Immobilie im Ausland finanzieren
So klappt’s
Die möchten sich einen Traum erfüllen und eine Immobilie im Ausland finanzieren?
Dann sind Sie bei uns genau richtig. Erfahren Sie in diesem Beitrag wichtige Tipps für Ihre Auslandsfinanzierung.
Letzte Überarbeitung Januar 2022
Autorin: Sabine Dobler
Wie finanziert man eine Immobilie im Ausland?
Wenn Sie eine Immobilie im Ausland finanzieren möchten, haben Sie grundsätzlich zwei Möglichkeiten:
- Die Finanzierung über eine Bank in Österreich
- Die Finanzierung über eine Bank im Land, in der sich die Immobilie befindet
Beide Varianten haben dabei Ihre Vor- und Nachteile:
Finanzierung über eine österreichische Bank
Es gibt einige Banken in Österreich, welche Auslandsimmobilien finanzieren. Dabei können sich die Konditionen und Anforderungen von Bank zu Bank stark unterscheiden, weshalb wir immer einen gründlichen Kreditvergleich empfehlen.
Dafür können Sie gerne unseren kostenlosen Service nutzen. Unsere Experten kümmern sich um die Angebotseinholung und vergleichen die Angebote anschließend mit Ihnen gemeinsam.
Die Vorteile:
- Keine Sprachbarriere
- Einfachere Abwicklung
- Vertraute Kreditform
- Ansprechpartner im Heimatland
Die Nachteile:
- Sehr gute Bonität oder viele Sicherheiten notwendig
- Keine hypothekarische Besicherung der Auslandsimmobilie möglich
-
Finanzierung über eine Bank im Ausland
Wenn Sie sich für eine Finanzierung über eine Bank im Ausland entscheiden, sollten Sie sich zuvor mit den dort geltenden Richtlinien, Anforderungen und Gesetzten vertraut machen sowie Informationen zu gängigen Kreditformen und der aktuellen Marktlage einholen.
Die Vorteile:
- Hypothekarische Besicherung der Immobilie möglich
- Ansprechpartner vor Ort
- Von den Marktkonditionen profitieren
Die Nachteile:
- Schwere Abwicklung
- Möglicherweise Sprachbarriere
- Andere Kreditformen als in Österreich
Finden Sie jetzt den passenden Kredit für Ihre Auslandsimmobilie
Wir haben die passende Finanzierung.
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Anforderungen bei Auslandsfinanzierungen
Die Finanzierung einer Immobilie im Ausland ist nicht immer einfach und birgt für Banken in Österreich ein hohes Risiko.
Daher ist es auch wichtig, dass Sie folgenden Anforderungen für eine Finanzierung in Österreich erfüllen können:
Sehr gute Bonität
Dies ist für die Bank wichtig, um das Risiko der Finanzierung einzuschätzen und dementsprechend die Konditionen zu wählen.
Für Sie bedeutet das:
Je besser Ihre Boniät ist, desto wahrscheinlicher ist die Kreditzusage und desto besser sind Ihre Konditionen.
Bei einer schlechten Boniät werden vom Kreditnehmer oftmals mehr Sicherheiten gefordert und die Konditionen entsprechend angepasst.
Und wie wird die Bonität beurteilt?
Die Bank kann Ihre Bonität entweder selbst beurteilen oder eine sogenannte Ratingagentur beauftragen, welche die Einschätzung übernimmt.
Bei der Bonitätsprüfung werden unter anderem folgende Aspekte berücksichtigt:
- Ihr Nettoeinkommen
- Ihre Einnahmen und Ausgaben
- Ihre Sicherheiten
- Ihr Vermögen
- Ihre bestehenden Kreditverpflichtungen
- Ihre Rücklagen
- Informationen aus Bonitätsdatenbanken
- Ihr Beschäftigungsverhältnis
- Ihr Familienstand
- Ihre Wohnsituation
Genügend Eigenmittel
Als Eigenmittel werden Ihre Ersparnisse und Ihr Vermögen bezeichnet, welche Sie für eine Finanzierung nutzen möchten.
Folgendes kann als Eigenmittel genutzt werden:
- Ersparnisse auf den Konten
- Bargeld
- Bausparguthaben
- Lebensversicherungen
- Private Darlehen (z.B. von der Familie)
- Aktien, Wertpapiere und Investmentfonds
- Immobilien in Ihrem Eigentum
- Bezahlte Baugrundstücke
Was und wie viel Sie als Eigenmittel für Ihren Kredit nutzen möchten, bleibt Ihnen überlassen. Wichtig ist nur, dass Sie die von der Bank geforderte Eigenmittelquote einhalten.
Die geforderte Eigenmittelquote der Banken beträgt bei Auslandsfinanzierungen meist rund 30% der Finanzierungssumme.
Ein kurzes Beispiel dazu:
Sie möchten einen Kredit in Höhe von 500.000 € aufnehmen. Die Bank fordert von Ihnen Eigenmittel in Höhe von 30% der Kreditsumme.
500.000 € * 30% = 150.000 €
Daraus ergibt sich, dass Sie mindestens 150.000 € über Eigenmittel selbst einbringen müssen.
Ausreichende Sicherheiten
Die Bank beurteilt unter anderem anhand Ihrer Bonität und der Kreditsumme, ob und in welcher Höhe Sie Sicherheiten für die Finanzierung einbringen müssen.
Da Auslandsfinanzierungen für österreichische Banken jedoch risikoreicher sind als Finanzierungen von Inlandsimmobilien, werden oftmals mehr Sicherheiten als üblich gefordert.
Wo liegt nun das Problem?
Bei klassischen Immobilienfinanzierungen in Österreich wird die Immobilie selbst zur als Sicherheit genutzt. Dazu wird die Bank mit einem Pfandrecht in das Grundbuch der Immobilie eingetragen. Dadurch kann die Bank im Falle Ihrer Zahlungsunfähigkeit die Immobilie versteigern und aus den Erlösen die offene Kreditsumme begleichen.
Eine Bank in Österreich kann sich aber nicht in das Grundbuch einer Immobilie im Ausland eintragen lassen.
Daher sollten Sie entweder eine Immobilie in Österreich besitzen, welche hypothekarisch besichert werden kann oder es müssen andere Sicherheiten eingebracht werden wie:
- Versicherungen für spezifische Risiken (Arbeitslosigkeit, Berufsunfähigkeit…)
- Kreditrestschuldversicherung (meist bei niedrigen Kreditbeträgen)
- Gehalts- oder Lohnverpfändung
- Bürgschaften
Mehr über das Thema Sicherheiten bei Finanzierungen erfahren Sie in unserem Beitrag.
Das Einkommen
Aufgrund gesetzlicher Vorgaben darf Ihre monatliche Kreditrate nicht höher als 40% Ihres Haushaltseinkommens sein.
Ein Beispiel:
Sie möchten sich eine Eigentumswohnung kaufen und benötigen dazu einen Wohnkredit. Ihr monatliches Haushaltseinkommen beträgt 2.000 Euro.
2.000€ x 40% = 800€
Ihre monatlichen Kreditraten dürften laut diesem Beispiel nicht mehr als 800 Euro betragen.
Was Sie bei einer Auslandsfinanzierung beachten sollten
Zusätzliche Kosten nach dem Kauf
- Oft werden Ferien- oder Zweitwohnsitzsteuern verrechnet
- Vergessen Sie nicht, dass auch nach dem Kauf einer Immobilie Reparaturen und Instandhaltungskosten auf Sie warten
- Bei Immobilien, welche meist nur weitervermietet werden, sinkt oft der Immobilienwert
Fremdwährungsrisiko beim Kauf außerhalb der Eurozone
- Bei Finanzierungen in anderen Währungen tragen Sie immer das Risiko von Währungsschwankungen. Dies kann sowohl ein Vorteil als auch Nachteil sein.
- Steigt die Fremdwährung – können die Kreditraten ansteigen
- Sinkt die Fremdwährung – Wird oft Ihr Immobilienwert vermindert
Welche Gebühren können anfallen?
- Die Notarkosten für Beglaubigungen und Eigentünereintragung im Grundbuch können 0,2-5% betragen.
- Die Erwerbs- oder Übertragungskosten, welche sich stark je nach Land unterscheiden.
- Die Ferien- bzw. Zweitwohnsitzsteuern welche in einigen Ländern rund 10% des Kaufpreises betragen.
In welchen Ländern finanzieren wir Auslandsimmobilien?
Welche Arten von Auslandsimmobilien sind finanzierbar?
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Immobilie im Ausland als Geldanlage?
Viele Österreicher investieren in Auslandsimmobilien, um diese als Geldanlage für die Zukunft zu nutzen. Dabei wird von einer positiven Wertentwicklung der Immobilie ausgegangen. Eine Wertsteigerung kann aber nicht immer garantiert werden.
Auch der Verkauf nach einigen Jahren kann sich als schwieriger gestalten als gedacht. Denn die Interessen der Käufer ändern sich. Heute sind noch Fincas auf Spanien beliebt, während in 15 Jahren vielleicht Blockhütten in Schweden boomen.
Wir empfehlen:
Eine Auslandsimmobilie ist eine risikoreiche Geldanlage. Für „nicht-heimische-Immobileinbesitzer“ ist die Marktlage im Ausland oft schwer einschätzbar.
Wir empfehlen Ihnen, lieber in österreichische Vorsorgeimmobilien zu investieren.
Tipps zum Kauf einer Immobilie im Ausland
1. Immobilien vergleichen
Wie bei jedem Kauf, empfehlen wir Ihnen auch hier immer gründlich mehrere Immobilien zu vergleichen.
Verschaffen Sie sich einen Überblick über den lokalen Immobilienmarkt und die Preise. Schnelle, spontane Käufe enden oft in einem teuren Fiasko.
2. Gesetze & Vorschriften
In so gut wie jedem Land gelten andere Gesetze und Vorschriften bezüglich des Immobilienerwerbs und -besitzes. Nicht jeder Staatsbürger darf Immobilien in einem anderen Land kaufen.
Fragen Sie am besten bei einem lokalen Anwalt nach, welche Gegebenheiten vorherrschen und welche Unterlagen Sie für einen rechtsverbindlichen Kauf benötigen. Vertrauen Sie nicht allein auf die Aussagen des Verkäufers.
3. Baufortschritt prüfen
Wenn Sie im Ausland bauen lassen oder einen noch nicht fertiggestellten Neubau kaufen möchten, sollten Sie vor Ort eine Kontaktperson haben, welche den Baufortschritt regelmäßig überprüft.
4. Rechtliche Aspekte
Überprüfen Sie alle rechtlichen Aspekte wie Baugenehmigungen und Eintragungen noch bevor Sie etwas unterschreiben oder eine Anzahlung leisten.
5. Auf Schäden prüfen
Lassen Sie die Immobilie von einem Sachverständigen auf Schäden überprüfen. Gerade bei Ferienimmobilien fallen oft bestehende Schäden aufgrund der eingeschränkten Nutzung nicht sofort auf.
6. Vorvertrag
Oft gibt es sogenannte „Vorverträge“. Diese sind gültige Kaufverträge, aus denen Sie ohne Zustimmung des Verkäufers nicht mehr austreten können.
7. Verkäufern nicht vertrauen
Als Käufer sollten Sie anhand eines Nachweises sicherstellen, dass Ihr Verkäufer die Steuern und Abgaben auch rechtzeitig bezahlt oder nicht auf Sie eine Schuld übergeht.
8. Grundbucheintragung
Achten Sie darauf, dass Sie schnellstmöglich den Eintrag ins Grundbuch bzw. Eigentumsregister erledigen.
Auslandsfinanzierungen
Versicherung für Ihre Ferienimmobilie
Natürlich können bei Ihrer Ferienimmobilie - sowie auch zu Hause - Schäden am Dach, an der Garage oder an Ihren Möbeln geschehen. Damit Sie auch im Land Ihrer Ferienimmobilie gegen solche Schäden abgesichert sind, gibt es spezielle Ferienhausversicherungen.
Eine Ferienhausversicherung besteht aus einer Gebäude- und einer Hausratversicherung.
In der Gebäudeversicherung sind Schäden am Gebäude (Dach, Garage, Nebengebäude…) Ihrer Ferienimmobilie finanziell abgesichert. Die Hausratversicherung wiederum sichert Sie finanziell bei Schäden an der Innenausstattung (Möbel, elektronische Geräte…) der Immobilie ab.
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Unsere Autorin
Sabine Dobler
Sabine Dobler ist nicht nur erste Ansprechpartnerin für unsere Kunden sondern auch eine erfahrene Finanzierungsexpertin.
