Was ist eine Umkehrhypothek?
Das sollten Sie wissen
Mit einer Umkehrhypothek haben Sie als Immobilienbesitzer die Möglichkeit, Ihre Rente aufzubessern.
Was genau eine Umkehrhypothek ist, erfahren Sie in diesem Beitrag.
Letzte Überarbeitung März 2023
Autor: Tim Andersson
Was ist eine Umkehrhypothek
✔ Sie nehmen einer Bank einen Kredit auf und Ihre Immobilie dient der Bank als Besicherung.
✔ Dadurch können Sie als Immobilienbesitzer bis zu Ihrem Lebensende in der Immobilie weiter wohnen.
✔ Nach Ihrem Ableben geht die Immobilie auf die Bank über, welche die Immobilie anschließend verkaufen kann, um den offenen Kredit zu decken.
✔ Der Kredit kann in einer einmaligen, in jährlichen oder als monatliche Zahlungen ausgeschüttet werden.
✔ Die Umkehrhypothek eignet sich, um die eigene Rente aufzubessern.
✔ Diese spezielle Form ist vor allem für Rentner ohne Erben interessant.
✔ Evtl. Erben können aber auch Ihre Schuld bei der Bank begleichen und so die Immobilie nach Ihrem Ableben übernehmen.
✔ Achtung – Der Immobilienwert wird durch die Bank geringer angesetzt, als bei einem klassischen Immobilienverkauf. Dadurch machen Sie in der Regel durch eine Umkehrhypothek keinen Gewinn.
Für wen lohnt sich eine Umkehrhypothek?
Pauschal lässt sich diese Frage nicht beantworten, da es von der individuellen Situation abhängt.
Unter folgenden Voraussetzungen kann die Umkehrhypothek Sinn machen:
- Sie sind Rentner oder stehen vor dem Renteneintritt
- Ihre Immobilie ist weitestgehend schuldenfrei
- Die Immobilie befindet sich in einem guten Zustand und einer ansprechenden Lage
- Sie möchten Ihre Rente aufstocken
- Sie möchten in Ihren eigenen vier Wänden wohnen bleiben
- Sie haben nicht vor, Ihre Immobilie anderweitig als Sicherheit zu nutzen
- Sie haben keine Erben bzw. Ihre Erben haben kein Interesse an der Immobilie
Wichtig: Haben Sie Erben, dann sprechen Sie noch vor Vertragsabschluss mit diesen darüber. Einmal abgeschlossen, ist es schwer, eine Umkehrhypothek rückgänig zu machen.
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Wo erhalten Sie eine Umkehrhypothek?
Das Wort „Umkehrhypothek“ ist zwar hierzulande kein Fremdwort, jedoch hat dieses Modell in Österreich und Deutschland (noch) keinen guten Ruf. Zu sehr ist bei uns der Gedanke verhaftet, den Erben etwas zu hinterlassen.
Eines der ersten Länder, in welchem das Modell der Umkehrhypothek bekannt wurde, waren die USA. Dort ist es gang und gäbe, die eigene Rente mit einer Umkehrhypothek aufzustocken und somit auch ein attraktives Modell zur Altersvorsorge.
Auch wenn in Europa das Interesse an diesem Modell über die letzten Jahre anstieg, gibt es bis heute in Österreich nur wenige Anbieter für dieses Modell.
Rechnet sich eine Umkehrhypothek?
Eine Umkehrhypothek eignet sich meist für Rentner ohne Erben, die Ihre finanziellen Mittel aufstocken möchten und das steuer- sowie zinsfrei.
Je nach Lage und Zustand Ihrer Immobilie kann, sich eine Umkehrhypothek für ein „zusätzliches Einkommen“ im Alter rechnen. Trotzdem dürfen Sie nicht die großen Millionen erwarten, denn…
Rente oft kleiner als gedacht
Die Auszahlungsbeträge der Umkehrhypothek fallen im Vergleich zum klassischen Immobilienverkauf geringer aus. Oft wird die Immobilie bei einer Umkehrhypothek von den Banken mit größeren Abschlägen bewertet. Der Hypothekengeber weiß nicht, wie lange Sie noch in der Immobilie wohnen werden und wie sich der Immobilienmarkt bzw. der Wert der Immobilie bis dahin verändern wird. Diese Faktoren drücken den Preis der Immobilie nach unten.
Sie sollten sich also Gedanken drüber machen, ob Sie lieber:
- in Ihrem Eigenheim wohnen bleiben und dafür beim Immobilienwert finanzielle Abstriche machen müssen
- oder Ihre Immobilie zu einem höheren Preis verkaufen und dafür eine neue Wohnsituation in Kauf nehmen
Beispielrechnung für eine Umkehrhypothek
Natürlich ist eine genaue Berechnung schwer, da diese von mehreren variablen Faktoren wie z. B. dem Immobilienwert und der Lebenserwartung abhängt.
Mit unserem Beispiel möchten wir Ihnen einen Anhaltspunkt geben, was für Zahlungen Sie durch eine Umkehrhypothek erwarten könnten.
Erklärung zum Rechenbeispiel:
Wir nehmen an, Sie haben ein großes Haus in guter Lage und in gutem Zustand.
- Der Wert wird auf 650.000€ geschätzt.
- Davon nimmt sich die Bank einen Risikoabschlag in Höhe von 25% bzw. 162.500€.
- Somit ergibt sich ein Darlehenswert für die Umkehrhypothek in der Höhe von 487.500€. Das Darlehen steigt bis zum Ende der Laufzeit nicht über die 487.500€.
Nun zur Rate:
Wir rechnen mit einer Laufzeit bzw. Lebenserwartung von weiteren 25 Jahren. Wodurch sich für Sie eine jährlich Auszahlungsrate von 24.375€ ergibt bzw. eine monatliche Rente von 2.031,25€.
Bitte beachten Sie, dass in diesem Beispiel mit einem Best-Case-Szenario gerechnet wurde. Wird Ihre Immobilie auf einen Wert von lediglich 400.000€ bewertet, dann vermindert sich auch mögliche die Rate erheblich.
Alternativen zur Umkehrhypothek
Natürlich müssen Sie nicht auf die Möglichkeit der Umkehrhypothek setzten, um Ihre Rente aufzustocken.
Es gibt viele andere interessante Alternativen:
Immobilie verkaufen
Die größte Rendite können Sie aus einem Immobilienverkauf ziehen. Zum einen wird der Wert Ihrer Immobilie wesentlich höher eingeschätzt als bei einer Umkehrhypothek und Sie erhalten des gesamten Verkaufserlös auf einmal. Zum anderen haben Sie auch die Möglichkeit in eine altersgerechtere Wohnung zu ziehen. Unser Partnerportal unterstützt Sie dabei, Ihre Immobilie gewinnbringend zu verkaufen.
Geeignet für:
Sie möchten einen klaren Schnitt machen und Ihre Immobilie zu einem hohen Preis verkaufen.
Was ist wichtig:
Weg ist weg. Einmal verkauft, sind Sie nicht mehr Eigentümer. Wenn Sie weiterhin in der Immobilie wohnen bleiben wollen, sollten Sie im vor dem Verkauf alles Wichtige (unbefristeter Mietvertrag…) vertraglich geregelt haben.
Leibrente
Bei dem Modell der Leibrente geht der Besitz sofort an den Käufer über. Jedoch ziehen Sie als bisheriger Eigentümer nicht zwingend aus. Je nach Regelung erhalten Sie z.B. ein lebenslanges Wohnrecht. Für die Immobilie erhalten Sie eine sogenannte Leibrente. Diese kann auf Basis von monatlichen Zahlungen oder einer Einmalzahlung oder einer Mischform erfolgen.
Geeignet für:
Immobilienbesitzer, mite einem Alter über 65 Jahren, die Kapital benötigen und in ihrer Immobilie wohnen bleiben möchten.
Was ist wichtig:
Die Leibrente bedeutet, dass Sie Ihre Immobilie gegen eine Rente „eintauschen“. Auch hier sind Sie wie bei einem verkauf nicht mehr der Eigentümer.
Privat- bzw. Ratenkredit
Sollten Sie eine kleinere Kreditsumme benötigen (bis 75.000 €) kan auch ein Ratenkredit eine passende Lösung sein. Indem Sie eine Immobilie als Sicherheit angeben, dürfte auch die Bank kein Problem damit haben. Die Laufzeit eines Ratenkredits beträgt 1-10 Jahre. Das passende Angebot für einen Ratenkredit finden Sie auf unserer Partnerseite.
Zu den Ratenkredit-Angeboten
Geeignet für:
Den schnellen Kapitalbedarf und Sie Ihre Immobilie nicht verkaufen oder mit einer Umkehrhypothek belasten möchten.
Was ist wichtig:
Der Kredit muss natürlich zurückbezahlt werden, weshalb Sie sich die monatlichen Kreditraten auch leisten können müssen.
Teilverkauf einer Immobilie
Immer beliebter wird das Konzept des Immobilien-Teilverkauf. Dabei wird nur ein bestimmter Anteil an einer Immobilie verkauft. Der Verkäufer kann in der Immobilie wohnen bleiben und bezahlt für den verkauften Anteil eine Nutzungsgebühr.
Geeignet für:
Immobilienbesitzer, egal welchen Alters, die Kapital benötigen und in ihrer Immobilie wohnen bleiben möchten.
Was ist wichtig:
Ein Teilverkauf ist eine interessante Alternative. Allerdings sind Sie weiterhin für die Instandhaltung der Immobilie alleine verantwortlich.
Familie
Sie können zur Erhöhung der Rente auch eine Regelung mit Ihrer Familie treffen. Durch die Umkehrhypothek würde das Erbe eine Wertminderung erleiden.
So könne sich die Erben darauf einigen, die ältere Generation monatlich finanziell zu unterstützen.
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Unser Autor
Tim Andersson
Tim Andersson ist ein erfahrener Experte für Immobilienfinanzierungen & Umschuldungen in Österreich.
