Beleihungswert
bei der Finanzierung von Immobilien
Der Beleihungswert ist ein wesentlicher Faktor bei der Finanzierung von Immobilien.
Er beeinflusst die Kreditvergabe und bestimmt, wie viel Geld eine Bank bereit ist, einem Kreditnehmer für den Kauf oder die Refinanzierung einer Immobilie zu gewähren.
Autor: Lukas Hoffmann
Was ist ein Beleihungswert?
✔ Der Beleihungswert ist auch oft unter dem Begriff Belehnungswert bekannt. Gemeint ist aber immer das gleiche.
✔ Vereinfacht ausgedrückt gibt er an, wie viel Geld Ihnen eine Bank leihen kann, wenn Sie eine Immobilie als Kreditsicherheit verwenden.
✔ Der Beleihungswert ist ein geschätzter Wert einer Immobilie, der von einem Sachverständigen oder einer Bank ermittelt wird.
✔ Der Wert berücksichtigt verschiedene Faktoren wie den Marktwert (Verkehrswert) der Immobilie, den Zustand, die Lage und die Entwicklung des Immobilienmarktes.
✔ Banken ziehen meist zur Errechnung des Beleihungswerts noch einen Risikoabschlag vom Verkehrswert der Immobilie ab.
✔ Der Verkehrswert, der Kaufpreis und der Beleihungswert einer Immobilie sind somit in der Regel immer unterschiedlich hoch.
Die Bedeutung des Beleihungswerts
Der Beleihungswert spielt eine entscheidende Rolle bei der Kreditvergabe, da er das Risiko für die Bank bewertet. Der Beleihungswert drückt somit aus, wie sehr die Bank bei einem Kreditausfall durch den Immobilienverkauf einer hypothekarisch besicherten Immobilie abgesichert ist.
Um den Beleihungswert besser zu verstehen sind folgende Begriffe wichtig:
Verkehrswert einer Immobilie
Dies ist jener Wert, den ein Gutachter für die Immobilie anhand von verschiedenen Informationen feststellt. Denn der Kaufpreis einer Immobilie muss nicht dem eigentlichen Immobilienwert entsprechen.
Beispiel
Sie kaufen ein Haus im Grünen. Weit und breit keine andere Immobilie. Sie bezahlen dafür 700.000 €. Was Sie aber nicht wussten, dass bereits eine Reihenhaussiedlung direkt neben Ihnen bewilligt wurde. Der Verkaufspreis eines Reihenhauses wird 400.00 € betragen. Natürlich ist somit Ihre Immobilie nicht mehr 700.000 € wert, sondern wird sich dem Immobilienmarkt in der direkten Nachbarschaft nach unten anpassen.
Kaufpreis einer Immobilie
Der Kaufpreis einer Immobilie ist jener Wert, den Sie dem Immobilienverkäufer bezahlen. Der Kaufpreis kann unter oder über dem Verkehrswert liegen oder auch in gleicher Höhe sein. Das kommt ganz darauf an, ob Sie gewillt sind, einen erhöhten Preis zu bezahlen oder die Immobilie um einen besseren Preis als den Verkehrswert kaufen können.
Beleihungswert einer Immobilie
Hoher Beleihungswert
Je höher der Beleihungswert im Verhältnis zum Kreditbetrag ist, desto sicherer ist die Bank, dass im Falle einer Zwangsversteigerung oder eines Zahlungsausfalls der Kreditnehmer den Kreditbetrag durch den Verkauf der Immobilie zurückzahlen kann.
Niederer Beleihungswert
Ein niedriger Beleihungswert kann dazu führen, dass eine Bank einen niedrigeren Kreditbetrag gewährt oder strengere Kreditkonditionen fordert.
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Wie wird der Beleihungswert berechnet?
Die Berechnung des Beleihungswerts erfolgt in der Regel durch einen unabhängigen Gutachter oder einen Sachverständigen. Dabei werden verschiedene Faktoren berücksichtigt, wie zum Beispiel der Zustand der Immobilie, die Lage, vergleichbare Verkaufspreise ähnlicher Objekte in der Region und die allgemeine Marktentwicklung.
Somit wird in der Regel als erstes der Verkehrswert einer Immobilie berechnet.
Was ist der Verkehrswert der Immobilie?
Je nach Immobilien-, bzw. Nutzungsart werden von Gutachtern, ein andere Bewertungs Verfahren oder eine Mischung angewendet.
Bewertung mit dem Vergleichswertverfahren
Das Verfahren basiert auf dem Prinzip, gleichwertige Immobilien und Grundstücke miteinander zu vergleichen und deren Verkaufspreise als ähnlich anzunehmen.
Bewertung mit dem Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren wird vor allem zur Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern genutzt, welche zur Eigennutzung dienen.
Beim Sachwertverfahren wird eingeschätzt, wie viel die Wiederherstellung der Immobilie kosten würde.
Bewertung mit dem Ertragswertverfahren
Beim Ertragswertverfahren wird eine Prognose zu künftig möglichen Miet- oder Pachtverträgen erstellt – also welcher Ertrag mit der Immobilie bei Vermietung und Verpachtung erwirtschaftet werden kann.
Wie berechnet die Bank den Beleihungswert der Immobilie
Genau gleich, mit einer Ergänzung. In der Regel erstellt ein von der Bank beauftragter Gutachter anhand der genannten Faktoren ein Gutachten, was die Immobilie tatsächlich wert ist. Allerdings kalkuliert die Bank immer noch mit einem Abschalg von 10% – 30% des Immobilienwerts, um unvorhersehbare Ereignisse in der Zukunft bei den Immobilienpreisen bereits zu berücksichtigen.
Der genaue Berechnungsprozess kann je nach Land und Finanzinstitut variieren.
Eigenkapital und Beleihungswert
Der Beleihungswert gibt an, wie viel Geld der Kreditnehmer auf eine Immobilie hypothekarisch besichern kann. Dementsprechend hat dieser auch Einfluss auf das notwendige Eigenkapital, das ein Kreditnehmer in die Finanzierung einbringen muss.
Gefordertes Eigenkapital auf Basis des Beleihungswerts
Eine Bank möchte tunlichst immer, eine Finanzierung zu 100% abgesichert haben.
Das bedeutet, dass der Beleihungswert der Bank auch gleich der maximale Kreditbetrag ist (bei guter Bonität kann sich der Wert aber zugunsten des Kreditnehmers verändern – also mehr Kredit trotz zu wenig Sicherheit).
Die Diefferenz vom Beleihungswert zum Kaufpreis sollte somit immer über das Eigenkapital gedeckt werden können. Bitte beachten Sie dabei immer, dass in Österreich eine Eigenkapitalquote von mindestens 20% für eine Immobilienfinanzierung vorgegeben ist.
Beleihungswert für Kredite
Sie möchten wissen, wie viel Kredit Sie sich mit dem Beleihungswert Ihrer Immobilie leisten können?
Kredit auf lastenfreie Immobilie aufnehmen
Ist Ihre Immobilie schuldenfrei, dann ist ein Kreditbetrag in der vollen Beleihungshöhe der Immobilie zum aktuellen Immobilienwert möglich.
Umschulden und Kredit aufstocken
Wenn Sie einen Kredit umschulden und um einen weiteren Betrag aufstocken möchten, dann können Sie in der Regel den Beleihungswert Ihrer Immobilie voll ausschöpfen. Beachten Sie, dass in diesem Zuge die Immobilie neu bewertet werden wird. Sind die Immobilienpreise gefallen, können Sie mitunter weniger Kapital aufnehmen, als erwartet.
Sanierungskredit
Wenn Sie einen Kredit für eine Sanierung, einen Umbau oder eine Renovierung aufnehmen möchten, dann können Sie in der Regel den Beleihungswert Ihrer Immobilie:
OHNE bestehenden Kredit:
- zur Gänze ausschöpfen
MIT bestehenden Kredit (mit hypothekarischer Besicherung):
- als Differenz aufnehmen. Der aktuelle Beleihungswert Ihrer Immobilie – (minus) der bestehenden Hypothek = möglicher Kreditbetrag durch Beleihungswert.
Hinweis:
Bitte beachten Sie, dass Sie auch tortz eines passenden Beleihungswerts die Anfroderungen von Banken im Bezug auf Ihre Bonität erfüllen müssen.
Beleihungswert bei Auslandsfinanzierungen
Auch bei Finanzierungen im Ausland kann es einen Bleihungswert geben. Dieses Thema kann bei Auslandsfinanzierungen aus zwei Perspektiven gesehnen werden:
Beleihung einer inländischen Immobilie zur Besicherung einer Immobilie im Ausland
Sie möchten eine Immobilie im Ausland kaufen und über eine Bank in Ihrem Heimatland finanzieren?
Das ist möglich.
Wie das geht erfahren Sie in unserem Ratgeberbeitrag.
Allerdings ist meist die Voraussetzung der Immobilienbesitz einer Immobilie in Ihrem Heimatland, die die Bank gemäß dem möglichen Beleihungswert (also Verkehrswert – größerer Risikoabschlag) besichern kann.
Beleihung einer ausländischen Immobilie zur Besicherung einer Immobilie im Inland
Das ist nur möglich, wenn Ihnen eine Bank im Land der Immobilie einen Kredit gewährt und sich mit dem Beleihungswert in das dortige Grundbuch der Immobilie eintragen lässt.
Eine heimische Bank kann sich nicht in das Grundbuch im Ausland mit einem Beleihungsbetrag eintragen lassen.
Tipp:
Über unser Partnerportal finden Sie die passende internationale Finanzierung für Ihre Immobilie.
Beleihung einer ausländischen Immobilie zur Besicherung einer Immobilie im Ausland
Befinden sich die Immobilie und die Bank im gleichen Land , ist eine Besicherung über den möglichen Beleihungsbetrag immer möglich.
In verschiedenen Ländern (z.B. Spanien) wird auch eine maximale Beleihungsquote von den Banken oder der Gesetzgebung vorgegeben. Dies hat den Hintergrund, dass speziell Ferienimmobilien von Ausländern oft weit über dem regionalen Marktpreis gekauft werden und dann aufgrund des niedrigen Beleihungswerts überschuldet sind.
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Unser Autor
Lukas Hoffmann
Lukas Hoffmann arbeitet schon seit vielen Jahren als Finanzierungsexperten in Österreich.
