Hypotheken in Österreich
Sie suchen nach einer passenden Hypothek in Österreich?
Erfahren Sie in diesem Beitrag was eine Hypothek ist, welche Voraussetzungen Sie erfüllen müssen und wie Sie die passende Hypothek finden.
Autor: Lukas Hoffmann
Was ist eine Hypothek?
✔ Eine Hypothek wird häufig auch Hypothekendarlehen oder Hypothekarkredit genannt.
✔ Grundsätzlich handelt es sich bei einer Hypothek um einen Kredit, welcher hypothekarisch besichert wird.
✔ Mit einer Hypothek wird meist der Kauf einer Immobilie oder der Bau eines Hauses finanziert.
✔ Es kann zwischen zwei Formen unterschieden werden: Festbetragshypothek und Höchstbetragshypothek.
✔ Wichtige Voraussetzungen für den Erhalt einer Hypothek für Kreditnehmer sind die Bonität, das Eigenkapital, die Sicherheiten und das Einkommen.
✔ Sie können sich bei einer Hypothk für eine fixe oder eine variable Verzinsung entscheiden.
Besicherung einer Hypothek
Bei einer Hypothek wird die Bank mit einem Pfandrecht und einem Pfandbetrag in das Grundbuch der Immobilie eingetragen. Diese Eintragung erfolgt in Österreich durch einen Notar.
Durch das Pfandrecht darf die Bank (der Gläubiger) die Immobilie versteigern, sollte es zu einer Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers kommen. Aus den Erlösen wird anschließend die offene Hypothek (Kreditsumme) bis zum eingetragenen Pfandbetrag beglichen.
Grundsätzlich wird zwischen zwei Hypothekenformen unterschieden:
Festbetragshypothek
Dabei beträgt der Pfandbetrag genau der aufgenommenen Hypothekensumme plus den Nebenkosten. Zudem ist das Pfandrecht an einen Kredit gebunden.
Das Pfandrecht erlischt nach Tilgung der Hypothek und kann nicht neu genutzt werden.
Höchstbetragshypothek
Hierbei beträgt der Pfandbetrag zwischen 120% und 130% der aufgenommenen Hypothekensumme. Das Pfandrecht ist aber nicht an einen bestimmten Kredit gebunden.
Nach Tilgung der Hypothek erlischt das Pfandrecht nicht, sondern kann auf Wunsch wieder verwendet werden für z.B. einen weiteren Kredit.
Wichtig: Die Immobilie gehört trotzdem Ihnen!
Einige Kreditnehmer denken, dass die Immobilie aufgrund der hypothekarischen Besicherung der Bank gehört. Dies ist jedoch falsch. Sie bleiben als Käufer auch der Eigentümer und Besitzer der Immobilie. Die Bank erhält lediglich das Recht, unter bestimmten Voraussetzungen die Immobilie zu versteigern, um die offene Hypothek zu decken.
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Voraussetzungen für Hypothekarkredite
Eigenkapital
Das Eigenkapital bezeichnet alle Ersparnisse, die zur Finanzierung einer Immobilie genutzt werden.
In Österreich ist es für die Aufnahme einer Hypothek erforderlich, mindestens 20% der Finanzierungssumme als Eigenkapital einzubringen.
Zum Eigenkapital zählen:
- Bargeld
- Ersparnisse auf den Konten
- Bausparguthaben
- Lebensversicherungen
- Aktien & Wertpapiere
- Investmentfonds
- Private Darlehen
- Immobilien
- Bezahlte Baugrundstücke
Einkommen
Für Hypotheken in Österreich gibt es eine wichtige Regelung:
Die monatlichen Rückzahlungsraten der Hypothek dürfen das monatliche Nettohaushaltseinkommen maximal zu 40% belasten.
Ein Beispiel:
Wenn Sie ein monatliches Nettohaushaltseinkommen von 3.500 € haben und eine Hypothek aufnehmen möchten, dürfen die monatlichen Raten des Kredits maximal 1.400 € betragen (40% von 3.500 €).
Sicherheiten
Indem Sie Sicherheiten vereinbaren, kann sich die Bank im Falle Ihrer Zahlungsunfähigkeit finanziell absichern.
Hypotheken werden wie im Absatz „Besicherung einer Hypothek“ bereits erwähnt, hypothekarisch im Grundbuch besichert. Dabei wird die Bank mit einem Pfandrecht in das Grundbuch der Immobilie eingetragen.
So erhält die Bank das Recht, die Immobilie bei einer Zahlungsunfähigkeit zu versteigern, um die offene Hypothek zu decken.
Bonität
Die Bonität beschreibt die Einschätzung, ob Sie in der Lage sind, langfristig und pünktlich Ihren Kreditverpflichtungen nachzukommen. Anhand Ihrer Bonität entscheidet die Bank, ob Sie eine Hypothek erhalten oder nicht.
Die Bewertung oder Bonitätsprüfung erfolgt unter anderem anhand Ihrer Einkommens- und Ausgabensituation, Ihrer Wohnverhältnisse und Ihren bisherigen Zahlungsverpflichtungen.
Die Hypothekenzinsen
Sie können als Kreditnehmer entscheiden, ob Sie eine Hypothek mit fixen oder mit variablen Zinsen aufnehmen möchten.
Fixe Hypothekenzinsen
Bei der fixen Verzinsung der Hypothek bleibt der Zinssatz entweder über die gesamte Laufzeit oder für einen bestimmten Zeitraum (=Fixzinsperiode) konstant.
Der Zinssatz ist also unabhängig von der Zinsentwicklung, wodurch auch die monatlichen Raten konstant bleiben. Aufgrund dieser Sicherheit sind fixe Zinsen aber auch höher als variable Zinsen.
Variable Hypothekenzinsen
Variable Zinsen werden an einen Leitzinssatz wie dem EURIBOR gebunden. Je nachdem, wie sich der Leitzinssatz entwickelt, wird auch der Hypotheken Zins regelmäßig angepasst und kann somit sinken und steigen.
Die variable Verzinsung ist somit die risikoreichere Form. Die Zinsen sind aber bei Kreditabschluss auch geringer als fixe Zinsen.
Kosten einer Hypothek
Die Eintragung einer hypothekarischen Besicherung im österreichischen Grundbuch ist nicht kostenlos. Standardmäßig fallen 1,2% des einzutragenden Kreditbetrages beim zuständigen Bezirksgericht als Gebühren an.
Grundsätzlich fallen bei einem Immobilienkauf und bei der Finanzierung viele Nebenkosten an, welche Sie berücksichtigen sollten. Mehr über das Thema Nebenkosten bei einer Finanzierung finden Sie in unserem passenden Beitrag:
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Unser Autor
Lukas Hoffmann
Lukas Hoffmann arbeitet schon seit vielen Jahren als Finanzierungsexperten in Österreich.
