Immobilie in Ungarn finanzieren
Ihre Traumimmobilie in Ungarn
Sie möchten sich den Traum vom Eigenheim in Ungarn erfüllen?
Erfahren Sie in diesem Beitrag, wie Sie eine Immobilie in Ungarn finanzieren können & welche Voraussetzungen Sie erfüllen müssen.
Autorin: Sabine Dobler
Wie finanziert man eine Immobilie in Ungarn?
Ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück in Ungarn kann sowohl über eine ungarische als auch über eine österreichische Bank finanziert werden.
In der Regel ist es möglich, in beiden Ländern einen Kredit für die Immobilie in Ungarn zu erhalten. Dabei bringen beide Varianten einige Vor- als auch Nachteile mit sich.
Finanzierung über eine ungarische Bank
Grundsätzlich ist es möglich, als „Nicht-Ungar“ einen Kredit bei einer Bank in Ungarn aufzunehmen.
Wichtig ist dabei, dass Ungarn nicht zur Eurozone gehört. Die Landeswährung Ungarns ist der Forint. Dadurch besteht bei einem Kredit in Ungarn für Sie ein Fremdwährungsrisiko.
Die Vorteile eines Kredits in Ungarn:
- Eine hypothekarische Besicherung der zu finanzierenden Immobilie ist möglicht
- Finanzierung vor Ort
Die Nachteile eines Kredits in Ungarn:
- Fremdwährungsrisiko aufgrund der Landeswährung (Forint)
- Häufig andere Kreditvoraussetzungen und -richtlinien als in Österreich
- Sprachbarriere bei den meisten Banken, falls Sie die Landessprache nicht beherrschen
Finanzierung über eine österreichische Bank
Auch einige Banken in Österreich bieten Finanzierungen für Ferien- oder Auslandsimmobilien in Ungarn an.
Da für die Banken das Risiko bei Auslandsimmobilien jedoch höher ist als bei inländischen Immobilien, fordern die Banken in der Regel mehr Sicherheiten von Ihnen, als bei einer Finanzierung in Österreich.
Die Vorteile eines Kredits in Österreich:
- Kein Fremdwährungsrisiko, da der Kredit in Euro aufgenommen wird
- Sie sind mit den Kreditformen, Voraussetzungen und Richtlinien wahrscheinlich schon vertraut
- Sie haben eine Ansprechperson in Österreich
Die Nachteile eines Kredits in Österreich:
- Es ist für die Bank keine hypothekarische Besicherung möglich (eine österreichische Bank darf nicht in das Grundbuch in Ungarn)
- Meist müssen Sie mehr Sicherheiten einbringen als bei Immobilienfinanzierungen innerhalb Österreichs
- Nicht jede Bank vergibt Kredite für Auslandsfinanzierungen
- Die Kreditkonditionen sind meist ebenfalls schlechter, wenn Sie eine Finanzierung einer Immobilie im Ausland vornehmen möchten
Welche Banken finanzieren Immobilien in Ungarn?
In Österreich gibt es eine Vielzahl an verschiedenen Banken, doch nicht alle finanzieren eine Immobilie in Ungarn. Für viele sind das Risiko und der Verwaltungsaufwand zu hoch.
Die österreichischen Banken, die ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück in Ungarn finanzieren, achten stark auf die Bonität, die Eigenkapitalquote und die inländischen Sicherheiten (in Österreich), die der Kreditnehmer einbringen kann. Auch spielt es eine Rolle, ob die Bank generell bereits Auslandsfinanzierungen durchgeführt hat und somit bereits Erfahrung in diesem Bereich besitzt.
Mit unserem starken Partnernetzwerk haben Sie die Möglichkeit, auch eine Finanzierung über eine erfahrene österreichische Bank zu erhalten.
Auch stehen unsere Experten mit verschiedenen Partnerbanken in Ungarn in Kontakt, über welche eine Finanzierung möglich ist.
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Die Voraussetzungen für eine Auslandsfinanzierung
Die Bonität
Ihre Bonität gibt Auskunft darüber, ob Sie sowohl kreditfähig (finanziell) als auch kreditwürdig sind und somit Ihren Kreditverpflichtungen in Zukunft nachkommen werden.
Die Bonität entscheidet über eine mögliche Kreditzu- oder Kreditabsage.
Je besser Ihre Bonität ist, desto höher ist auch die Chance auf bessere Kreditkonditionen.
Folgende Eigenschaften beeinflussen Ihr Bonitätsscoring:
- Ihre Haushaltsrechnung (Einnahmen und Ausgaben)
- Ihre vergangenen Zahlungsverpflichtungen
- Ihre Wohnsituation (Wechseln Sie häufig den Wohnsitz?)
Das Eigenkapital
Bei der Finanzierung einer Immobilie in Ungarn wird von der Bank ein bestimmtes Eigenkapital vorausgesetzt. Sie müssen also einen Teil der Kosten selbst decken können.
In der Regel gelten bei Auslandsfinanzierungen strengere Richtlinien bei den meisten Banken im Vergleich zu Inlandsfinanzierungen. Das bedeutet, dass Sie mehr Eigenkapital einbringen müssen.
Hausnummer 30%
Das benötigte Eigenkapital beträgt meist mindestens 30% der Finanzierungssumme. Das sind bei einem 300.000 € Kredit rund 90.000 € an notwendigem Eigenkapital.
Die Sicherheiten
Für den Fall, dass Sie Ihren Kreditverpflichtungen nicht mehr nachkommen können, möchte sich die Bank finanziell absichern. Egal ob Sie über eine Bank in Österreich oder Ungarn finanzieren.
Deshalb müssen Sie Sicherheiten einbringen.
Bei einer Bank in Österreich hängt die Höhe der geforderten Sicherheiten unter anderem von der Kredithöhe und Ihrer Bonität ab. Bei der Finanzierung einer Immobilie in Ungarn müssen Sie meist eine Immobilie in Österreich als Sicherheit haben. Dabei wird der Kredit für die Immobilie im Ausland mit einer hypothekarischen Besicherung Ihrer Immobilie in Österreich besichert.
Bei der Bank in Ungarn wird meist die ungarische Immobilie von der Bank hypothekarisch besichert bzw. belastet.
Das Einkommen
Wenn Sie einen Kredit in Österreich aufnehmen möchten, dürfen die monatlichen Kreditraten aufgrund von gesetzlichen Vorgaben nicht höher als 40% Ihres Haushaltseinkommen sein.
Ein Beispiel:
Sie möchten sich ein Einfamilienhaus in Ungarn kaufen und dieses über eine österreichische Bank finanzieren. Ihr monatliches Haushaltseinkommen beträgt 3.000 Euro.
3.000€ x 40% = 1.200€
Ihre monatlichen Kreditraten dürften laut diesem Beispiel nicht mehr als 1.200 Euro betragen.
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Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie in Ungarn
Wenn Sie eine Immobilie in Ungarn kaufen, müssen Sie sowohl mit Kaufnebenkosten als auch mit Finanzierungsnebenkosten rechnen.
Rechtsanwalt oder Notar
Im Gegensatz zu Österreich kann in Ungarn der Immobilienerwerb (Kaufvertrag, Eigentumseintragung …) auch ohne Notar und nur über einen in Ungarn zugelassenen Rechtsanwalt durchgeführt werden.
In der Regel verrechnen Rechtsanwälte für diese Arbeiten auch ein geringeres Honorar als ein Notar von ca. 0,5-2% des Kaufpreises.
Eintragung im Grundbuch
Beim Erwerb einer Immobilie in Ungarn muss genauso wie in Österreich der neue Eigentümer nach dem Kauf in das Grundbuch der gekauften Immobilie eingetragen werden.
Für die Eintragung als neuer Eigentümer fällt eine einmalige Gebühr von rund 35 € an (Stand 2021).
Gebühr für Vermögensübertragung
Was wir in Österreich als Grundsteuer oder Grunderwerbssteuer kennen, wird in Ungarn häufig „Vermögensübertragungsgebühr“ genannt.
Diese Steuer beträgt meist ca. 4% des Verkehrswerts, kann jedoch je nach Fall auch geringer oder höher sein. Der Verkehrswert Ihrer Immobilie in Ungarn wird in der Regel vom Steuer- und Zollamt bestimmt.
Finanzierungsnebenkosten
Erfahrungsgemäß betragen die Nebenkosten für eine Auslandsfinanzierung ca. 3-5% der Finanzierungssumme an Bearbeitungsgebühren.
Ungarische Immobilie als Vorsorge?
Häuser, Wohnungen, Grundstücke und andere Immobilien in Ungarn werden oft als Geldanlage für die Zukunft gekauft. Dass die Immobilienpreise in Ungarn über die nächsten Jahre steigen und somit Gewinne mit der Immobilie erzielt werden, kann nicht garantiert werden.
Ob eine ungarische Immobilie in einigen Jahren noch gleich viel, weniger oder mehr wert ist als zum Kaufzeitpunkt, ist daher schwer einschätzbar.
Gerade gebaute Autobahnen, Verbauungen des Areals, politische Veränderungen oder die Inflation der Landeswährung können zu einer Wertminderung Ihrer Immobilie beitragen.
Expertentipp:
„Wenn Sie sich eine Immobilie zur Vorsorge kaufen möchten, dann investieren Sie besser in eine Immobilie in Österreich.
Eine Vorsorgeimmobilie in Ungarn zu kaufen sollten Sie nur dann, wenn Sie mit dem ungarischen Immobilienmarkt vertraut sind. Für „nicht-heimische“ ist es oft sehr schwer, den Markt zu durchschauen.“
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Die 5 größten Banken in Ungarn
OTP Bank
Die OTP Bank ist die größte Bank in Ungarn und einer der größten Finanzdienstleister in Mittel- und Osteuropa.
CIB Bank
Die CIB Bank ist die zweitgrößte Bank in Ungarn nach der Fusion mit der Inter-Európa Bank.
K&H Bank
Die K&H Bank oder Kereskedelmi és Hitelbank zählt zu den größten ungarischen Banken mit über 200 Filialen landesweit.
MKB Bank
Die MKB Bank ist die viertgrößte Bank in Ungarn mit Sitz in Budapest.
Erste Group
Die österreichische Bank Erste Group ist in Mittel- und Osteuropa tätig und somit auch unter anderem in Slowenien zu finde
Auslandsfinanzierungen
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Unsere Autorin
Sabine Dobler
Sabine Dobler ist nicht nur erste Ansprechpartnerin für unsere Kunden sondern auch eine erfahrene Finanzierungsexpertin.
