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Das Bauspardarlehen

Das sollten Sie wissen

In Österreich ist das Bauspardarlehen eine sehr beliebte Variante, um den Immobilienkauf, einen Bau oder eine Sanierung zu finanzieren.

Wieso so viele Kreditnehmer ein Bauspardarlehen aufnehmen und welche Vor- und Nachteile diese Finanzierungsform mit sich bringt, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Letzte Überarbeitung Februar 2022

Sabine Dobler

Sabine Dobler

Expertin bei Kreditfragen

1. Factbox Bauspardarlehen
2. Funktionsweise Bauspardarlehen
3. Vorteile Bauspardarlehen
4. Verwendung Bauspardarlehen
5. Kombination mit einem Kredit
6. Zinsmodelle
7. Bauspardarlehen oder Kredit?
8. Bauspardarlehen umschulden

Factbox zum Thema Bauspardarlehen

✔ Das Bauspardarlehen dient primär dazu, die Schaffung von Wohnraum (Kauf oder Bau einer Immobilie) oder die Sanierung zu finanzieren
✔ Bauspardarlehen werden nur von sogenannten Bausparkassen ausgegeben – viele Banken bieten aber Bauspardarlehen der Bausparkassen mit bei einer Finanzierung an
✔ Die Darlehenshöhe ist auf 240.000 Euro pro Person beschränkt, weshalb oft noch zusätzlich ein Kredit für die restliche Finanzierungssumme aufgenommen werden muss
✔ Sie können die Verzinsung bei (fix oder variabel) frei wählen
✔ Es gibt eine gesetzliche Zinsobergrenze von 6% für Bauspardarlehen, was das Risiko bei stark steigenden Zinsen minimiert
✔ Es ist eine Rückzahlung bzw. Laufzeit bis zu Ihrem 95. Lebensjahr möglich
✔ Ein Bauspardarlehen wird oft auch mit einem Bausparvertrag verwechselt. Diese zwei Themen hängen zwar zusammen, sind aber unabhängig zu betrachten. Ein Bausparvertrag ist somit keine Voraussetzung für ein Bauspardarlehen

Wie funktioniert ein Bauspardarlehen?

Mit einem Bauspardarlehen erhalten Sie Kapital z.B. für eine Immobilienfinanzierung oder eine Sanierung. Die Finanzierungssumme muss so wie jeder andere Kredit von Ihnen zurückbezahlt werden. 

Das Besondere an einem Bauspardarlehen ist, dass es eine Zins-Ober- und Untergrenze gibt. Die Obergrenze ist gesetzlich festgelegt und darf 6% nicht überschreiten. Die Untergrenze kann je nach Bausparkasse und Angebot unterschiedlich sein.

Bauspardarlehen gegen das Risiko

So wird speziell das Risiko von stark steigenden Zinsen nach oben abgesichert. Ähnlich wie bei einem Zinscapkredit können Sie so im Vorfeld auch bei hohen Zinsen Ihre maximale Rückzahlungsrate berechnen. Bei niederen Marktzinsen (also Zinssätzen, die unter der Zinsuntergrenze des Bauspardarlehens liegen) zahlen Sie im Vergleich zum aktuellen Zinsmarkt allerdings mehr.

In unserer Grafik haben wir Ihnen das Funktionsprinzipp einmal aufgezeichnet. 

Zu Punkt 1

Die Marktzinsen steigen über die Zinsobergrenze. Die Zinsen Ihres Bauspardarlehens bleiben aber bei 6% stehen. Somit profitieren Sie von einer geringeren Zinsbelastung und folglich einer geringeren Rückzahlungsrate.

Zu Punkt 2

Die Marktzinsen unterschreiten die vereinbarte Zinsuntergrenze. Die Verzinsung Ihres Bauspardarlehens bleibt auf der Zinsuntergrenze stehen in diesem Fall wären Sie gegenüber einem klassischen Kredit benachteiligt – d.h. Sie würden eine höhere Rate bezahlen.

Bauspardarlehen mit oder ohne Bausparvertrag?

Was ähnlich klingt hat auch einen Zusammenhang. Wir haben Ihnen wichtige Infos um Bauspardarlehen mit und ohne Bausparvertrag zusammengefasst.

Was ist ein Bausparvertrag?

Bei einem Bausparvertrag handelt es sich um ein staatlich gefördertes Ansparungsmodell einer Bausparkasse. Es soll mit diesem Sparmodell speziell der Kauf, der Bau oder die Sanierung einer Immobilie in der Zukunft avisiert werden.

Benötigt man für ein Bauspardarlehen einen Bausparvertrag?

Nein, ein Bausparvertrag ist keine zwingende Voraussetzung für ein Bauspardarlehen. 

Was ist der Vorteil eines Bausparvertrags, wenn ich ein Bauspardarlehen haben möchte?

In der Regel erhalten Sie mit einem bestehenden Bausparvertrag bei Ihrer Bausparkasse bessere Konditionen für ein Bauspardarlehen. Die Bausparkasse kennt Sie bereits und weis (aufgrund der kontinuierlichen Einzahlung), das Sie Ihren Zahlungsverpflichtungen nachkommen.

Ablauf Bauspardarlehen mit Bausparvertrag

Besitzen Sie bereits einen Bausparvertrag oder haben vor, einen abzuschließen, so gestaltet sich die Finanzierung mit einem Bauspardarlehen meist in 3 Phasen.

  1. Bausparphase: In der Bausparphase zahlen Sie über einen Zeitraum von 6-10 Jahren regelmäßig eine gewisse Summe auf das Bausparkonto ein. Dabei erhalten Sie eine Verzinsung sowie eine staatliche Prämie (Stand 2022: 1,5% des eingezahlten Betrags, maximal aber 18€).
  2. Auszahlung Sparguthaben und Darlehen: Sie können sich nach Vertragslaufzeit entweder das Sparguthaben auszahlen lassen (inklusive Zinsen) oder Sie nehmen ein Bauspardarlehen in Anspruch und stocken somit die Summe auf.
  3. Tilgung: Wenn Sie sich für ein Bauspardarlehen entschieden haben, müssen Sie ganz klassisch auch hier die Schulden zurückzahlen. Dabei können Sie zwischen verschiednen Tilgungsvarianten wählen. 

Für was und wie nutze ich ein Bausparlehen?

Ein Bauspardarlehn ist Zweckgebunden und darf nur für die folgenden Punkte verwendet werden:

  • Umbau und Sanierungen
  • Immobilienbau
  • Immobilienkauf
  • Grundstückkauf
  • Umschuldung von anderen Immobilienkrediten
  • Bezahlung einer Forderungen nach Erbteilen bzw. bei einer Scheidung (im Zusammenhang mit einer Immobilie)
  • Aus- und Weiterbildungen
  • Medizinische Behandlungen oder Pflege
sparschwein

Wer kann ein Bauspardarlehen beantragen?

Damit Sie ein Bauspardarlehen beantragen können, müssen Sie folgende zwei Voraussetzungen erfüllen:

  • Sie haben einen ordentlichen Wohnsitz in Österreich
  • Sie sind mindestens 18 Jahre alt

Bauspardarlehen mit Kredit kombinieren

Aufgrund der begrenzen Kredithöhe (240.000 EUR pro Person) wird ein Bauspardarlehen oft mit einem klassischen Kredit bei der Finanzierung einer Immobilie kombiniert. Die Aufteilung der gesamten Finanzierungssumme (z.B.: 40% Bauspardarlehen – 60% klassischer Kredit) erfolgt nach Ihrer Präferenz.

Durch einen höheren Anteil beim Bauspardahrlehen sichern Sie sich mehr gegen stark steigende Zinsen ab.

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Zinsen beim Bauspardarlehen

Je nach Angebot stehen Ihnen zwei Zinsmodelle zur Verfügung.

Fixe Verzinsung

Bei einem fix verzinsten Bauspardarlehen wird ein Zinssatz über einen gewissen Zeitraum vereinbart. In dieser Zeit bleibt der Zinssatz unverändert bzw. fix. Bei den meisten Krediten wie auch beim Bauspardarlehen gibt es den fixen Zinssatz nicht über die Gesamtlaufzeit, sondern nur über einen Zeitraum (=Fixzinsperiode). Danach ist das Bauspardarlehen variabel verzinst.

Variable Verzinsung

Die variablen Zinsen richten sich beim Bauspardarlehen sowie bei den meisten Krediten nach dem EURIBOR. Bei Bauspardarlehen wird im Normalfall der 12-Monats-EURIBOR herangezogen, bei anderen Krediten oft der 3-Monats-EURIBOR. Je nach der Entwicklung des Leitzinses fallen oder steigen die Zinsen.

Bauspardarlehen oder Immobilienkredit?

Vorteile eines Bauspardarlehens

Das Bauspardarlehen bietet Ihnen im Vergleich zu normalen Immobilienkredite folgende Vorteile:

  • Gesetzliche Zinsobergrenze: Bei der variablen Verzinsung gibt es eine Zinsobergrenze von 6% für 20 Jahre. Dies bietet eine gute Vorhersehbarkeit der Darlehens-Kosten.
  • Rückzahlung: Ist bis zum 95. Geburtstag möglich
bauspardarlehen oder Immobilienkredit

Bauspardarlehen umschulden

Aufgrund der Zinsentwicklungen der letzten Jahre kann sich die Umschuldung älterer Bausparverträge lohnen.

Ob sich die Umschuldung wirklich rechnet, muss genau berechnet werden. Denn wenn Sie sich noch in einer Fixzinsperiode, dann fällt bei der Umschuldung meist eine Vorfälligkeitsentschädigung an. Auch die Kosten für die Änderung des Grundbuches müssen miteinkalkuliert werden.

Vorteil

Können Sie das Bauspardarlehen vorzeitig zurückzahlen?

Ob Sie Ihr Bauspardarlehen vorzeitig zurückzahlen können, hängt von der Art der Zinsen ab.

  • Fixzinsperiode: Wenn Sie in diesem Falle vorzeitig zurückzahlen möchten, wird Ihnen die Bank in den meisten Fällen eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Sie müssen also für die entgangenen Zinsen die Bank entschädigen.
  • Variable Zinsen: Hier können Sie im Normalfall Ihr Darlehen ohne zusätzliche Kosten vorzeitig zurückzahlen. Es kann aber sein, dass die Bank eine Kündigungsfrist vereinbart hat, welche Sie abwarten müssen.

Wenn Sie erfahren möchten, ob sich die Umschuldung Ihres Bauspardarlehens lohnt, dann kontaktieren Sie uns gerne.