Immobilienkredit in Österreich 2026
Die strengen Kreditregeln sind Geschichte. Seit 30. Juni 2025 ist die KIM-V ausgelaufen, die Banken bekommen wieder Spielraum. Was das für Ihre Finanzierung bedeutet, lesen Sie hier auf den Punkt gebracht.
Die Spielregeln haben sich geändert
Drei Jahre lang gab die Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (KIM-V) den Takt vor. Sie zwang die Banken seit 2022 in ein enges Korsett aus Eigenkapital, Rate und Laufzeit.
Mit dem 30. Juni 2025 ist dieses Korsett gefallen. Banken dürfen Finanzierungen wieder individueller bewerten. Für viele Käuferinnen und Käufer heißt das: mehr Chancen.
Die Kehrseite bleibt. Wer flexibler finanziert, trägt auch mehr Verantwortung für eine solide Planung. Genau hier setzt dieser Überblick an.
Die wichtigsten Änderungen bei Immobilienkrediten 2025
Seit ihrer Einführung legte die KIM-V klare Standards für Immobilienkredite fest. Drei Vorgaben standen im Mittelpunkt. Seit 30. Juni 2025 sind sie keine Pflicht mehr.
Mindestens 20 % Eigenkapital
Bisher musste ein beträchtlicher Anteil der Kosten aus eigener Tasche kommen. Wer das nicht hatte, blieb außen vor.
Rate maximal 40 % vom Netto
Nur wer genug finanziellen Spielraum nachwies, bekam eine Zusage. Die Quote war hart und ohne Ausnahme.
Höchstens 35 Jahre Laufzeit
Der Kredit musste innerhalb dieser Frist vollständig getilgt sein. Längere Laufzeiten waren tabu.
Welche Chancen Sie als Käuferin oder Käufer haben
Das Aus der KIM-V öffnet vor allem für Menschen mit wenig Eigenkapital oder schwankendem Einkommen neue Türen. Diese vier Punkte könnten künftig für Sie sprechen.
Finanzierung mit wenig Eigenkapital
Banken könnten wieder bis zu 100 % des Immobilienwertes finanzieren. Eine echte Chance für alle, die wenig Erspartes mitbringen.
Längere Laufzeiten möglich
Fällt die 35-Jahre-Grenze, sinkt die monatliche Rate. Ideal für mittlere Einkommen, die niedrige Belastung brauchen.
Bessere Karten für Selbstständige
Freiberufler und Selbstständige scheiterten oft an starren Regeln. Jetzt können Banken flexiblere Lösungen anbieten.
Individuelle statt pauschale Bewertung
Statt einer starren 40-Prozent-Regel zählt künftig stärker Ihre persönliche Haushaltsrechnung. Sind die übrigen Ausgaben gering, ist auch ein höherer Einkommensanteil für die Rate möglich. Mehr Menschen bekommen so eine Chance auf die Zusage.
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Wie sich die Banken jetzt aufstellen
Die gesetzlichen Vorschriften sind weg, die Verantwortung bleibt. Banken sollen weiterhin umsichtig vergeben. Finanzmarktaufsicht (FMA) und Österreichische Nationalbank (OeNB) prüfen bereits alternative Instrumente wie Leitlinien und kapitalbasierte Vorgaben, um Kreditausfälle zu begrenzen.
Für Sie heißt das: Eine solide eigene Finanzplanung bleibt der beste Hebel. Wer gut vorbereitet zur Bank geht, verhandelt aus einer stärkeren Position.
Checkliste: So sichern Sie sich Ihren Immobilienkredit
Damit aus der neuen Flexibilität auch eine Zusage wird, bereiten Sie diese vier Punkte vor.
Bonität klären
Sorgen Sie für eine positive KSV-Auskunft und ein stabiles Einkommen. Eine gute Bonität bleibt das A und O für die Zusage.
Eigenkapital einplanen
Auch wenn 100-Prozent-Finanzierungen möglich werden, bleibt ein Eigenkapitalanteil von Vorteil, besonders für die Nebenkosten.
Rücklagen bilden
Kalkulieren Sie neben dem Kaufpreis auch Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Notargebühren mit ein.
Angebote vergleichen
Die Konditionen werden ab 2025 stark variieren. Ein Vergleich bringt die besten Angebote ans Licht.
Die Auswirkungen auf den Immobilienmarkt 2025
Mehr finanzierbare Käufer verändern den Markt. Diese vier Effekte zeichnen sich ab.
Steigende Nachfrage
Ohne strikte Eigenkapital- und Einkommensvorgaben können mehr Menschen kaufen. Das dürfte die Nachfrage spürbar erhöhen, vor allem in beliebten Ballungsräumen.
Mögliche Preissteigerungen
Höhere Nachfrage kann die Preise weiter nach oben treiben, gerade in angespannten Märkten. Für Käufer heißt das: jetzt handeln kann sich langfristig auszahlen.
Mehr Immobilienangebote
Bauträger könnten dank leichterer Finanzierung mehr Projekte starten. Mittelfristig entsteht so ein breiteres Angebot, auch in ländlicheren Regionen.
Veränderte Marktdynamik
Käufer mit wenig Eigenkapital oder mittlerem Einkommen erhöhen den Wettbewerb. Für solventere Käufer wird es wichtiger, schnell und gut vorbereitet zu agieren.
Häufige Fragen zur KIM-V und zu den Kreditregeln
Gilt die KIM-Verordnung 2026 noch?
Nein. Die Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (KIM-V) ist mit 30. Juni 2025 ausgelaufen. Die früheren Pflichtvorgaben gelten seither nicht mehr.
Welche Vorgaben galten unter der KIM-V?
Drei Vorgaben standen im Mittelpunkt: mindestens 20 Prozent Eigenkapital, eine monatliche Rate von höchstens 40 Prozent des Nettoeinkommens und eine maximale Laufzeit von 35 Jahren.
Welche Regeln gelten seit dem Auslaufen der KIM-V?
Die FMA nennt dieselben Kennzahlen weiterhin als Richtwert: höchstens 90 Prozent Beleihung, höchstens 40 Prozent Schuldendienstquote und maximal 35 Jahre Laufzeit. Das ist eine Orientierung für die Banken, kein Gesetz mehr.
Wie viel Eigenkapital brauche ich 2026 für einen Immobilienkredit?
Eine starre 20-Prozent-Pflicht gibt es nicht mehr. Mehr Eigenkapital senkt aber weiterhin das Risiko für die Bank und damit in der Regel Ihren Zinssatz. Viele Banken orientieren sich weiter an den FMA-Richtwerten.
Wird ein Immobilienkredit dadurch leichter?
Die Banken dürfen Finanzierungen wieder individueller bewerten, was die Chancen für viele Käuferinnen und Käufer erhöht. Gleichzeitig tragen Kreditnehmer mehr Verantwortung für eine solide Planung.
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