Fragen & Antworten
Die wichtigsten Fragen rund um Ihre Immobilienfinanzierung. Klar beantwortet, ohne Fachchinesisch, von Experten auf den Punkt gebracht.
Über immobilie-finanzieren.at
Finanzieren wie ein Profi, sparen mit Experten. Das ist unser Anspruch. Wir helfen Ihnen, den passenden Kredit zu finden: Immobilienkredit, Sanierungskredit oder Umschuldung.
Dafür arbeiten wir mit geprüften Finanzierungsexperten in ganz Österreich zusammen. Sie bündeln Markterfahrung, holen Angebote bei mehreren Banken ein und vergleichen diese gemeinsam mit Ihnen.
Erfahrene Experten
Geprüfte Finanzierungsexperten in ganz Österreich. Sie profitieren von jahrelanger Erfahrung und aktuellem Marktwissen.
Echter Kreditvergleich
Wir fordern für Sie Angebote bei unterschiedlichen Banken an und vergleichen sie gemeinsam mit Ihnen, klar und nachvollziehbar.
Kostenloses Erstgespräch
Im unverbindlichen Erstgespräch klären wir Ihr Vorhaben und das passende Finanzierungskonzept. Fragen stellen ausdrücklich erwünscht.
Was macht immobilie-finanzieren.at?
Wir unterstützen Kreditnehmer:innen dabei, den passenden Kredit zu finden, egal ob Immobilienkredit, Sanierungskredit oder Umschuldung. Zusätzlich informieren wir Sie umfassend und erstellen ein individuelles Finanzierungskonzept.
Dazu arbeiten wir mit unterschiedlichen Finanzierungsexperten in ganz Österreich zusammen.
Welche Vorteile habe ich durch Ihren Service?
Erfahrene Finanzierungsexperten. Wir arbeiten mit geprüften Experten in ganz Österreich zusammen. So profitieren Sie von langjähriger Erfahrung und aktuellem Marktwissen.
Professioneller Kreditvergleich. Über unsere Plattform fordern Sie kostenlos einen Vergleich an. Unsere Experten holen für Sie Angebote bei mehreren Banken ein und vergleichen diese gemeinsam mit Ihnen.
Kostenloses Info-Gespräch. Im kostenlosen Erstgespräch besprechen Sie Ihr Vorhaben und das passende Finanzierungskonzept. Offene Fragen klären wir direkt.
Welche Kosten entstehen für den Service?
Die Info-Gespräche bei unseren Experten sind für Sie immer kostenlos.
Wickeln Sie eine Finanzierung über unsere Experten ab, können Kosten entstehen. Auf alle kostenpflichtigen Dienstleistungen werden Sie bereits im Erstgespräch klar hingewiesen.
Wie sicher sind meine Daten?
Diskretion ist Pflicht: Wir und unsere Finanzierungsexperten behandeln Ihre Daten vertraulich.
Mehr Informationen finden Sie in unseren Datenschutzbestimmungen.
Was passiert nach meiner Online-Anfrage?
1. Telefonischer Kontakt. Nach dem Absenden Ihrer Anfrage meldet sich der passende Experte telefonisch bei Ihnen, klärt Rückfragen und vereinbart einen Termin für das Erstgespräch.
2. Das Erstgespräch. Gemeinsam mit unserem Experten erstellen Sie Ihr ideales Finanzierungskonzept.
3. Angebote & Vergleich. Der Experte fordert passende Angebote bei unterschiedlichen Banken an. Liegen genügend vor, werden sie gemeinsam mit Ihnen besprochen und verglichen.
4. Die Entscheidung. Sie entscheiden, welches Angebot Sie annehmen. Natürlich steht es Ihnen frei, keines anzunehmen.
Wann erhalte ich meine Kreditangebote?
Sobald das passende Finanzierungskonzept steht, fordert unser Experte Angebote bei unterschiedlichen Banken an. Liegen diese vor, stellen wir sie Ihnen für den Vergleich zur Verfügung.
Das kann ein paar Tage dauern.
Wer sind Ihre Finanzierungsexperten?
Um Ihnen eine fachmännische Finanzierung anbieten zu können, arbeiten wir mit verschiedenen Finanzierungspartnern in ganz Österreich zusammen.
Mit welchen Banken & Kreditinstituten arbeiten Sie zusammen?
Unser Portal arbeitet nicht direkt mit Banken oder Kreditinstituten, sondern mit Finanzierungsexperten.
Diese kooperieren mit unterschiedlichen namhaften Banken und Kreditinstituten in Österreich.
Kredite & Kreditformen
Welche Kreditformen es gibt und wie Sie Angebote richtig vergleichen. Die wichtigste Regel vorweg: Vergleichen Sie immer über den Effektivzins.
Was ist ein Lombardkredit?
Beim Lombardkredit gewährt das Kreditinstitut einen Kredit und akzeptiert als Sicherheit Wertpapiere wie Aktien oder Anleihen. In Österreich oft auch Wertpapierkredit genannt.
Lombardkredite dienen meist kurzfristigen Finanzierungen, etwa um Liquidität zu schaffen oder kurzfristig zu investieren. Der Kreditgeber behält die Wertpapiere als Sicherheit, bis der Kredit vollständig zurückgezahlt ist.
Was ist eine Umkehrhypothek?
Die Umkehrhypothek ermöglicht es Immobilienbesitzern im Rentenalter, die eigene Immobilie mit einer Hypothek zu beleihen.
Dafür erhalten sie eine monatliche Rente oder einen einmaligen Betrag von der Bank.
Nach dem Ableben wird die Immobilie von der Bank verkauft und die Hypothek so zurückbezahlt.
Macht ein Fremdwährungskredit Sinn?
Hier gibt es keine pauschale Antwort. Entscheidend ist die Währungsentwicklung, und die lässt sich nicht vorhersagen.
Wer sein Gehalt in der Fremdwährung bezieht, trägt ein geringeres Risiko, dann kann sich der Kredit lohnen. Banken vergeben Fremdwährungskredite heute allerdings nur noch ungern.
Wie viel Kredit erhalte ich mit meinem Einkommen?
Ob die gewünschte Kredithöhe machbar ist, hängt von Ihrer Bonität ab. Diese ergibt sich aus Einkommen, Ausgaben, bestehenden Kreditverpflichtungen und vielen weiteren Faktoren.
Eine pauschale Antwort, welche Kreditsumme mit welchem Einkommen finanzierbar ist, gibt es daher nicht.
Wie vergleiche ich Kreditangebote?
Vergleichen Sie am besten über den effektiven Jahreszinssatz. Er setzt sich aus dem Nominalzins und den Nebenkosten der Bank zusammen und zeigt damit das ganze Bild.
Je höher der Effektivzins, desto schlechter grundsätzlich das Angebot. Voraussetzung: Die Angebote basieren auf derselben Grundlage (gleiche Kredithöhe, Laufzeit und Verzinsungsform).
Die Kreditvoraussetzungen
Vier Stellschrauben entscheiden über Zusage und Konditionen: Bonität, Eigenkapital, Sicherheiten und das Haushaltseinkommen.
Bonität
Ihre Kreditwürdigkeit. Sie entscheidet über die Zusage und die Höhe Ihrer Zinsen.
Eigenkapital
Ihre Eigenmittel. Als Richtwert gelten rund 20 % der Finanzierungssumme.
Sicherheiten
Absicherung gegen den Zahlungsausfall, etwa über eine hypothekarische Besicherung.
Haushaltseinkommen
Ihr Netto-Einkommen. Es begrenzt die mögliche monatliche Kreditrate.
Die Bonität
Was ist die Bonität?
Die Bonität ist Ihre Kreditwürdigkeit, also die Fähigkeit und der Wille, Schulden zu begleichen. Banken bewerten sie, um das Risiko bei der Kreditvergabe einzuschätzen.
Je besser Ihre Bonität, desto günstiger sind meist auch Ihre Konditionen.
Was ist die Bonitätsprüfung?
Bei der Bonitätsprüfung schätzt die Bank Ihre Zahlungsfähigkeit über unterschiedlich gewichtete Kriterien ein: Einkommen, Beschäftigung, Verschuldungsgrad, Kreditgeschichte und Liquidität.
Oft übernehmen das auch Ratingagenturen im Auftrag der jeweiligen Bank.
Welche Kriterien beeinflussen die Bonität?
Die Bonitätsprüfung stützt sich unter anderem auf:
- Ihr Nettoeinkommen
- Ihre Haushaltsrechnung
- Ihre Sicherheiten
- Ihr Vermögen
- Ihre bestehenden Kreditverpflichtungen
- Ihre Rücklagen
- Informationen aus Bonitätsdatenbanken
- Ihr Beschäftigungsverhältnis
- Ihren Familienstand
- Ihre Wohnsituation
Das Eigenkapital
Was ist das Eigenkapital?
Als Eigenkapital (oder Eigenmittel) gelten all Ihre Ersparnisse, die Sie für eine Finanzierung einsetzen.
Was zählt alles zum Eigenkapital?
Das alles können Sie zu Ihrem Eigenkapital zählen:
- Bargeld
- Festgeld- und Tagesgeldkonten
- Sparbücher und Sparbriefe
- Bausparguthaben
- Private Darlehen (z. B. von Verwandten)
- Lebensversicherung
- Aktien
- Fonds und Anteile an Investmentfonds
- Zinspapiere
- Zertifikate
- Gold
- Eigenleistungen vom Häuslbauer
- Baumaterialien
- Eigene Baugrundstücke
Wie viel Eigenkapital benötige ich?
Als Richtwert bringen Sie bei einem Wohnkredit in Österreich mindestens 20 % der Finanzierungssumme an Eigenkapital ein.
Eigenkapital muss nicht nur Geld sein. Auch Eigenleistungen beim Hausbau zählen. Mehr dazu in unserem Beitrag zur sogenannten Muskelhypothek.
Die Sicherheiten
Was sind Sicherheiten?
Banken sichern sich bei der Kreditvergabe gegen ein mögliches Zahlungsausfallrisiko ab. Das geschieht über Sicherheiten, die der Kreditnehmer einräumt.
Zahlt der Kreditnehmer nicht, kann die Bank auf die Sicherheiten zurückgreifen und so die offenen Schulden decken.
Je nach Bonität und Finanzierungsbetrag kommen unterschiedliche Sicherheiten oder eine Kombination mehrerer zum Einsatz.
Welche Kreditsicherheiten gibt es?
Im Wesentlichen akzeptieren Banken diese Sicherheiten:
- Hypothekarische Besicherung
- Versicherungen für spezifische Risiken (Arbeitslosigkeit, Berufsunfähigkeit …)
- Kreditrestschuldversicherung (meist bei niedrigen Kreditbeträgen)
- Gehalts- oder Lohnverpfändung
- Bürgschaften
Detailliertere Informationen zu den Kreditsicherheiten finden Sie in unserem Beitrag zum Thema.
Warum muss die Bank ins Grundbuch?
Bei einer hypothekarischen Besicherung darf die Bank die Immobilie im Fall Ihrer Zahlungsunfähigkeit versteigern und aus dem Erlös den offenen Kredit decken.
Dieses Pfandrecht trägt ein Notar ins Grundbuch ein. Dabei wird ein bestimmter Pfandbetrag vereinbart. Kommt es zur Versteigerung, darf die Bank den Kredit bis zu diesem Betrag aus dem Verkaufserlös decken.
Das Haushaltseinkommen
Wieso ist das Haushaltseinkommen eine Voraussetzung?
Als Richtwert gilt: Die monatlichen Kreditraten dürfen nicht mehr als 40 % Ihres Netto-Haushaltseinkommens belasten.
Finanzieren Sie zu zweit, wird das Einkommen beider Kreditnehmer zusammengezählt.
Was zählt zum Haushaltseinkommen?
Zum Haushaltseinkommen zählen sämtliche regelmäßigen (monatlichen) Einnahmen, immer als Nettobeträge:
- Gehalt, Lohn, Pension
- Einkommen aus festen Nebentätigkeiten
- Vorhersehbare Kapitalerträge
- Mieterträge
- Unterhaltszahlungen, die Sie erhalten
- Staatliche Unterstützung (z. B. Kindergeld, Sozialleistungen)
- Sonstige feste Einnahmen
Wie hoch darf meine Kreditrate sein?
Ein Rechenbeispiel zur maximalen monatlichen Kreditrate. Sie möchten mit Ihrem Partner einen Wohnkredit für Ihr Traumhaus aufnehmen.
Zusammen haben Sie folgendes Haushaltseinkommen:
- Gehalt 1: 1.500 €
- Gehalt 2: 1.800 €
- Mieterträge: 750 €
- Kindergeld: 182,40 €
Das ergibt ein Haushaltsnettoeinkommen von 4.232,40 Euro.
Die Rate darf maximal 40 % davon belasten, also höchstens 1.692,96 Euro.
Rechnung: 4.232,40 x 0,4 = 1.692,96 Euro.
Die Kreditkonditionen
Was Zinsen, Gebühren und Tilgung im Detail bedeuten. Diese Begriffe sollten Sie kennen, bevor Sie unterschreiben.
Die Zinsen
Was sind Bereitstellungszinsen?
Bereitstellungszinsen sind mögliche Zusatzkosten. Bei Immobilienfinanzierungen wird die Kreditsumme oft in mehreren Teilen ausbezahlt (z. B. nach Bauabschnitten). Da die Bank Ihnen die volle Summe bereithalten muss, kann sie je nach Vertrag eine Entschädigung in Form von Bereitstellungszinsen verlangen.
Die meisten Banken gewähren eine tilgungsfreie Zeit von drei bis zwölf Monaten. Rechnen Sie mit einer längeren Bauphase, verhandeln Sie diesen Punkt unbedingt im Kreditvertrag.
Was ist der Nominalzins?
Der Nominalzins ist der Zins, den Sie monatlich für Ihren Kredit zahlen. Anders als beim Effektivzins sind Bearbeitungsgebühren und Provisionen hier nicht enthalten.
Was sind die Effektivzinsen?
Der Effektivzins gibt die Gesamtkosten Ihres Kredits an, also Nominalzins plus Nebenkosten. So erkennen Sie die tatsächliche Belastung und können Kreditangebote optimal vergleichen.
Was ist die Zinsbandbreite?
Die Zinsbandbreite ist der Mindest- und Maximalzins für variabel verzinste Kredite. Je nach Bonität liegt Ihr Zins irgendwo zwischen diesen Werten.
Was ist ein Zinscap?
Der Zinsdeckel, auch Cap oder Zinscap, ist eine obere Zinsbegrenzung. Bei einem variablen Kredit wird eine Zinsobergrenze von zum Beispiel 3 % festgelegt. Steigen die Zinsen auf 6 %, darf die Bank dank Deckel nur die maximalen 3 % verrechnen.
Bei einem variabel verzinsten Kredit können Sie einen solchen Deckel kaufen, um sich abzusichern.
Die Kredittilgung
Wann beginnt die Kreditrückzahlung?
Das lässt sich nicht pauschal sagen. In der Regel beginnt die Zahlung mit der Auszahlung der ersten Teilsumme Ihres Kredits.
Während einer Bauphase werden meist nur die Zinsen für den bereits abgerufenen Teil fällig. Erst wenn das Baukonto geschlossen ist, startet die reguläre Rückzahlung. Im Kreditvertrag können abweichende Regelungen stehen.
Was ist die tilgungsfreie Zeit?
In der tilgungsfreien Zeit müssen Sie den Kredit nicht tilgen.
Das kommt vor allem bei Baufinanzierungen vor. Getilgt wird meist erst, wenn der Kredit voll ausgenutzt ist (der Hausbau abgeschlossen). Wichtig: Die Kreditzinsen sind in dieser Zeit oft trotzdem zu zahlen.
Wofür werden Stundungszinsen verrechnet?
Bitten Sie Ihre Bank wegen Zahlungsproblemen um das Aussetzen der Tilgung (Stundung), kann sie dafür Stundungsgebühren verrechnen.
Kann ich meinen Kredit vorzeitig tilgen?
Meist ist die vorzeitige Tilgung möglich. Die genauen Bedingungen regelt der Kreditvertrag.
Zahlen Sie vor Ende der Laufzeit vollständig zurück, kann die Bank als Ausgleich für entgangene Zinsen eine Vorfälligkeitsentschädigung verrechnen.
Die Umschuldung
Alte Konditionen drücken, neue nutzen. Eine Umschuldung kann bares Geld sparen, bringt aber neue Nebenkosten mit. In drei Schritten zum Vergleich.
Schuldenstand feststellen
Ermitteln Sie Ihren aktuellen Schuldenstand, über den Kontoauszug im Online-Banking oder direkt bei Ihrem Bankberater.
Neue Angebote anfordern
Holen Sie bei mehreren Banken neue Angebote ein und nennen Sie ausdrücklich die Umschuldung. Nutzen Sie auch kostenlos unseren Service: Unsere Experten fordern für Sie bei bis zu 50 Banken in Österreich an.
Angebote vergleichen
Stellen Sie Ihre aktuellen Kreditkosten den Umschuldungsangeboten gegenüber. Beim passenden Angebot wechseln Sie und sparen bares Geld.
Was ist eine Umschuldung?
Bei einer Umschuldung wird ein bestehender Kredit (oder eine Wohnbauförderung) durch einen neuen Kredit abgelöst. Der neue Kredit zahlt den alten vollständig zurück.
Die Gründe sind vielfältig: bessere Zinsen, eine andere Zinsform (z. B. Fixzins) oder die Anpassung von Kreditsumme, Laufzeit und Rate. Der neue Kredit kann bei derselben oder einer neuen Bank aufgenommen werden.
Wie funktioniert eine Kreditumschuldung?
1. Schuldenstand feststellen. Über den Kontoauszug im Online-Banking oder die Nachfrage beim Bankberater.
2. Neue Angebote anfordern. Bei mehreren Banken, mit Hinweis auf die Umschuldung. Gerne nutzen Sie kostenlos unseren Service: Unsere Experten fordern für Sie Umschuldungsangebote bei bis zu 50 Banken in Österreich an.
3. Angebote vergleichen. Aktuelle Kosten gegen Umschuldungsangebote stellen, beim passenden wechseln und sparen.
Wann macht eine Umschuldung Sinn?
Meist dann, wenn Ihre alten Konditionen deutlich schlechter sind als das, was der Markt aktuell hergibt.
Auch die Zusammenlegung mehrerer Kredite (z. B. Immobilienkredit und Wohnbauförderung) kann sinnvoll sein, vor allem um den Verwaltungsaufwand zu senken.
Aber Achtung: Eine Umschuldung verursacht erneut Nebenkosten. Lassen Sie sich diese genau offenlegen und vergleichen Sie den echten Vorteil zum aktuellen Kredit.
Mehr dazu unter Umschuldung.
Welche Kosten erwarten mich bei einer Umschuldung?
Mit diesen Nebenkosten sollten Sie rechnen:
- Bis zu 3 % Bearbeitungsgebühren für die Abwicklung durch die Bank.
Mögliche weitere Nebenkosten:
- ca. 1 % Pönale für die vorzeitige Tilgung bei der Bank
- 1,2 % für die Pfandrechtseintragung im Grundbuch, falls hypothekarisch besichert
- 1 bis 3 % Notarkosten für die Eintragung des Pfandrechts (bei hypothekarischer Besicherung)
Faustformel: Rechnen Sie mit rund 5 bis 8 % der Umschuldungssumme an Nebenkosten.
Warum sich ein professioneller Kreditvergleich lohnt
Bei den Konditionen trennen sich die Banken deutlich. Ein Vergleich bringt die Unterschiede ans Licht. Das spricht dafür.
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