Anlegerwohnung finanzieren
Attraktives Zusatzeinkommen verschaffen
Anlegerwohnungen sind dauerhafte Einnahmequellen und gute Kapitalanlagen. Erfahren Sie in diesem Beitrag, was Anlegerwohnungen sind und wie Sie diese finanzieren können.
Autor: Lukas Hoffmann
Factbox Anlegerwohnung
✔ Man spricht von einer Anleger- oder Vorsorgewohnung, wenn eine Wohnung mit der Absicht der Weitervermietung gekauft wird
✔ Durch die Mieteinnahmen soll das Kapital langfristig vermehrt werden
✔ Vor allem Neubauwohnungen eignen sich sehr gut zur Vorsorge
✔ Bei der Anschaffung einer Anlegerwohnung profitieren Sie von Steuervorteilen
✔ Die Lage, Größe und Ausstattung der Wohnung sind wichtigte Kriterien bei der Wohnungswahl
Das Prinzip von Anlegerwohnungen
Wohnung kaufen
Als Investor kaufen Sie eine oder auch mehrere Eigentumswohnungen als Kapitalanlage. Ihr Eigentumsrecht wird in das Grundbuch eingetragen. Der Kauf wird meist zu einem Teil aus Eigenmitteln und zum anderen Teil mit einem Darlehen bzw. Kredit finanziert.
Mieter suchen
Nun können Sie nach passenden Mietern suchen. Wenn die Vorsorgewohnung bezugsfertig ist, kann der neue Mieter einziehen. Aus den Mieterträgen sollte die Kreditrate der Wohnung bestritten und langfristig ein zusätzliches Einkommen generiert werden.
Wertsteigerung
Die Wohnung wird über die Jahre wahrscheinlich im Wert steigen. Sie profitieren neben den Mieteinnahmen also zusätzlich von der Wertentwicklung Ihrer Wohnung.
Anlegerwohnung fremdfinanzieren
Einige Anleger finanzieren die Anlegerwohnung nur mittels Eigenkapital – Also mit den eigenen Ersparnissen. Da aber nicht jeder genügend Ersparnisse hat, die Wohnung selbst zu finanzieren, wird häufig auch ein Kredit bei einer Bank (=Fremdkapital) aufgenommen.
Je mehr Fremdkapital Sie für die Finanzierung benötigen, desto höher sind auch die monatlichen Raten. Damit sich der Kauf der Vorsorgewohnung über eine Fremdfinanzierung also lohnt, sollten die Mieteinnahmen höher als Ihre monatlichen Kreditraten sein.
Vorteile der Fremdfinanzierung
- Zinsen und andere Aufwendungen können Sie von den Mieteinnahmen abziehen und somit Ihre steuerliche Belastung senken.
- Ein Teil Ihrer Ersparnisse steht Ihnen auch weiterhin zur Verfügung. Damit können Sie nicht geplante Ausgaben (z. B. Reparaturen an der Wohnung) decken.
- Wenn ein Teil Ihrer Ersparnisse in Aktien, Anleihen oder Fonds steckt, müssen Sie diese nicht zwingend verkaufen, sondern können diese weiterhin in diesen Assets veranlagen.
Notwendiges Eigenkapital für Anlegerwohnungen
Wenn Sie Ihre Anlegerwohnung mit Fremdkapital finanzieren möchten, werden Sie eine bestimmte Eigenkapitalquote erfüllen müssen. Diese Eigenkapitalquote muss in der Regel mindestens 20% der Finanzierungssumme betragen.
In besonderen Fällen kann es bei Anlegerwohnungen auch sein, das Banken Sicherheiten (hypothekarische Besicherungen auf andere Immobilien …) als zusätzliches Eigenkapital anrechnen.
%
in der Regel mindestens
Wie Sie Ihre Anlegerwohnung finanzieren
Zwischen der Finanzierung einer Anlegerwohnung und der Finanzierung einer Wohnung zur Eigennutzung gibt es keine großen Unterschiede.
Über unser Portal können Sie in nur 4 einfachen Schritten Ihre passende Finanzierung finden:
1. Kreditbedarf berechnen
Bevor Sie sich Kreditangebote einholen, sollten Sie zuerst Ihren genauen Kreditbedarf feststellen.
Zur Berechnung Ihres Kreditbedarfs müssen Sie Ihre Finanzierungssumme, Eigenmittel, Förderungen und Nebenkosten kennen.
Mit unserem Online-Rechner können Sie ganz einfach Ihren Kreditbedarf unter Berücksichtigung aller wichtigen Aspekte binnen kürzester Zeit berechnen.
2. Angebote anfordern
Wenn Sie Ihre benötigte Kreditsumme kennen, können Sie direkt über unser Portal Finanzierungsangebote anfordern.
Geben Sie dazu Ihre Immobiliendaten in unseren Kreditkalkulator ein. Ihre Angaben werden an einen unserer Finanzierungsexperten weitergeleitet. Dieser prüft Ihre Angaben und fordert im Anschluss Finanzierungsangebote bei bis zu 50 Banken aus ganz Österreich an.
3. Konditionen überprüfen
Unsere Finanzierungsexperten übernehmen für Sie auch die Verhandlung der Konditioenn und stellen alle wichtigen Informationen zusammen.
Sie profitieren von unserem Full-Service und speziellen Partnerkonditionen bei unterschiedlichen Banken.
4. Angebot wählen
Passende Angebote werden Ihnen nun zur Entscheidungsfindung vorgelegt.
Gerne unterstützt Sie unser Experte beim Kreditvergleich, damit Sie die richtige Entscheidung treffen.
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Vorteile & Risiken von Anlegerwohnungen
Anlegerwohnungen bieten Ihnen als Investor viele Vorteile. Trotzdem dürfen Sie auch die Risiken, die die Finanzierung einer Wohnung zur Kapitalanlage birgt, nicht außer acht lassen.
Vorteile einer Anleger-, bzw. Vorsorgewohnung
Sichere Investition
Wenn Sie eine Vorsorgewohnung kaufen, investieren Sie in einen Realwert. Somit ist eine Vorsorgewohnung zwar eine teure Investition, aber dafür eher sicher.
Inflationsschutz
Wenn im Mietvertrag eine sogenannte „Wertsicherungsklausel“ vereinbart wurde, darf der Vermieter die Miete regelmäßig an den Verbraucherindex (=Inflationsindex) anpassen. Somit sind Ihre Mieteinnahmen inflationsgeschützt.
Wertsteigerung
Da die Immobilienpreise in der Regel weiter steigen werden, können Sie auch mit einer Wertsteigerung Ihrer Wohnung rechnen, wodurch sich die Rendite der Vorsorgewohnung erhöht.
Umsatzsteuerrückerstattung
Beim Kauf Ihrer Anlegerwohnung können Sie die vom Immobilienverkäufer ausgewiesene Umsatzsteuer in der Regel auch wieder zurückerstatten lassen. Sprechen Sie aber im Vorfeld des Kaufs noch mit Ihrem Steuerberater.
Nachteile einer Anleger-, bzw. Vorsorgewohnung
Leerstände
Wenn Ihre Wohnung lange leer steht, kann dies zu einer geringeren Rendite führen, da die Mieteinnahmen fehlen.
Probleme mit Mietern
Leider kann im Vorfeld nicht genau gesagt werden, ob es zu Schwierigkeiten mit einem Mieter kommen kann. Verspätete Mietzahlungen, Uneinigkeiten über Reparaturen oder ein unvorsichtiger Umgang mit der Ausstattung der Wohnung sind häufige Probleme zwischen Mietern und Vermietern. Das kann sich negativ auf den Wohnungswert, die Rendite und verwaltungsintensiv für Sie als Vermieter gestalten.
Eingeschränkte Liquidität
Da der Kauf bzw. die Finanzierung einer Anlegerwohnung eine langfristige finanzielle Belastung ist, können Sie über die Jahre in Ihrer Liquidität eingeschränckt sein (z.B. Kreditrate ist höher als die Mieteinnahmen – somit müssen Sie monatlich zur Begleichung der Kreditrate zuzahlen).
Keine Wohnbauförderung
Für die Finanzierung einer Anlegerwohnung kann keine Wohnbauförderung beansprucht werden. Wohnbauförderungen werden nur für Immobilien zur Eigennutzung vergeben.
Worauf Sie bei der Wahl Ihrer Vorsorgewohnung achten sollten
Nicht jede Wohnung eignet sich als Anlegerimmobilie. Wichtig ist, dass die Wohnung zu einem möglichst hohen Preis vermietet werden kann und Sie kaum Reparaturen oder Ähnliches vornehmen müssen.
Die Lage
Ein wichtiges Kriterium beim Kauf einer Anlegerimmobilie ist die Lage. Wenn die Wohnung sich in einer begehrten Umgebung mit guten Anbindungen befindet, lassen sich schneller Mieter finden. Damit senken Sie das Risiko von langen Leerständen.
Außerdem erfreuen sich Wohnungen in guten Lagen über mehr über steigende Wertentwicklung, wodurch wiederum die Mietpreise ansteigen.
Die Größe & Ausstattung
In der Regel sind vor allem Zwei- und Drei-Zimmer-Wohnungen sehr beliebt. Aus diesem Grund sind solche Objekte auf dem Markt auch wesentlich gefragter als beispielsweise große 5-Zimmer-Wohnungen.
Eine moderne Ausstattung kann eine Wohnung aufwerten, was eine schnellere Vermietung fördert. Bleiben Sie aber vorsichtig bei der Anschaffung einern teurern Ausstattung – Nicht jeder Mieter hat einen „guten“ Umgang mit teuren Böden, Möbeln, Küchen etc..
Der Zustand
Der Zustand der Wohnung ist vor allem bei Altbauten ausschlaggebend.
Durch Sanierung und Renovierung der Wohnung steigen die Anschaffungskosten stark an und schmälern somit Ihre Rendite.
Beim Kauf einer Altbauwohnung sollten Sie also unbedingt Kosten und Rendite gegenüberstellen, um festzulegen, ob sich die Investition überhaupt rechnet.
Alt- oder Neubauwohnung
Sowohl Alt- als auch Neubauwohnungen eignen sich als Anlegerwohnung. In der Regel werden aber meist Neubauten als Anlage gekauft, da hierbei in der Regel höhere Mieterträge erzielt werden können.
Bei Altbauwohnungen kann sich durchaus die Sanierung oder Renovierung der Wohnung lohnen, um hohe Mieten aufrufen zu können.
Rentabilität
Der Kauf einer Vorsorgewohnung muss sich rechnen. Eine teure Wohnung, die nur günstig vermietet werden kann, bringt kaum Rendite oder erst nach vielen Jahren.
Daher gilt: Die möglichen Mieteinnahmen für die Wohnung sollten die Kreditraten bei der Bank übersteigen.
Mieterauswahl
Die Auswahl geeigneter Mieter für eine Anlegerwohnung ist entscheidend, um Mietnomaden und Zahlungsausfälle zu vermeiden. Als Vermieter sollten Sie Ihre Rechte und Pflichten kennen und eine positive zwischenmenschliche Beziehung zu den Mietern pflegen. Referenzen einholen, klare Vertragsbedingungen festlegen und regelmäßige Inspektionen durchführen, um Schäden frühzeitig zu erkennen, sind wichtige Maßnahmen. Eine gut gepflegte Wohnung signalisiert nicht nur Wertschätzung gegenüber den Mietern, sondern trägt auch zur langfristigen Werterhaltung bei.
Alternative Geldanlagen
Eine Anlegerwohnung ist nicht die einzige Investitionsmöglichkeit als Vorsorge.
Das Bauherrenmodell
Beim Bauherrenmodell wird eine sanierungsbedürftige Immobilie von einer Gruppe mehrerer Investoren gekauft.
Die Immobilie wird dann saniert und renoviert, um Sie anschließend rentabel zu vermieten.
Immobilienfonds
Sie können Ihr Erspartes auch in einen Immobilienfonds investieren. Bei dieser Variante ist zwar die Rendite geringer als beim Kauf einer Vorsorgewohnung, jedoch tragen Sie auch ein wesentlich geringeres Risiko.
Auch können Sie mit geringen Beträgen in einen Fond investieren. Somit eignet sich diese Variante vor allem für Anleger mit kleinem Budget und für jene, die kein Fremdkapital aufnehmen möchten.
Checklist für Rendite und Akquise
Eine Checklist für Rendite und Akquise von Immobilien als Kapitalanlage finden Sie auf unserem Partnerportal immobilien-erfahrungen.de.
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Unser Autor
Lukas Hoffmann
Lukas Hoffmann arbeitet schon seit vielen Jahren als Finanzierungsexperten in Österreich.
