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Immobilie im Ausland finanzieren

So klappt’s

Die möchten sich einen Traum erfüllen und eine Immobilie im Ausland finanzieren?

Dann sind Sie bei uns genau richtig. Erfahren Sie in diesem Beitrag wichtige Tipps für Ihre Auslandsfinanzierung.

Letzte Überarbeitung Januar 2022

Lukas Hoffmann

Lukas Hoffmann

Experte für Finanzthemen

1. Finanzierungsmöglichkeiten
2. Anforderungen
3. Was ist zu beachten
4. Länder & Arten Auslandsimmobilien
5. Immobilie als Geldanlage?
6. Tipps beim Kauf
7. Finanzierung Länder
8. Ferienimmobilie versichern
kredit für immobilie im ausland

Wie finanziert man eine Immobilie im Ausland?

Wenn Sie eine Immobilie im Ausland finanzieren möchten, haben Sie grundsätzlich zwei Möglichkeiten:

  • Die Finanzierung über eine Bank in Österreich
  • Die Finanzierung über eine Bank im Land, in der sich die Immobilie befindet
Beide Varianten haben dabei Ihre Vor- und Nachteile:

 

auslandsimmobilie in österreich finanzieren

Finanzierung über eine österreichische Bank

Die Vorteile:

  • Keine Sprachbarriere
  • Einfachere Abwicklung
  • Vertraute Kreditform
  • Ansprechpartner im Heimatland

Die Nachteile:

  • Sehr gute Bonität oder viele Sicherheiten notwendig
  • Keine hypothekarische Besicherung der Auslandsimmobilie möglich

Es gibt einige Banken in Österreich, welche Auslandsimmobilien finanzieren. Dabei können sich die Konditionen und Anforderungen von Bank zu Bank stark unterscheiden, weshalb wir immer einen gründlichen Kreditvergleich empfehlen.

Dafür können Sie gerne unseren kostenlosen Service nutzen. Unsere Experten kümmern sich um die Angebotseinholung und vergleichen die Angebote anschließend mit Ihnen gemeinsam.

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Finanzierung über eine Bank im Ausland

Die Vorteile:

  • Hypothekarische Besicherung der Immobilie möglich
  • Ansprechpartner vor Ort
  • Von den Marktkonditionen profitieren

Die Nachteile:

  • Schwere Abwicklung
  • Möglicherweise Sprachbarriere
  • Andere Kreditformen als in Österreich

Wenn Sie sich für eine Finanzierung über eine Bank im Ausland entscheiden, sollten Sie sich zuvor mit den dort geltenden Richtlinien, Anforderungen und Gesetzten vertraut machen sowie Informationen zu gängigen Kreditformen und der aktuellen Marktlage einholen.

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Anforderungen bei Auslandsfinanzierungen

Die Finanzierung einer Immobilie im Ausland ist nicht immer einfach und birgt für Banken in Österreich ein hohes Risiko.

Daher ist es auch wichtig, dass Sie folgenden Anforderungen für eine Finanzierung in Österreich erfüllen können:

Sehr gute Bonität

Die Bonität oder auch Kreditwürdigkeit genannt, beschreibt Ihre Fähigkeit, allen Zahlungsverpflichtungen nachzukommen.

Dies ist für die Bank wichtig, um das Risiko der Finanzierung einzuschätzen und dementsprechend die Konditionen zu wählen.

Für Sie bedeutet das:
Je besser Ihre Boniät ist, desto wahrscheinlicher ist die Kreditzusage und desto besser sind Ihre Konditionen.

Bei einer schlechten Boniät werden vom Kreditnehmer oftmals mehr Sicherheiten gefordert und die Konditionen entsprechend angepasst.

Und wie wird die Bonität beurteilt?
Die Bank kann Ihre Bonität entweder selbst beurteilen oder eine sogenannte Ratingagentur beauftragen, welche die Einschätzung übernimmt.

Bei der Bonitätsprüfung werden unter anderem folgende Aspekte berücksichtigt:

  • Ihr Nettoeinkommen
  • Ihre Einnahmen und Ausgaben
  • Ihre Sicherheiten
  • Ihr Vermögen
  • Ihre bestehenden Kreditverpflichtungen
  • Ihre Rücklagen
  • Informationen aus Bonitätsdatenbanken
  • Ihr Beschäftigungsverhältnis
  • Ihr Familienstand
  • Ihre Wohnsituation

Ausreichende Sicherheiten

Die Bank beurteilt unter anderem anhand Ihrer Bonität und der Kreditsumme, ob und in welcher Höhe Sie Sicherheiten für die Finanzierung einbringen müssen.

Da Auslandsfinanzierungen für österreichische Banken jedoch risikoreicher sind als Finanzierungen von Inlandsimmobilien, werden oftmals mehr Sicherheiten als üblich gefordert.

Wo liegt nun das Problem?
Bei klassischen Immobilienfinanzierungen in Österreich wird die Immobilie selbst zur als Sicherheit genutzt. Dazu wird die Bank mit einem Pfandrecht in das Grundbuch der Immobilie eingetragen. Dadurch kann die Bank im Falle Ihrer Zahlungsunfähigkeit die Immobilie versteigern und aus den Erlösen die offene Kreditsumme begleichen.

Eine Bank in Österreich kann sich aber nicht in das Grundbuch einer Immobilie im Ausland eintragen lassen.

Daher sollten Sie entweder eine Immobilie in Österreich besitzen, welche hypothekarisch besichert werden kann oder es müssen andere Sicherheiten eingebracht werden wie:

  • Versicherungen für spezifische Risiken (Arbeitslosigkeit, Berufsunfähigkeit…)
  • Kreditrestschuldversicherung (meist bei niedrigen Kreditbeträgen)
  • Gehalts- oder Lohnverpfändung
  • Bürgschaften

Mehr über das Thema Sicherheiten bei Finanzierungen erfahren Sie in unserem Beitrag.

Genügend Eigenmittel

Als Eigenmittel werden Ihre Ersparnisse und Ihr Vermögen bezeichnet, welche Sie für eine Finanzierung nutzen möchten.

Folgendes kann als Eigenmittel genutzt werden:

  • Ersparnisse auf den Konten
  • Bargeld
  • Bausparguthaben
  • Lebensversicherungen
  • Private Darlehen (z.B. von der Familie)
  • Aktien, Wertpapiere und Investmentfonds
  • Immobilien in Ihrem Eigentum
  • Bezahlte Baugrundstücke

Was und wie viel Sie als Eigenmittel für Ihren Kredit nutzen möchten, bleibt Ihnen überlassen. Wichtig ist nur, dass Sie die von der Bank geforderte Eigenmittelquote einhalten.

Die geforderte Eigenmittelquote der Banken beträgt meist rund 20% der Finanzierungssumme.

Ein kurzes Beispiel dazu:
Sie möchten einen Kredit in Höhe von 500.000 € aufnehmen. Die Bank fordert von Ihnen Eigenmittel in Höhe von 20% der Kreditsumme.

500.000 € * 20% = 100.000 €

Daraus ergibt sich, dass Sie mindestens 100.000 € über Eigenmittel selbst einbringen müssen.

Was Sie bei einer Auslandsfinanzierung beachten sollten

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Zusätzliche Kosten nach dem Kauf

  • Oft werden Ferien- oder Zweitwohnsitzsteuern verrechnet
  • Vergessen Sie nicht, dass auch nach dem Kauf einer Immobilie Reparaturen und Instandhaltungskosten auf Sie warten
  • Bei Immobilien, welche meist nur weitervermietet werden, sinkt oft der Immobilienwert
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Fremdwährungsrisiko beim Kauf außerhalb der Eurozone

  • Bei Finanzierungen in anderen Währungen tragen Sie immer das Risiko von Währungsschwankungen. Dies kann sowohl ein Vorteil als auch Nachteil sein.
  • Steigt die Fremdwährung – können die Kreditraten ansteigen
  • Sinkt die Fremdwährung – Wird oft Ihr Immobilienwert vermindert
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Welche Gebühren können anfallen?

  • Die Notarkosten für Beglaubigungen und Eigentünereintragung im Grundbuch können 0,2-5% betragen.
  • Die Erwerbs- oder Übertragungskosten, welche sich stark je nach Land unterscheiden.
  • Die Ferien- bzw. Zweitwohnsitzsteuern welche in einigen Ländern rund 10% des Kaufpreises betragen.

In welchen Ländern finanzieren wir Auslandsimmobilien?

Welche Arten von Auslandsimmobilien sind finanzierbar?

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Immobilie im Ausland als Geldanlage?

Viele Österreicher investieren in Auslandsimmobilien, um diese als Geldanlage für die Zukunft zu nutzen. Dabei wird von einer positiven Wertentwicklung der Immobilie ausgegangen. Eine Wertsteigerung kann aber nicht immer garantiert werden.

Auch der Verkauf nach einigen Jahren kann sich als schwieriger gestalten als gedacht. Denn die Interessen der Käufer ändern sich. Heute sind noch Fincas auf Spanien beliebt, während in 15 Jahren vielleicht Blockhütten in Schweden boomen.

Wir empfehlen:
Eine Auslandsimmobilie ist eine risikoreiche Geldanlage. Für „nicht-heimische-Immobileinbesitzer“ ist die Marktlage im Ausland oft schwer einschätzbar. Wir empfehlen Ihnen, lieber in österreichische Vorsorgeimmobilien zu investieren.

Tipps zum Kauf einer Immobilie im Ausland

1. Immobilien vergleichen

Wie bei jedem Kauf, empfehlen wir Ihnen auch hier immer gründlich mehrere Immobilien zu vergleichen.

Verschaffen Sie sich einen Überblick über den lokalen Immobilienmarkt und die Preise. Schnelle, spontane Käufe enden oft in einem teuren Fiasko.

2. Gesetze & Vorschriften

In so gut wie jedem Land gelten andere Gesetze und Vorschriften bezüglich des Immobilienerwerbs und -besitzes. Nicht jeder Staatsbürger darf Immobilien in einem anderen Land kaufen.

Fragen Sie am besten bei einem lokalen Anwalt nach, welche Gegebenheiten vorherrschen und welche Unterlagen Sie für einen rechtsverbindlichen Kauf benötigen. Vertrauen Sie nicht allein auf die Aussagen des Verkäufers. 

3. Baufortschritt prüfen

Wenn Sie im Ausland bauen lassen oder einen noch nicht fertiggestellten Neubau kaufen möchten, sollten Sie vor Ort eine Kontaktperson haben, welche den Baufortschritt regelmäßig überprüft.

4. Rechtliche Aspekte

Überprüfen Sie alle rechtlichen Aspekte wie Baugenehmigungen und Eintragungen noch bevor Sie etwas unterschreiben oder eine Anzahlung leisten.

5. Auf Schäden prüfen

Lassen Sie die Immobilie von einem Sachverständigen auf Schäden überprüfen. Gerade bei Ferienimmobilien fallen oft bestehende Schäden aufgrund der eingeschränkten Nutzung nicht sofort auf.

6. Vorvertrag

Oft gibt es sogenannte „Vorverträge“. Diese sind gültige Kaufverträge, aus denen Sie ohne Zustimmung des Verkäufers nicht mehr austreten können.

7. Verkäufern nicht vertrauen

Als Käufer sollten Sie anhand eines Nachweises sicherstellen, dass Ihr Verkäufer die Steuern und Abgaben auch rechtzeitig bezahlt oder nicht auf Sie eine Schuld übergeht.

8. Grundbucheintragung

Achten Sie darauf, dass Sie schnellstmöglich den Eintrag ins Grundbuch bzw. Eigentumsregister erledigen.

Versicherung für Ihre Ferienimmobilie

Natürlich können bei Ihrer Ferienimmobilie - sowie auch zu Hause - Schäden am Dach, an der Garage oder an Ihren Möbeln geschehen. Damit Sie auch im Land Ihrer Ferienimmobilie gegen solche Schäden abgesichert sind, gibt es spezielle Ferienhausversicherungen.

Eine Ferienhausversicherung besteht aus einer Gebäude- und einer Hausratversicherung.
In der Gebäudeversicherung sind Schäden am Gebäude (Dach, Garage, Nebengebäude…) Ihrer Ferienimmobilie finanziell abgesichert. Die Hausratversicherung wiederum sichert Sie finanziell bei Schäden an der Innenausstattung (Möbel, elektronische Geräte…) der Immobilie ab.

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