Immobilienpreis verhandeln
So können Sie |2024| den Preis bei Verhandlungen senken
Der Kauf einer Immobilie ist eine entscheidende finanzielle Investition im Leben vieler Menschen. Wenn es darum geht, den besten Deal zu erzielen, ist die Kunst der Preisverhandlung von entscheidender Bedeutung.
Einige Möglichkeiten bei Verhandlungen den Immobilienpreis zu senken, finden Sie in diesem Ratgeberbeitrag.
Autor: Lukas Hoffmann
Wo, wie, was verhandeln?
Preisverhandlungen sind immer eine knifflige Angelegenheit, bei der es darauf ankommt, die richtigen Strategien zu nutzen. Wenn Sie den Preis für ein Haus oder eine Wohnung mit dem Verkäufer verhandeln möchten, stehen Ihnen verschiedene Ansätze zur Verfügung.
✔ Immobilieeigenschaften bemängeln
Einerseits können Sie bestimmte Punkte bemängeln, die Verhandlungsspielraum bieten. Dazu gehören beispielsweise Baumängel, anstehende Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten.
✔ Verkaufs- und Verkäufersituation nutzen
Andererseits gibt es Punkte, die Ihnen aufgrund der Verkaufssituation einen Vorteil verschaffen können. Hierzu zählt beispielsweise, wenn der Verkäufer aus dringendem Finanzbedarf heraus schnell verkaufen muss oder wenn es nur wenige Anfragen für die Immobilie gibt.
✔ Nebenkosten senken
Bei einem Immobilienkauf fallen auch viele Nebenkosten an, die schnell einmal 10% des Kaufpreises ausmachen können. Aus diesem Grund sollten Sie auch immer hier den Sparstift ansetzen.
Bemängelung von Immobilieneigenschaften
Natürlich kann es in Verkaufsverhandlungen eine Herausforderung sein, bestimmte Merkmale der Immobilie kritisch anzusprechen, da Sie ja beabsichtigen, die Immobilie zu erwerben. In diesem Zusammenhang ist es wichtig, behutsam vorzugehen. Dennoch können die folgenden Punkte Ihnen dabei helfen, den Wert der Immobilie während der Verhandlungen realistischer für den Verkäufer darzustellen.Mängel an Bausubstanz
Die Identifizierung von Mängeln in der Bausubstanz eines Hauses ist ein wesentlicher Schritt bei der Verhandlung des Immobilienpreises. Es gibt verschiedene Bereiche, in denen solche Mängel auftreten können, und sie können erheblichen Einfluss auf den Wert einer Immobilie haben.
Beispielsweise können Risse in den Wänden, Schäden an der Dachkonstruktion oder Feuchtigkeit im Keller auf Probleme mit der Bausubstanz hinweisen. Solche Mängel sollten gründlich dokumentiert und dem Verkäufer vorgelegt werden. Sie können dann argumentieren, dass diese Mängel Reparaturen erfordern, die Kosten verursachen, die den Wert der Immobilie mindern.
Die Fähigkeit, Mängel in der Bausubstanz aufzudecken und sachlich anzusprechen, ist ein effektiver Weg, um den Immobilienpreis zu verhandeln und sicherzustellen, dass Sie nicht für potenzielle Reparaturen oder Renovierungen übermäßig bezahlen.
Instandhaltungsmängel
Neben den Mängeln in der Bausubstanz sollten Sie auch die Instandhaltung der Immobilie genau unter die Lupe nehmen. Hierbei geht es um die regelmäßige Pflege und Wartung des Hauses, die erheblichen Einfluss auf den Zustand und damit auf den Preis haben kann.
Beispielsweise kann eine veraltete Heizanlage, eine marode Elektroinstallation oder Vernachlässigung der Gartenpflege als Instandhaltungsmängel betrachtet werden. Diese Mängel können Ihre Verhandlungsposition stärken, da sie darauf hinweisen, dass zukünftige Investitionen in die Instandhaltung erforderlich sind.
Wenn Sie solche Instandhaltungsmängel entdecken, sollten Sie sie dem Verkäufer vorlegen und argumentieren, dass sie den Wert der Immobilie mindern. Dadurch können Sie den Preis in angemessener Weise anpassen und sicherstellen, dass Sie nicht für bereits bestehende Probleme übermäßig bezahlen.
Fremde Rechte auf dem Grundstück
Die Überprüfung des Grundbuchs ist ein unerlässlicher Schritt, um sicherzustellen, dass keine fremden Rechte auf Ihrem eigenen Grundstück bestehen, die den Immobilienpreis oder Ihre Nutzungsrechte beeinträchtigen könnten.
Ein Beispiel für solche fremden Rechte auf Ihrem Grundstück könnte ein Wegerecht sein, das einem Nachbarn das Recht gewährt, über Ihr Land zu gelangen, um sein Grundstück zu erreichen. Dieses Recht kann die Privatsphäre und die volle Kontrolle über Ihr Grundstück beeinträchtigen.
Wenn Sie während der Prüfung des Grundbuchs solche fremden Rechte entdecken, sollten Sie dies dem Verkäufer melden und gegebenenfalls verhandeln, wie diese Rechte gehandhabt werden sollen. Dies könnte Auswirkungen auf den Verkaufspreis haben, da es zusätzliche Vereinbarungen oder Einschränkungen erfordern kann.
Bestehende Verpflichtungen
Eine weitere wichtige Überlegung bei der Prüfung des Grundbuchs betrifft bestehende Verpflichtungen, die auf der Immobilie vermerkt sein könnten. Diese Verpflichtungen können sich auf verschiedene Aspekte beziehen, wie zum Beispiel:
- Dienstbarkeiten: Diese könnten dem Nachbarn das Recht geben, einen Teil Ihres Grundstücks zu nutzen, z.B. für einen Weg oder die Verlegung von Leitungen.
- Pfandrecht: Wenn das Grundbuch ein Pfandrecht aufweist, könnte dies bedeuten, dass ein Darlehen gegen die Immobilie gesichert ist, was Auswirkungen auf den Kaufpreis haben kann.
- Nutzungsbeschränkungen: Bestimmte Nutzungsbeschränkungen können Ihre Pläne für die Immobilie einschränken, z.B. wenn Sie beabsichtigen, sie gewerblich zu nutzen.
Wenn Sie Verpflichtungen im Grundbuch finden, ist es entscheidend, diese zu verstehen und ihre Auswirkungen zu bewerten. Je nach Art und Umfang dieser Verpflichtungen können Sie sie in den Verhandlungen verwenden, um den Preis anzupassen oder Vereinbarungen zu treffen, die Ihre Interessen schützen.
Leerer Reparaturfond
Ein leerer Reparaturfonds bei einer Wohnung kann erhebliche Auswirkungen auf den Preis der Immobilie haben. Der Reparaturfonds dient dazu, zukünftige Instandhaltungs- und Reparaturkosten für das Gebäude zu decken.
Wenn dieser Fonds leer oder unzureichend gefüllt ist, bedeutet dies, dass die Eigentümergemeinschaft möglicherweise nicht ausreichend für anstehende Reparaturen und Renovierungen vorgesorgt hat.
Als Käufer sollten Sie dies berücksichtigen, da Sie möglicherweise in der Zukunft mit Sonderumlagen oder höheren monatlichen Wohngeldzahlungen konfrontiert werden könnten, um dringend benötigte Reparaturen zu finanzieren. Infolgedessen kann ein leerer Reparaturfonds den Wert der Wohnung mindern und Ihre langfristigen Kosten erhöhen. Daher ist es wichtig, diese Information bei Verhandlungen über den Kaufpreis zu berücksichtigen und gegebenenfalls eine angemessene Preisanpassung zu erwägen, um die finanziellen Risiken zu minimieren.
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Verkaufs- und Verkäufersituation nutzen
Warum entscheidet sich jemand dazu, seine Immobilie zu verkaufen? Und wie sieht der aktuelle Markt für Immobilienkäufe aus? Diese und weitere Fragen spielen eine bedeutende Rolle während der Preisverhandlungen für ein Haus oder eine Wohnung. Daher ist es ratsam, sich im Vorfeld der Verhandlungen über die folgenden Punkte gut zu informieren oder sich entsprechend schlau zu machen.Gibt es schon viele Anfragen?
Erfahren Sie, wie viele Anfragen es bereits für die Immobilie gegeben hat. Wenn das Interesse hoch ist, könnte der Verkäufer dazu neigen, den Preis zu erhöhen. Wenn hingegen wenig Interesse besteht, haben Sie bessere Chancen auf eine Preisreduzierung.
Ein geringes Interesse deutet darauf hin, dass der Marktwert möglicherweise nicht so hoch ist, wie vom Verkäufer angenommen. Dies kann als Argument für eine Preissenkung dienen.
Kann es viele Käufer wirklich geben?
Neben der Anzahl der Anfragen ist es von großer Bedeutung, einzuschätzen, wie viele tatsächlich realistische Käufer in Betracht gezogen werden können. Jede Anfrage für eine Immobilie bedeutet nicht zwangsläufig, dass es sich um potenzielle Käufer handelt. Aufgrund der strengen Anforderungen bei der Vergabe von Immobilienkrediten in Österreich verwandeln sich viele Anfragen oft nur in wenige potenzielle Käufer, die sich die Immobilie auch tatsächlich leisten können.
Dazu ein Beispiel
Angenommen, ein Haus oder eine Wohnung kostet 600.000 €.
Aufgrund der vorgeschriebenen Eigenkapitalquote benötigt der Käufer ein Mindesteigenkapital von 120.000 €.
In weiterer Folge muss für die restliche Summe (mit zu erwartenden Nebenkosten) eine Baufinanzierung in der Höhe von ca. 500.000 € aufgenommen werden.
Um einen Kredit in dieser Größenordnung zu erhalten, benötigen Sie bei einer Kreditlaufzeit von 35 Jahren und bei einem Effektivzinssatz von 4,14% ein monatliches Mindest Nettoeinkommen von 5.722 €.
Leider gibt es nicht viele Menschen, die ein solches Nettoeinkommen vorweisen können.
Der Vorteil in Ihrer Situation als potenzieller Käufer: Somit kann es aber auch nicht viele andere Käufer geben.
Muss der Verkäufer schnell verkaufen?
Wie ist die Marktsituation?
Recherchieren Sie den Immobilienmarkt nach vergleichbaren Objekten, die zu einem günstigeren Preis angeboten werden. Dies ermöglicht es Ihnen, im Verhandlungsgespräch auf alternative Optionen hinzuweisen und den Verkäufer dazu zu bewegen, seinen Preis anzupassen.
Sind viele andere vergleichbare Häuser oder Wohnungen am Markt, haben Sie eine gute Verhandlungsposition um den Preis zu drücken.
Nebenkosten senken
Die Nebenkosten im Zusammenhang mit einem Immobilienkauf können rasch zwischen 10% und 15% des Kaufpreises ausmachen. Dies umfasst Ausgaben wie Rechtsberatung, Bankgebühren und Maklerkosten. Durch geschickte Verhandlungen haben Sie die Möglichkeit, hier zusätzliche Einsparungen zu realisieren.
Verhandeln bei Maklergebühren
Die Maklerkosten sind in vielen Fällen verhandelbar. Immobilienmakler arbeiten oft auf Provision, und die Höhe dieser Provision kann unter bestimmten Umständen verhandelt werden. Wenn Sie in der Lage sind, die Maklergebühren zu reduzieren, können Sie einen Teil der Kosten einsparen, die normalerweise auf den Käufer übertragen werden.
Verhandeln bei der Bank
In den meisten Fällen benötigt ein Immobilienkäufer einen Kredit. Für für die Abwicklung des Hypothekendarlehens (Immobilienkredits) werden von der Bank Bearbeitungsgebühren erhoben. Diese Gebühren können je nach Bank und Kreditvertrag erheblich variieren.
Die gute Nachricht ist, dass diese Bearbeitungsgebühren oft verhandelbar sind. Das bedeutet, dass Sie durch geschickte Verhandlungen mit Ihrer Bank versuchen können, diese Gebühren zu reduzieren oder sogar ganz zu eliminieren. Dies kann eine erhebliche Einsparung bedeuten, da die Bearbeitungsgebühren einen erheblichen Teil der gesamten Finanzierungskosten ausmachen können. Mehr zu Verhandlungen mit Banken erfahren Sie auf unserem Partnerprotal.
Notar- und Rechtsanwaltskosten verhandeln
Für die Grundbucheintragung, Beglaubigungen, Verträge… benötigen Sie in der Regel einen Notar und Rechtsanwalt.
Die Verhandlung mit Notaren oder Anwälten kann in der Tat eine komplexe Angelegenheit sein. Oftmals unterliegen diese Fachleute Gebührenordnungen und Kammervorgaben, die ihre Dienstleistungen und Honorare reglementieren. Diese Vorschriften sind dazu gedacht, Transparenz und Fairness in der Branche zu gewährleisten.
Dennoch sollte man nicht denken, dass Verhandlungen mit Notaren oder Anwälten unmöglich sind. Tatsächlich gibt es Situationen, in denen es durchaus möglich ist, spezielle Konditionen zu vereinbaren, insbesondere wenn es um größere Geldbeträge oder komplexe rechtliche Angelegenheiten geht.
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Unser Autor
Lukas Hoffmann
Lukas Hoffmann arbeitet schon seit vielen Jahren als Finanzierungsexperten in Österreich.
