Die optimale Baufinazierung |2024|
Kreditformen, Zinsen und passendes Angebot
Wer bauen möchte oder eine Immobilie kaufen will, braucht meistens eines: Eine Baufinanzierung.
Wie, wo und in welcher Form Sie diese finden können, erfahren Sie bei uns.
Autor: Lukas Hoffmann
Factbox zu Baufinanzierungen
Eine Baufinanzierung hat viele Namen. In Österreich ist sie auch unter Begriffen wie Wohnkredit, Immobilienfinanzierung oder Hypothekarkredit bekannt. Verwendet wird sie immer für das gleiche: Zur Finanzierung einer Immobilie. Sie erhalten von einer Bank Geld, um damit einen Immobilienbau oder Kauf zu realisieren.
Die wichtigsten Begriffe, die Sie bei einer Baufinanzierung kennen sollten:
✔ Darlehenssumme
Die benötigte Geldmenge für den Hausbau oder -kauf.
✔ Eigenkapital
Der Betrag, den Sie aus eigenen Mitteln aufbringen können.
✔ Zinsen
Ist jener Prozentsatz, den Sie für das geliehene Geld bezahlen müssen. besonders wichtig ist dabe der Effektivzinssatz.
✔ Finanzierbarkeit
Nur wenn Sie bestimmte Mindestanforderungen erfüllen, erhalten Sie eine Baufinanzierung.
✔ Kreditformen
Auf Basis der Rückzahlung oder der Verzinsung gibt es verschiedene Kreditformen. Welche zu Ihnen passen kann, erfahren Sie in weiterer Folge.
Arten der Baufinanzierung
Es gibt verschiedene Zins- und Rückzahlungsmodelle, die Sie für Ihre Baufinanzierung in Betracht ziehen können.
Unterscheidung anhand der Verzinsung
Die Wahl der passenden Zinsform hängt maßgeblich von Ihrer Risikobereitschaft und dem aktuellen Zinsmarkt ab.
Fixzinskredit
Ein Fixzinskredit ist ein Darlehen, bei dem der Zinssatz für einen festgelegten Zeitraum konstant bleibt. Das bedeutet, dass die vereinbarten Zinsen über die Laufzeit des Kredits unverändert bleiben, unabhängig von Schwankungen am Finanzmarkt. Oft wird auch nur ein Fixzins für einen bestimmten Teil der gesamten Kreditlaufzeit vereinbart.
Vorteil:
Dies bietet Ihnen Planungssicherheit, da Sie genau wissen, welche Zinsbelastung anfällt.
Kredit mit variablen Zinsen
Ein Kredit mit variablen Zinsen, auch bekannt als variabler Zinssatz oder variables Darlehen, ist ein Darlehen, bei dem der Zinssatz während der Laufzeit des Kredits den Schwankungen am Finanzmarkt unterliegt. Anders als bei einem Festzinskredit ändert sich der Zinssatz bei einem Kredit mit variablen Zinsen regelmäßig, meistens in Anlehnung an einen Referenzzinssatz, wie beispielsweise den Euribor oder den LIBOR.
Vorteil:
Kredite mit variablen Zinsen können in Zeiten von Niedrigzinsphasen sehr günstig sein.
Mischform
Ein Kredit mit einer Mischform aus festen und variablen Zinssätzen wird oft als „teilvariable“ oder „teilflexible“ Finanzierung bezeichnet. Bei dieser Form der Kreditstruktur wird der Gesamtkredit in zwei Teile aufgeteilt: Ein Teil des Darlehens hat einen festen Zinssatz, während der andere Teil einem variablen Zinssatz unterliegt. Auch könnte man Bauspardarlehen zu so einer Mischform zählen, da bei diesen die maximale und minimale Verzinsung begrenzt ist.
Vorteil:
Sie sichern sich (mit dem Fixzinskredit) gegen hohe Zinsen ab, profitieren aber bei niedrigen Zinsen durch die variable Verzinsung.
Unterscheidung anhand der Rückzahlung
Anders als in Deutschland, wo es eine Vielzahl an verschiedenen Rückzahlungsformen gibt, wird in Österreich vorwiegend die Rückzahlung einer Baufinanzierung als Volltilgerdarlehen vorgenommen. In besonderen Fällen können auch Kredite als endfälliger Kredit angelegt werden (z.B. bei Zwischenfinanzierungen).
Volltilgender Kredit
Endfälliger Kredit
Selten wird in Österreich auch die Kreditform des endfälligen Kredits gewählt. Bei einem Endfälligen Kredit erfolgt während der Kreditlaufzeit nur eine Begleichung der Kreditzinsen. Die Rückzahlung des Kreditbetrags erfolgt in der Regel am Ende der Laufzeit durch eine Einmalzahlung. Oft wird an so eine Finanzierung auch eine Anschlussfinanzierung gekoppelt.
Passende Finanzierungsform auswählen
Welche Verzinsungs- und Rückzahlungsform sich am besten für Sie eignet, hängt von Ihrer Risikobereitschaft und Ihren individuellen Voraussetzungen ab. In unserem Ratgeberbeitrag „Finanzierungskonzepte und Formen“ haben wir auf Basis von verschiedenen Ausgangssituationen mögliche Finanzierungsmöglichkeiten zusammengestellt.
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Anforderungen bei Baufinanzierung
Um eine Baufinanzierung von einer Bank zu erhalten, müssen Sie in Österreich bestimmte Voraussetzungen erfüllen.
Generelle Anforderungen an Sie als Person
Damit Sie eine Baufinanzierung erhalten, müssen Sie die generellen Anforderungen erfüllen.
Ausreichende Bonität
Sie müssen eine ausreichende Bonität aufweisen, damit Sie einen Kredit erhalten. Die Bonität ist eine Aussage über Ihr bisheriges und eine Einschätzung über Ihr zukünftiges Zahlungsverhalten bei einem Schuldverhältnis.
Kein KSV Eintag
In der Regel ist es kaum möglich mit einem negativen KSV Eintag einen Finanzierungszusage für eine Baufinanzierung von einer Bank zu erhalten.
Anforderungen, aufgrund der Finanzierungssumme
Diese Anforderungen müssen Sie erfüllen, um eine Baufinanzierung in einer bestimmten Höhe zu erhalten.
Eigenkapital
In der Regel gilt, dass bei Baufinanzierungen mindestens 20% der Finanzierungssumme als Eigenkapital eingebracht werden müssen.
Maximale Ratenhöhe
Die monatlichen Kreditraten dürfen maximal 40% Ihrer monatlichen Haushaltsnettoeinnahmen betragen, um sicherzustellen, dass diese Ihre finanzielle Belastung nicht zu stark beeinträchtigen.
Positive Haushaltsrechnung
Ihre Haushaltsrechnung muss trotz der Kreditrate für die Baufinanzierung positiv (also ein Überschuss der Einnahmen) sein.
Rahmenbedingungen, die es zu beachten gilt
Maximale Laufzeit
Die maximal mögliche Laufzeit einer Baufinanzierung in Österreich beträgt 35 Jahre. Das bedeutet, dass in diesem Zeitraum ein Kredit zurückbezahlt werden muss.
Sicherheiten
Baufinanzierungen werden in der Regel durch eine hypothekarische Besicherung der zu finanzierenden Immobilie besichert. Reicht dies nicht aus, kann die Bank weitere Sicherheiten verlangen.
Baufinanzierungen vergleichen
Beim Vergleich von Kreditangeboten spielen verschiedene Faktoren eine entscheidende Rolle, um sicherzustellen, dass die gewählte Finanzierung optimal zu den individuellen Bedürfnissen passt.
Vergleichsgrundlagen festlegen
Ein effektiver Baufinanzierungsvergleich erfordert das Einholen von Angeboten unter identischen Voraussetzungen von verschiedenen Banken. Die Kreditsummen und Laufzeiten sollten bei allen Angeboten die gleichen sein, da Sie sonst Äpfel mit Birnen vergleichen.
Ziel des Vergleichs
Das Bestmögliche Angebot muss aber nicht immer auch das Günstigste sein. Faktoren wie Risikoabsicherung, außertourliche Rückzahlungsmöglichkeiten und Service sollten Sie bei der Bewertung nicht außer acht lassen.
Effektivzinssatz
Bei Baufinanzierungen ist der Effektivzinssatz eine entscheidende Vergleichsgröße. Er gibt die jährlichen Kosten des Kredits (in Prozent) an und bezieht dabei auch Bearbeitungsgebühren der Bank mit ein. Um rein die Kosten einer Baufinanzierung zu vergleichen, ist dies für Sie der wichtigste Parameter.
Schritt für Schritt zur Baufinanzierung
Bedarfsanalyse
- Identifizieren Sie den genauen Finanzbedarf für Ihr Bau- oder Kaufvorhaben.
- Berücksichtigen Sie dabei nicht nur den reinen Kaufpreis, sondern auch Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklergebühren sowie eventuelle Renovierungs- oder Umbaukosten.
Angebotsvergleich
- Sammeln Sie Finanzierungsangebote von verschiedenen Banken oder Finanzinstituten.
- Achten Sie dabei nicht nur auf den Zinssatz, sondern berücksichtigen Sie auch Nebenkosten, Konditionen und eventuelle Sonderleistungen.
- Nutzen Sie dazu gerne unseren kostenlosen Angebotsvergleich.
Finanzierungsbestätigung
- Sobald Sie sich für ein Angebot entschieden haben, klären Sie alle Details mit der Bank.
- Vereinbaren Sie die Konditionen, Laufzeiten, Tilgungsraten und weitere vertragliche Bedingungen.
- Die Bank bestätigt die Finanzierung, wenn alle erforderlichen Unterlagen geprüft wurden.
Notartermin
- Bevor die Baufinanzierung ausgezahlt wird, erfolgt der Notartermin.
- Hier wird der Kaufvertrag zwischen Käufer und Verkäufer beurkundet.
- Sie zahlen die Grunderwerbsteuer und die übrigen Nebenkosten.
Auszahlung
- Nach erfolgreicher Finanzierungsbestätigung und Notartermin wird das Darlehen von der Bank ausgezahlt.
- Mit dem erhaltenen Geld können Sie den Kaufpreis begleichen.
Sie möchten eine ausführlichere Anleitung?
Besuchen Sie unseren Ratgeberbeitrag „Ablauf bei einer Immobilienfinanzierung“ und erhalten Sie tiefgehendere Informationen.
Nebenkosten bei einer Baufinanzierung
Die genaue Höhe der anfallenden Nebenkosten ist davon abhängig, welche Kostenstellen bei Ihnen in welcher Höhe anfallen und wieviel Verhandlungsspielraum Sie haben.
Faustformel für die Nebenkosten
Unsere Faustformel besagt, dass Sie mit rund 10-15% der Finanzierungssumme an Nebenkosten bei einer Baufinanzierung rechnen müssen.
%
der Finanzierungssumme an Nebenkosten
Nebenkosten im Überblick
Bankgebühren
Für die Bearbeitung und Bereitstellung Ihrer Baufinanzierung verrechnet die Bank eine Bearbeitungsgebühr in Höhe von ca. 3% der Finanzierungssumme.
Diese Gebühr wird von der Bank selbst vorgegeben. Fragen Sie daher immer nach einem möglichen Rabatt.
Grunderwerbsteuer
Beim Kauf eines Hauses, einer Wohnung, eines Grundstücks bzw. generell einer Immobilie, müssen Sie die Grunderwerbsteuer in Höhe von meist 3,5% der Bemessungsgrundlage entrichten.
Grundbucheintragung
Beim Immobilienkauf müssen Sie als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden. Für die Eintragung im Grundbuch fallen 1,1% des Kaufpreises an.
Diese Gebühren sind gesetzlich vorgegeben und können nicht verhandelt werden.
Beachten Sie, dass unter bestimmten Voraussetzungen eine Gebührenbefreiung für die ersten 500.000€ zur Anwendung kommen kann.
Pfandrechtseintragung
Wenn Sie eine Baufinanzierung hypothekarisch besichern, wird die Bank mit einer vereinbarten Summe in das Grundbuch eingetragen.
Für die Pfandrechtseintragung im Grundbuch fallen 1,2% des Pfandbetrages an. Der Pfandbetrag ist jene Summe, mit welcher sich die Bank im Grundbuch eintragen lässt.
Beachten Sie, dass unter bestimmten Voraussetzungen eine Gebührenbefreiung für die ersten 500.000€ zur Anwendung kommen kann.
Notar- und Rechtsanwaltskosten
Notarkosten:
Für die Grundbucheintragung & Beglaubigung der Unterschrift eines Kaufvertrags bei einem Immobilienkauf benötigen Sie einen Notar. Der kann natürlich auch die Erstellung eines Kaufvertrags für Sie übernehmen.
Abhängig von den Aufgaben, die der Notar für Sie übernimmt, erfolgt die Höhe des Honorars. In den meisten Fällen, beträgt das Honorar 1-3% des Kaufbetrags.
Rechtsanwaltskosten:
Ein Kaufvertrag kann auch von einem Rechtsanwalt erstellt werden. Diese setzen mit dem Honorar zwischen 1%-1,5 % des Kaufpreises an.
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Unser Autor
Lukas Hoffmann
Lukas Hoffmann arbeitet schon seit vielen Jahren als Finanzierungsexperten in Österreich.
