Nebenkosten beim Hauskauf
Vom Notar bis zum Makler: Beim Hauskauf kommt einiges auf den Kaufpreis obendrauf. Hier sehen Sie alle Nebenkosten auf einen Blick, mit welcher Höhe Sie rechnen, und wo Sie verhandeln können.
Die Kosten im Überblick
Viele Immobilienkäufer unterschätzen, was zum Kaufpreis noch dazukommt. Diese Nebenkosten sind kein Detail am Rande, sie entscheiden mit über Ihre Finanzierungssumme. Denn das benötigte Kapital steigt durch die Nebenkosten spürbar.
Faustregel: Rechnen Sie mit rund 10 % bis 15 % des Kaufpreises an Nebenkosten. Wer das von Anfang an einplant, erlebt bei der Finanzierung keine böse Überraschung.
Welche Posten konkret anfallen, hängt vom Einzelfall ab. Diese sieben sollten Sie kennen.
Stand: Juli 2026 — alle Prozentsätze werden laufend gegen die aktuelle Rechtslage geprüft.
Maklerkosten
Fallen nur an, wenn die Immobilie über einen Makler vermittelt wurde. Die Höhe legt der Makler selbst fest.
Gutachterkosten
Für die Bewertung der Immobilie, etwa wenn die Bank für die Finanzierung ein Gutachten verlangt.
Grundbucheintragung
Der Eigentümerwechsel muss neu im Grundbuch eingetragen werden.
Pfandrechtseintragung
Wer den Kredit hypothekarisch besichert, zahlt für die Eintragung der Hypothek.
Notar- und Rechtsanwaltskosten
Für Vertragserrichtung, Beglaubigung des Kaufvertrags und die Eigentumseintragung im Grundbuch.
Grunderwerbsteuer
Fällt bei jedem Immobilienerwerb an, unabhängig davon, ob finanziert wird oder nicht.
Bearbeitungsgebühren
Nehmen Sie einen Immobilienkredit auf, verrechnet die Bank eine Gebühr für die Kreditvergabe.
Die Maklerkosten beim Hauskauf
Wird die Immobilie nicht privat, sondern über einen Immobilienmakler verkauft, können Maklergebühren sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer anfallen.
Wie hoch die Maklerkosten ausfallen, hängt vom Makler selbst ab. Üblich ist eine Gebühr von ca. 3,6 % des Kaufpreises. Die genaue Höhe ist aber Verhandlungssache.
Weitere Informationen zum Thema Maklerkosten beim Immobilienkauf finden Sie in diesem ausführlichen Beitrag.
Tipp: Immer verhandeln
- Makler können die Höhe der Gebühr bis zu einem bestimmten Rahmen selbst vorgeben.
- Genau deshalb lohnt es sich, über die Maklergebühr zu verhandeln, bevor Sie unterschreiben.
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Kreditangebote anfordernDie Gutachterkosten
Beim Hauskauf braucht es oft einen Gutachter, um den Wert des Hauses festzustellen.
Der Immobilienwert dient zwei Zwecken: Er zeigt den Zustand des Hauses und einen möglichen Renovierungsbedarf. Und die Bank benötigt den genauen Wert für Ihre Finanzierung.
Gutachter rechnen grundsätzlich nach Aufwand ab. Die Kosten liegen meist bei rund 500 €.
Kosten der Grundbucheintragung
Beim Kauf eines Hauses müssen Sie als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden. Diese Änderung ist leider nicht kostenfrei.
Für die Eintragung des Eigentümerwechsels fällt eine Gebühr in Höhe von 1,1 % des Immobilienkaufpreises an.
Pfandrecht eintragen
Finanzieren Sie die Immobilie über eine Hypothek, kommt für die Pfandrechtseintragung der Bank ein weiterer Posten dazu.
Die Pfandrechtseintragung kostet 1,2 % des Pfandbetrages. Der Pfandbetrag legt fest, wie viel Geld die Bank aus einem Versteigerungserlös entnehmen darf.
Über das Pfandrecht kann die Bank im Fall Ihrer Zahlungsunfähigkeit das Haus versteigern und aus dem Erlös den Kredit bis zum eingetragenen Pfandbetrag begleichen.
Tipp: Pfandbetrag verhandeln
- Verhandeln Sie den Pfandbetrag mit der Bank, um die Gebühr gering zu halten.
- Bei einem niedrigeren Pfandbetrag sparen Sie bares Geld.
Notar- und Rechtsanwaltskosten
Für die rechtssichere Abwicklung des Kaufs ist Fachexpertise nötig. Hier haben Sie die Wahl zwischen Notar und Rechtsanwalt.
Notarkosten
- Den Notar brauchen Sie für die Grundbucheintragung und die Beglaubigung der Unterschrift auf dem Kaufvertrag. Oft übernimmt er auch die Erstellung des Vertrags.
- Das Honorar richtet sich nach den übernommenen Aufgaben. In den meisten Fällen beträgt es rund 2,4 % des Kaufpreises.
Rechtsanwaltskosten
- Ein Kaufvertrag kann auch von einem Rechtsanwalt erstellt werden.
- Das Honorar liegt hier in der Regel zwischen 1 % und 1,5 % des Kaufpreises.
Die Grunderwerbsteuer
Beim Erwerb einer Immobilie, egal ob Haus, Wohnung oder Grundstück, müssen Sie die Grunderwerbsteuer entrichten. Sie beträgt im Allgemeinen 3,5 % der Bemessungsgrundlage.
Werden land- und forstwirtschaftliche Grundstücke innerhalb des Familienverbandes erworben, gilt ein Steuersatz von 2 % des Einheitswerts.
Die Bemessungsgrundlage entspricht je nach Fall dem Grundstückswert oder dem Einheitswert.
Grundstückswert
Den Grundstückswert ermitteln Sie unter anderem über das Pauschalwertmodell oder einen geeigneten Immobilienpreisspiegel.
Er dient als Bemessungsgrundlage (Ausnahme: land- und forstwirtschaftliche Grundstücke) bei:
- unentgeltlichem Erwerb (z. B. Schenkung)
- Erwerb durch einen Todesfall
- Erwerb innerhalb des Familienverbandes (Ehegatten, Verwandte, Geschwister, Kinder)
Einheitswert
Der Einheitswert ist ein festgesetzter Wert für ein Grundstück. Er wird zu einem bestimmten Stichtag nach einem gesetzlich geregelten, standardisierten Verfahren ermittelt.
Er dient beim Erwerb von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken als Bemessungsgrundlage bei:
- Erwerb innerhalb des Familienverbandes (Ehegatten, Verwandte, Geschwister, Kinder)
- Erwerb durch einen Todesfall im Familienverband
Bearbeitungsgebühren
Nehmen Sie einen Hauskredit auf, verrechnet Ihnen die Bank eine Bearbeitungsgebühr für sämtliche anfallenden Aufwände.
Sie beträgt ca. 3 % der Kreditsumme. Die genaue Höhe gibt die Bank selbst vor. Auch das ist ein Posten, der die Gesamtkosten Ihrer Finanzierung mitbestimmt.
Beispielrechnung: Nebenkosten bei 400.000 € Kaufpreis
So setzen sich die Nebenkosten in der Praxis zusammen – anhand eines Beispiel-Kaufpreises von 400.000 €.
Beispielrechnung bei einem Kaufpreis von 400.000 €: So setzen sich die wichtigsten Nebenkosten zusammen.
| Kostenpunkt | Satz | Betrag |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % der Bemessungsgrundlage | 14.000 € |
| Grundbucheintragung | 1,1 % des Kaufpreises | 4.400 € |
| Pfandrechtseintragung* | 1,2 % des Pfandbetrags | 4.800 € |
| Notarkosten | 2,4 % des Kaufpreises | 9.600 € |
| Maklergebühr** | 3,6 % des Kaufpreises | 14.400 € |
| Summe ohne Makler | 8,2 % | 32.800 € |
| Summe mit Makler | 11,8 % | 47.200 € |
Fiktives, illustratives Rechenbeispiel auf Basis der oben genannten Prozentsätze. *Der Pfandbetrag wird hier vereinfachend gleich dem Kaufpreis angenommen; er richtet sich in der Praxis nach der tatsächlichen Kredit-/Besicherungssumme und ist verhandelbar. **Maklergebühr nur bei Vermittlung über einen Makler. Gutachterkosten (500 €) und Bearbeitungsgebühr (3 % der Kreditsumme) fallen situationsabhängig zusätzlich an und sind hier nicht eingerechnet, da sie sich nach Kreditsumme statt Kaufpreis richten. Die tatsächlichen Kosten hängen vom Einzelfall ab. Stand: Juli 2026.
Häufige Fragen
Wie hoch sind die Nebenkosten beim Hauskauf in Oesterreich?
Als Faustregel sollten Sie mit rund 10 % bis 15 % des Kaufpreises an Nebenkosten rechnen. Die Nebenkosten erhöhen Ihre Finanzierungssumme spürbar und sollten von Anfang an eingeplant werden.
Wie hoch ist die Maklergebühr beim Hauskauf?
Ueblich ist eine Maklergebühr von ca. 3,6 % des Kaufpreises. Die genaue Höhe legt der Makler innerhalb eines bestimmten Rahmens selbst fest und ist Verhandlungssache. Maklerkosten fallen nur an, wenn die Immobilie über einen Makler vermittelt wurde.
Was kostet die Grundbucheintragung beim Hauskauf?
Für die Eintragung des Eigentümerwechsels fällt eine Gebühr von 1,1 % des Immobilienkaufpreises an.
Was kostet die Pfandrechtseintragung und wann fällt sie an?
Finanzieren Sie die Immobilie über eine Hypothek, kostet die Pfandrechtseintragung 1,2 % des Pfandbetrages. Der Pfandbetrag legt fest, wie viel Geld die Bank aus einem Versteigerungserlös entnehmen darf, und lässt sich mit der Bank verhandeln, um die Gebühr gering zu halten.
Wie hoch sind die Gutachterkosten beim Hauskauf?
Gutachter rechnen nach Aufwand ab, die Kosten liegen meist bei rund 500 €. Ein Gutachten wird oft benötigt, um den Wert des Hauses festzustellen, da die Bank den genauen Wert für die Finanzierung braucht.
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