Immobilie als Geldanlage
Finanzierungs- und andere Investmentmöglichkeiten |2024|
Investitionen in Immobilien haben sich über die Jahre als eine der sichersten und lukrativsten Geldanlagen erwiesen.
Welche Finanzierungsmöglichkeiten haben Sie und was für alternative Immobilieninvestments gibt es?
Autor: Tim Andersson
Investmentmöglichkeiten
Immobilien bieten eine Vielzahl von Anlagemöglichkeiten, die sich je nach finanzieller Situation, Risikobereitschaft und Anlageziel für unterschiedliche Investorentypen eignen.
Im Folgenden werden zwei populäre Investmentmöglichkeiten detailliert beschrieben:
1. Immobilie selbst kaufen
Der direkte Kauf einer Immobilie (z.B. einer Anlegerwohnung) ist eine der traditionellsten Formen der Immobilieninvestition. Dabei erwirbt der Investor eine oder mehrere Immobilien, um diese entweder selbst zu nutzen, zu vermieten oder mit dem Ziel der Wertsteigerung zu halten.
Vorteile
- Kontrolle und Flexibilität: Als Eigentümer haben Sie die volle Kontrolle über Ihre Immobilie und können Entscheidungen hinsichtlich Vermietung, Renovierung und Verkauf selbst treffen.
- Potenzial für Wertsteigerung: Immobilien können im Laufe der Zeit erheblich an Wert gewinnen, besonders in wachstumsstarken Regionen.
- Regelmäßige Einnahmen: Durch Vermietung kann ein stabiles und passives Einkommen generiert werden.
- Steuervorteile: Immobilienbesitzer können von verschiedenen Steuervorteilen profitieren, wie z.B. der Abschreibung der Immobilie und steuerlichen Abzügen für Instandhaltungskosten.
Nachteile
- Hoher Kapitalbedarf: Der Kauf einer Immobilie erfordert in der Regel eine beträchtliche Eigenkapitalinvestition bzw. Fremdkapital (Kredite).
- Instandhaltungskosten: Immobilien müssen regelmäßig instandgehalten werden, was zusätzliche Kosten verursacht.
- Marktrisiken: Immobilienpreise können schwanken, und in wirtschaftlich schwierigen Zeiten kann der Wert der Immobilie sinken.
- Verwaltungsaufwand: Vermietung und Verwaltung der Immobilie können zeit- und arbeitsintensiv sein.
Für wen geeignet
- Langfristige Investoren: Der direkte Immobilienkauf eignet sich für Anleger, die bereit sind, langfristig zu investieren und von potenziellen Wertsteigerungen zu profitieren.
- Kapitalstarke Investoren: Diese Anlagemöglichkeit ist ideal für Personen, die über genügend Eigenkapital verfügen und die finanzielle Belastung einer Hypothek tragen können.
- Investoren mit Interesse an Immobilienmanagement: Diese Investitionsform ist für diejenigen geeignet, die bereit sind, Zeit und Mühe in die Verwaltung ihrer Immobilie zu investieren.
2. Über einen Immobilienfonds bzw. Immobilien-Crowdinvesting investieren
Anleger können auch indirekt in Immobilien investieren, indem sie Anteile an Immobilienfonds kaufen oder sich über Crowdinvesting-Plattformen an Immobilienprojekten beteiligen.
Vorteile
- Geringerer Kapitalbedarf: Diese Anlagemöglichkeiten erfordern in der Regel weniger Kapital als der direkte Kauf einer Immobilie.
- Diversifikation: Durch das Investment in einen Fonds oder mehrere Crowdinvesting-Projekte können Anleger ihr Risiko besser streuen.
- Professionelles Management: Immobilienfonds und Crowdinvesting-Plattformen werden von Experten verwaltet, was den Verwaltungsaufwand für den einzelnen Investor minimiert.
- Liquidität: Anteile an Immobilienfonds können häufig einfacher und schneller verkauft werden als eine physische Immobilie.
Nachteile
- Weniger Kontrolle: Anleger haben weniger Einfluss auf die spezifischen Investitionen und Entscheidungen des Fondsmanagements.
- Verwaltungsgebühren: Immobilienfonds und Crowdinvesting-Plattformen erheben in der Regel Verwaltungsgebühren, die die Rendite schmälern können.
- Marktrisiken: Obwohl diversifiziert, sind auch Immobilienfonds und Crowdinvestments den Risiken des Immobilienmarktes ausgesetzt.
- Renditeabhängigkeit: Die Rendite ist abhängig vom Erfolg der verwalteten Projekte und kann variieren.
Für wen geeignet
- Kleinanleger: Diese Anlagemöglichkeit ist ideal für Investoren, die nur geringe Beträge investieren möchten oder können.
- Risikobewusste Anleger: Personen, die ihr Risiko streuen und gleichzeitig von den Vorteilen des Immobilienmarktes profitieren möchten, finden in Fonds und Crowdinvesting eine passende Option.
- Anleger mit begrenzter Zeit: Wer nicht die Zeit oder das Wissen hat, um eine Immobilie selbst zu verwalten, profitiert vom professionellen Management durch Fonds und Plattformen.
- Diversifikationsinteressierte Investoren: Für diejenigen, die bereits in andere Anlageklassen investiert haben und ihr Portfolio weiter diversifizieren möchten, sind Immobilienfonds und Crowdinvesting eine gute Ergänzung.
Anforderungen an Selbstkäufer
Wenn Sie eine Immobilie selbst kaufen möchten, ist in der Regel eine zusätzliche Finanzierung durch einen Bankkredit notwendig.
Um eine Finanzierungszusage von einer Bank zu erhalten, müssen Sie bestimmte Voraussetzungen erfüllen.
Eigenkapital
Eigenkapital ist das Geld, das Sie selbst in die Immobilie investieren. Es dient als Sicherheit für die Bank und verringert das finanzielle Risiko.
Anforderungen:
- Mindestens 20-30% des Kaufpreises sollten als Eigenkapital vorhanden sein.
- Eigenkapital kann aus Ersparnissen, Wertpapieren oder bereits abbezahltem Immobilienvermögen stammen.
Bonität und Kreditwürdigkeit
Ihre Kreditwürdigkeit bestimmt, ob Sie einen Kredit erhalten und zu welchen Konditionen. Banken prüfen Ihre finanzielle Situation, um das Risiko zu bewerten.
Anforderungen:
- Positive KSV-Auskunft und eine gute Bonität.
- Stabile Einkommensverhältnisse und ein regelmäßiges Einkommen.
- Nachweise über bestehende Vermögenswerte und Verbindlichkeiten.
Einkommen & Einnahmen
In Österreich darf die monatliche Rate eines Kredits nicht mehr als 40 % des monatlich verfügbaren Haushaltseinkommens betragen.
Diese Beschränkung wird als „maximale Schuldendienstquote“ bezeichnet.
Das bedeutet, dass die Summe aller Kreditraten, einschließlich bereits bestehender Kredite, 40 % der Summe Ihrer Mieteinnahmen und sonstigen Haushaltseinnahmen nicht überschreiten darf.
Aus diesem Grund muss ein solider Finanzplan erstellt werden, der darlegt, wie sich Ihre Einkommenssituation nach dem Immobilienkauf darstellen wird.
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Anforderungen für Investoren über Immobilienfonds & Crowdinvesting
Die Anforderungen an Investoren, die über Immobilienfonds oder Crowdinvesting investieren möchten, sind zwar geringer, aber dennoch vorhanden.
Mindestanlagebetrag
Sowohl bei Immobilienfonds als auch beim Crowdinvesting gibt es in der Regel einen festgelegten Mindestbetrag, den Sie investieren müssen.
Anforderungen:
- Immobilienfonds: Der Mindestanlagebetrag kann je nach Fonds stark variieren, liegt aber oft zwischen 500 und 5.000 Euro.
- Crowdinvesting: Hier sind die Mindestbeträge oft niedriger, in der Regel zwischen 100 und 1.000 Euro pro Projekt.
Risikobereitschaft
Investitionen in Immobilienfonds und Crowdinvesting beinhalten Risiken, die Sie verstehen und akzeptieren müssen.
Anforderungen:
- Sie müssen sich der Risiken bewusst sein, die mit diesen Investmentformen einhergehen, z.B. Marktschwankungen, Projektverzögerungen oder gar Projektverluste.
- Für Crowdinvesting sollten Sie besonders risikobewusst sein, da diese Form des Investments oft spekulativer ist und mit höheren Risiken verbunden sein kann.
Plattform- und Fondsanbieter Auswahl
Die Wahl des richtigen Anbieters ist entscheidend für den Erfolg Ihres Investments.
Anforderungen:
- Recherchieren Sie sorgfältig, welche Plattformen oder Fondsanbieter einen guten Ruf haben und wie ihre bisherigen Projekte oder Fonds performt haben.
- Achten Sie auf die Gebührenstruktur, da hohe Gebühren Ihre Rendite erheblich schmälern können.
Hinweis:
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Gegenüberstellung „selbst kaufen“ oder „mitinvestieren“
| Aspekt | Direktkauf | Immobilienfonds/Crowdinvesting |
|---|---|---|
| Kapitalbedarf | Hoch | Niedrig bis moderat |
| Kontrolle | Hoch | Niedrig |
| Wertsteigerung | Direkt und potenziell hoch | Diversifiziert und moderat |
| Einnahmen | Stetige Mieteinnahmen und potenzielle Wertsteigerung | Regelmäßige Ausschüttungen und Wertsteigerungen |
| Steuervorteile | Abschreibungen und steuerliche Abzüge | Indirekt, da von Fonds verwaltet |
| Risiken | Marktschwankungen, Instandhaltung, Verwaltungsaufwand | Marktrisiken, Managementrisiken, Fondsgebühren |
| Liquidität | Gering | Moderat bis hoch |
| Verwaltungsaufwand | Hoch | Gering |
| Typische Renditen | 3-6 % Mietrendite + 2-5 % Wertsteigerung | 3-5 % (Fonds) und 5-8 % (Crowdinvesting) |
Worauf Sie bei der Investition in Immobilien achten sollten
Lage, Lage, Lage
Die Lage ist einer der wichtigsten Faktoren für den Erfolg Ihrer Immobilieninvestition. Immobilien in attraktiven Lagen sind leichter zu vermieten und erzielen höhere Verkaufspreise. Achten Sie auf die Infrastruktur, öffentliche Verkehrsmittel, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten in der Umgebung.
Zustand der Immobilie
Überprüfen Sie den Zustand der Immobilie gründlich. Alte oder sanierungsbedürftige Gebäude können hohe zusätzliche Kosten verursachen. Eine professionelle Begutachtung kann helfen, böse Überraschungen zu vermeiden.
Finanzierung
Eine solide Finanzierung ist das A und O bei der Immobilieninvestition. Vergleichen Sie verschiedene Finanzierungsangebote und achten Sie auf die Konditionen. Eine niedrige Zinsbindung und flexible Rückzahlungsoptionen können Ihnen helfen, die Finanzierung optimal zu gestalten.
Mietrendite berechnen
Berechnen Sie die zu erwartende Mietrendite, bevor Sie in eine Immobilie investieren. Eine gute Mietrendite liegt in der Regel zwischen 4 und 6 Prozent. Berücksichtigen Sie dabei alle Kosten, einschließlich Finanzierungskosten, Instandhaltung und Verwaltung.
Vorteile von Immobilien als Geldanlage
Stabilität und Sicherheit
Immobilien gelten als relativ sichere Anlageform. Im Gegensatz zu Aktien oder anderen volatilen Investments unterliegen Immobilien weniger Schwankungen. Der Wert von Immobilien steigt in der Regel langfristig, was sie zu einer stabilen Anlage macht.
Wertsteigerungspotenzial
Besonders in gefragten Lagen können Immobilien erheblich an Wert gewinnen. Faktoren wie wirtschaftliches Wachstum, Infrastrukturprojekte und städtische Entwicklung können den Wert Ihrer Immobilie positiv beeinflussen.
Zusätzliche Einnahmequelle
Durch Vermietung können Immobilienbesitzer ein regelmäßiges Einkommen generieren. Mietzahlungen können helfen, Hypotheken abzuzahlen oder als zusätzliches Einkommen dienen.
Steuervorteile
Immobilieninvestoren können von verschiedenen Steuervorteilen profitieren. Dazu gehören Abschreibungen, steuerliche Absetzbarkeit von Zinsen und anderen Ausgaben, sowie mögliche Steuerfreibeträge bei Vermietung und Verpachtung.
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Unser Autor
Tim Andersson
Tim Andersson ist ein erfahrener Experte für Immobilienfinanzierungen & Umschuldungen in Österreich.
