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Nebenkosten beim Hauskauf

Das könnte Sie erwarten

Vom Notar bis zum Immobilienmakler – Beim Hauskauf warten so einige Nebenkosten auf Sie. Mit welchen Nebenkosten Sie rechnen sollten, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Letzte Überarbeitung Oktober 2022

Sabine Dobler

Sabine Dobler

Expertin bei Kreditfragen

1. Kosten im Überblick
2. Maklergebühren
3. Gutachterkosten
4. Grundbucheintragung
5. Pfandrechtseintragung
6. Notarkosten
7. Grunderwerbsteuer
8. Bearbeitungsgebühren

Die Kosten im Überblick

Vielen Immobilienkäufern ist nicht bewusst, welche Nebenkosten bei einem Hauskauf auf sie warten. Diese Nebenkosten sind vor allem für die Ermittlung der Finanzierungssumme wichtig, denn das benötigte Kapital erhöht sich durch die Nebenkosten spürbar.

Ein kurzer Überblick dazu:

  • Maklerkosten
    Diese fallen nur dann an, wenn Ihnen die Immobilie über einen Makler vermittelt wurde. Die genaue Höhe wird dabei vom Makler festgelegt.
  • Gutachterkosten
    Ein Gutachter ist für die Bewertung der Immobilie nötig, wenn Sie ein Gutachten z. B. für die Finanzierung über eine Bank benötigen.
  • Grundbucheintragung
    Der Eigentümerwechsel der Immobilie muss im Grundbuch neu eingetragen werden.
  • Pfandrechtseintragung
    Wenn Sie einen Immobilienkredit aufnehmen und diesen hypothekarisch besichern, dann fällt eine Gebühr für die Eintragung der Hypothek im Grundbuch an.
  • Notar- und Rechtsanwaltskosten
    Für die Vertragserrichtung, Beglaubigung des Kaufvertrages und die Eigentumseintragung im Grundbuch ist ein Notar nötig.
  • Grunderwerbsteuer
    Die Grunderwerbssteuer ist bei jedem Immobilienerwerb zu entrichten.
  • Bearbeitungsgebühren
    Sollten Sie einen Immobilienkredit aufnehmen, dann fällt eine Bearbeitungsgebühr der Bank für die Kreditvergabe an.

Als Faustformel sollten Sie mit ca. 10% – 15% des Kaufpreises als Nebenkosten rechnen

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Die Maklerkosten beim Hauskauf

Wenn die Immobilie nicht privat, sondern über einen Immobilienmakler verkauft wird, dann können sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer Maklergebühren anfallen.

Wie hoch die Maklerkosten sind, hängt vom Makler selbst ab. Dieser verrechnet meist eine Gebühr von ca. 3,6% des Kaufpreises. Die genaue Höhe können Sie aber mit Ihrem Makler noch verhandeln.

Weitere Informationen zum Thema Maklerkosten beim Immobilienkauf finden Sie in diesem Beitrag zum Thema.

Tipp:

Immobilienmakler können die Höhe der Gebühren (bis zu einem bestimmten Rahmen) selbst vorgeben.

Daher sollten Sie auch immer über die Höhe der Maklergebühren verhandeln.

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Die Gutachterkosten

Beim Hauskauf wird ein Gutachter benötigt, um den Wert des Hauses festzustellen.

Der Immobilienwert wird zum einen dazu benötigt, den Zustand des Hauses einzuschätzen und einen möglichen Renovierungsbedarf festzustellen. Zum anderen benötigt die Bank den genauen Wert des Hauses für Ihre Finanzierung.

Gutachter werden grundsätzlich nach Aufwand verrechnet. Die Kosten liegen dabei meist bei rund 500 Euro.

Kosten der Grundbucheintragung

Beim Kauf eines Hauses müssen Sie als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden. Diese Änderung ist leider nicht kostenfrei.

Für die Eintragung des Eigentümerwechsels fällt eine Gebühr in Höhe von 1,1% des Immobilienkaufpreises an.

Pfandrecht eintragen

Sollten Sie die Immobilie über eine Hypothek finanzieren, fallen für die Pfandrechtseintragung der Bank noch weitere Kosten in Höhe von 1,2% des Pfandbetrages an. Der Pfandbetrag gibt vor, wie viel Geld die Bank aus den Versteigerungserlösen nehmen darf.

Durch das Pfandrecht kann die Bank im Falle Ihrer Zahlungsunfähigkeit das Haus versteigern und aus den Erlösen den Kredit bis zum eingetragenen Pfandbetrag begleichen.

Tipp:

Um die Gebühren für die Pfandrechtseintragung möglichst gering zu halten, sollten Sie mit der Bank immer den Pfandbetrag verhandeln. Bei geringeren Pfandbeträgen lassen sich einige Euro einsparen.

Notar- und Rechtsanwaltskosten

Notarkosten:

Beim Kauf eines Hauses benötigen Sie einen Notar für die Grundbucheintragung und für die Beglaubigung der Unterschrift eines Kaufvertrages. In vielen Fällen übernimmt der Notar auch die Erstellung des Kaufvertrages.

Abhängig von den Aufgaben, die der Notar für Sie übernimmt, erfolgt die Höhe des Honorars. In den meisten Fällen, beträgt das Honorar rund 2,4% des Kaufpreises. 

Rechtsanwaltskosten:

Ein Kaufvertrag kann auch von einem Rechtsanwalt erstellt werden. Diese setzen das Honorar zwischen 1%-1,5 % des Kaufpreises an.

Tipp:

Mit Notaren oder Anwälten zu verhandeln ist nicht einfach, aber auch nicht unmöglich. Oftmals sind diese an Gebührenordnungen oder Kammervorgaben gebunden. Sie können vor der Auftragserteilung aber trotzdem über besondere Konditionen (vor allem bei hohen Summen) verhandeln.

Die Grunderwerbsteuer

Beim Erwerb einer Immobilie (egal ob Haus, Wohnung, Grundstück…) müssen Sie die Grunderwerbsteuer entrichten. Diese beträgt im Allgemeinen 3,5% der Bemessungsgrundlage.

Werden land- und forstwirtschaftliche Grundstücke innerhalb des Familienverbandes erworben, wird ein Steuersatz von 2% des Einheitswerts angewendet.

Die Bemessungsgrundlage
Die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer entspricht je nach Fall dem Grundstückswert oder dem Einheitswert.

Grundstückswert:
Der Grundstückswert Ihrer Immobilie kann unter anderem mittels Pauschalwertmodell oder geeignetem Immobilienpreisspiegel ermittelt werden.

Dieser dient in folgenden Fällen als Bemessungsgrundlage (Außnahme land- und forstwirtschaftliche Grundstücke):

  • Bei unentgeltlichem Erwerb (z.B. Schenkung)
  • Beim Erwerb durch einen Todesfall
  • Beim Erwerb innerhalb des Familienverbandes (Ehegatten, Verwandte, Geschwister, Kinder….)

Einheitswert:
Der Einheitswert ist ein festgesetzter Wert für ein Grundstück. Dieser Wert wird zu einem bestimmten Stichtag mit einem gesetzlich geregelten, standardisierten Verfahren festgelegt.

Dieser dient beim Erwerb von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken in folgenden Fällen als Bemessungsgrundlage:

  • Beim Erwerb innerhalb des Familienverbandes (Ehegatten, Verwandte, Geschwister, Kinder….)
  • Beim Erwerb durch einen Todesfall im Familienverband
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Bearbeitungsgebühren

Bei der Aufnahme eines Hauskredits verrechnet Ihnen die Bank eine Bearbeitungsgebühr für sämtliche anfallenden Aufwände.

Die Bearbeitungsgebühr beträgt ca. 3% der Kreditsumme. Die genaue Höhe wird von der Bank selbst vorgegeben.