierungschancen.
Anrechnung als Eigenkapital
Angesetzt wird der Marktwert. Für die Risikobewertung zieht die Bank aber oft den Beleihungswert heran, der über die Konditionen entscheidet.
Höhe der Anrechnung
Der Beleihungswert liegt meist bei 60 bis 80 % des Marktwerts. Die genaue Höhe hängt von Bank und Grundstück ab.
Warum der Marktwert nicht immer zählt
Die meisten Banken arbeiten mit einer Mischung aus Marktwert und Beleihungswert, wenn sie ein Grundstück als Eigenkapital ansetzen. Dahinter stecken drei klare Gründe.
Schutz vor Wertschwankungen
Bessere Konditionen möglich
Gesetzliche Vorgaben
Risikomanagement
Grundstückspreise schwanken mit Konjunktur und Region. Der konservativ angesetzte Beleihungswert schützt die Bank vor Wertverlusten.
Liegt der Beleihungswert unter dem Marktwert, reicht der Erlös auch bei einer Zwangsversteigerung eher zur Deckung des Kredits. Das erhöht die Sicherheit für die Bank.
Konditionen und Zinssätze
Über den Beleihungswert steuert die Bank Ihre Zinsen. Ein niedriger Beleihungsauslauf bedeutet weniger Risiko und kann zu günstigeren Zinsen führen.
Regulatorische Anforderungen
Aufsichtsrechtliche Vorgaben verlangen bestimmte Sicherheitsmargen. Der Beleihungswert schafft den nötigen Risikopuffer.
Damit ein Grundstück als Eigenmittel zählt
Eine Bedingung ist entscheidend: Sie müssen rechtlich der Eigentümer sein. Das Grundstück muss auf Ihren Namen im Grundbuch eingetragen sein. Was gilt, wenn das Eigentum erst geplant ist?
Geplante Erbschaft oder Schenkung
Ein Grundstück, das Sie erst erben, lässt sich noch nicht einbringen. Sie sind noch nicht Eigentümer. Erst nach der offiziellen Übertragung zählt es.
Option Zwischenfinanzierung
Steht der Erbfall oder die Schenkung sicher bevor und liegen Nachweise vor, bietet manche Bank eine Zwischenfinanzierung bis zur Eigentumsübertragung.
Option vorvertragliche Vereinbarungen
Notarielle Erklärungen oder Vorverträge können die künftige Übertragung festhalten. Sie müssen aber sehr genau und rechtlich abgesichert sein.
Grundstück als Eigenkapital nutzen
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Kreditangebote anfordernDas Grundstück hebt die Eigenkapitalquote
Dieses Beispiel zeigt es plakativ: Das Baugrundstück als Eigenkapital macht aus einer Quote von knapp 12 % satte 38 %. Erst dadurch wird die Finanzierung überhaupt machbar.
Eigenkapital
- Grundstückswert: 150.000 € (von der Bank bewertet)
- Sparkonto: 27.921,5 €
- Aktiendepot: 38.708,5 €
= Gesamt: 216.630 €
= Verfügbares Kapital: 66.630 €
Kosten
- Hausbau: 500.000 €
- Einrichtung: 45.350 €
- Nebenkosten für Finanzierung & Eintragungen: 19.150 €
= Gesamt: 564.500 €
Berechnung
Finanzierungsbedarf
(Kosten minus verfügbares Kapital):
= 497.870 ≈ ca. 500.000 €
Eigenkapitalquote
(Eigenkapital / Kosten x 100):
38 %
Häufig gestellte Fragen
Kann ich ein belastetes Grundstück als Eigenkapital einsetzen?
Ja. Der Wert des Grundstücks wird dabei aber um die bestehende Belastung reduziert. Angerechnet wird also nur der freie Anteil.
Wie kann ich den Wert meines Grundstücks steigern?
Maßnahmen wie die Erschließung des Grundstücks oder eine vorliegende Baugenehmigung können den Wert erhöhen.
Welche Unterlagen brauche ich für die Anrechnung?
In der Regel benötigen Sie folgende Unterlagen:
- ein aktuelles Wertgutachten des Grundstücks
- einen Grundbuchauszug als Nachweis Ihres Besitzes
- gegebenenfalls Nachweise über Erschließungskosten und andere wertrelevante Informationen
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