Zählt ein Grundstück zum Eigenkapital
Kann das Baugrundstück zum Eigenkapital gezählt werden?
Beim Bau einer Immobilie ist ausreichendes Eigenkapital ein entscheidender Faktor, ob Sie von einer Bank eine Finanzierung erhalten. Zählt das Grundstück, auf dem gebaut werden soll, zum Eigenkapital?
In diesem Ratgeberbeitrag klären wir diese wichtige Frage und geben Ihnen wertvolle Informationen, um die Finanzierungsmöglichkeiten besser einschätzen zu können.
Autorin: Sabine Dobler
Was ist Eigenkapital?
Als Eigenkapital bzw. Eigenmittel bezeichnet das eigene Vermögen, das man in ein Finanzierungsprojekt einbringt. Es umfasst sowohl Geldmittel als auch andere Vermögenswerte wie Immobilien oder Grundstücke. Eigenkapital ist entscheidend, um günstige Kreditkonditionen zu erhalten und das finanzielle Risiko zu minimieren.
Unterschied zwischen Eigenkapital und Fremdkapital
Fremdkapital bezeichnet geliehene Mittel, wie Kredite oder Darlehen, die zurückgezahlt werden müssen. Im Gegensatz dazu bleibt Eigenkapital im Besitz des Eigentümers und muss nicht zurückgezahlt werden.
Grundsätzlich gilt in Österreich…
…das für eine Finanzierungszusage einer Bank eine Eigenkapitalquote von 20% vorhanden sein muss.
Diese „Mindestvorgabe an die notwendigen Eigenmittel“ werden von den meisten Banken rigoros eingehalten.
Umso wichtiger ist es, zu wissen, was alles zum Eigenkapital zählen kann:
Was zählt zum Eigenkapital
1. Bargeld und Bankguthaben
Bargeld und Guthaben auf Sparkonten oder Girokonten sind die offensichtlichsten Formen von Eigenkapital. Diese Mittel sind sofort verfügbar und können direkt in die Baufinanzierung eingebracht werden.
2. Bausparguthaben
Bereits angespartes Guthaben in einem Bausparvertrag kann als Eigenkapital verwendet werden. Bausparverträge bieten zudem oft günstige Darlehen als Ergänzung zur Baufinanzierung.
3. Wertpapiere und Investments
Aktien, Anleihen, Fonds und andere Wertpapiere können verkauft oder als Sicherheit verwendet werden, um Eigenkapital für die Baufinanzierung bereitzustellen.
4. Immobilienbesitz
Bestehende Immobilien können als Eigenkapital dienen. Der Marktwert der Immobilie wird hierbei berücksichtigt. Dies gilt sowohl für bereits abbezahlte als auch für noch belastete Immobilien, wobei der Wert um bestehende Schulden reduziert wird.
5. Grundstücke
Wie bereits erwähnt, können unbebaute oder bereits bebaute Grundstücke als Eigenkapital verwendet werden. Ein aktuelles Gutachten und ein Grundbuchauszug sind hier in der Regel erforderlich.
6. Eigenleistungen (Muskelhypothek)
Eigenleistungen, also Arbeiten, die Sie selbst am Bauprojekt durchführen, können ebenfalls als Eigenkapital angerechnet werden. Hierfür ist eine detaillierte Aufstellung der geplanten Arbeiten und deren monetäre Bewertung notwendig.
7. Kapitallebensversicherungen
Rückkaufswerte von Kapitallebensversicherungen können als Eigenkapital verwendet werden. Alternativ können Lebensversicherungen auch beliehen werden.
8. Erbschaften und Schenkungen
Erhaltene Erbschaften oder Schenkungen können direkt als Eigenkapital in die Baufinanzierung eingebracht werden. Es ist jedoch ratsam, hier steuerliche Aspekte zu beachten.
9. Rücklagen aus Renten- und Pensionsansprüchen
Unter bestimmten Bedingungen können Rücklagen aus Renten- oder Pensionsansprüchen als Eigenkapital eingesetzt werden.
10. Fördermittel und Zuschüsse
Öffentliche Fördermittel und Zuschüsse, z.B. von der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) oder anderen Förderinstitutionen, können ebenfalls das Eigenkapital erhöhen.
11. Abfindungen
Erhaltene Abfindungen, z.B. im Rahmen einer Beendigung des Arbeitsverhältnisses, können als Eigenkapital verwendet werden.
12. Privatkredite
Darlehen von Freunden oder Familienangehörigen, sofern sie zinsfrei oder zu günstigen Konditionen gewährt werden, können als Eigenkapital angerechnet werden.
13. Verkauf von Vermögenswerten
Der Verkauf von Luxusgütern, Kunstwerken, Antiquitäten oder sonstigen wertvollen Gegenständen kann Kapital freisetzen, das als Eigenkapital verwendet wird.
14. Rücklagen aus Unternehmensbeteiligungen
Wenn Sie Beteiligungen an Unternehmen besitzen, können diese unter bestimmten Bedingungen als Eigenkapital berücksichtigt werden.
Zählt das Grundstück zum Eigenkapital?
Grundstück als Vermögenswert
Ja, in der Regel wird das Grundstück, das in eine Baufinanzierung mit eingebracht wird als Teil des Eigenkapital angesehen. Der Wert des Grundstücks wird in die Eigenkapitalquote einberechnet, was die Finanzierungsmöglichkeiten positiv beeinflussen kann.
Anrechnung als Eigenkapital
Ein Grundstück wird normalerweise zu seinem Marktwert in das Eigenkapital einberechnet. Allerdings ziehen Banken oft den Beleihungswert heran, wenn es darum geht, das finanzielle Risiko zu bewerten und die Kreditkonditionen festzulegen.
Höhe der Anrechnung
Der Beleihungswert ist typischerweise ein bestimmter Prozentsatz des Marktwerts, häufig zwischen 60% und 80%. Die genaue Höhe hängt von der Bank und den spezifischen Eigenschaften des Grundstücks ab.
Beispielrechnung
Angenommen, der Marktwert eines Grundstücks beträgt 100.000 Euro. Die Bank könnte einen Beleihungswert von 80.000 Euro festlegen (80% des Marktwerts). Bei der Berechnung des Eigenkapitals würde das Grundstück dann mit 100.000 Euro zum Eigenkapital zählen, während für die Beleihung und Kreditvergabe die 80.000 Euro berücksichtigt werden.
Warum der Marktwert nicht immer zählt?
Die meisten Banken verwenden eine Mischung aus Marktwert und Beleihungswert, um die Anrechenbarkeit eines Grundstücks als Eigenkapital für eine Baufinanzierung zu bestimmen. Diese Vorgehensweise dient mehreren wichtigen Zwecken:
1. Risikomanagement
Absicherung gegen Marktschwankungen
Der Marktwert eines Grundstücks kann Schwankungen unterliegen, die durch wirtschaftliche Veränderungen, Entwicklungen in der Region oder allgemeine Markttrends bedingt sind. Der Beleihungswert wird konservativ angesetzt, um die Bank vor möglichen Wertverlusten zu schützen.
Erhöhung der Sicherheit
Indem die Bank einen niedrigeren Beleihungswert als den aktuellen Marktwert verwendet, minimiert sie das Risiko, dass im Falle einer Zwangsversteigerung der Erlös nicht ausreicht, um die ausstehenden Kreditsummen zu decken. Dies erhöht die Sicherheit für die Bank.
2. Konditionen und Zinssätze
Durch die Verwendung des Beleihungswerts als Grundlage für die Kreditvergabe kann die Bank die Zinssätze und die Kreditbedingungen anpassen. Ein niedrigerer Beleihungsauslauf kann zu günstigeren Zinsen führen, da das Risiko für die Bank geringer ist.
3. Regulatorische Anforderungen
Banken sind durch gesetzliche Vorgaben und aufsichtsrechtliche Bestimmungen verpflichtet, bestimmte Sicherheitsmargen einzuhalten. Der Beleihungswert hilft, diese Vorgaben zu erfüllen, indem er eine Risikopuffer schafft.
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Voraussetzungen…
damit ein Grundstück als Eigenmittel eingebracht werden kann
Aktueller Besitz
Um ein Grundstück als Eigenkapital einzubringen, müssen Sie rechtlich der Eigentümer des Grundstücks sein. Das bedeutet, dass das Grundstück auf Ihren Namen im Grundbuch eingetragen sein muss.
Geplante Erbschaft oder Schenkung – leider noch kein Eigentum
Wenn Sie das Grundstück erst erben werden, können Sie es noch nicht als Eigenkapital einbringen, da Sie nicht der aktuelle Eigentümer sind. Erst nach der offiziellen Übertragung des Eigentums können Sie das Grundstück nutzen.
Option „Zwischenfinanzierung“
In einigen Fällen können Banken eine Zwischenfinanzierung anbieten, wenn der Erbfall oder eine Schenkung sicher bevorsteht und entsprechende Nachweise vorliegen. Diese Zwischenfinanzierung kann helfen, bis das Grundstück offiziell in Ihren Besitz übergeht.
Option „Vorvertragliche Vereinbarungen“
In einigen Fällen können vorvertragliche Vereinbarungen oder notarielle Erklärungen getroffen werden, um die zukünftige Eigentumsübertragung festzuhalten. Diese müssen jedoch sehr genau und rechtlich abgesichert sein.
Rechenbeispiel
für die Nutzung des Baugrundstücks als Teil des Eigenkapitals
Ausgangslage Eigenkapital
- Grundstückswert: 150.000€ (bewertet von der Bank)
- Sparkonto: 27.921,5€
- Aktiendepot: 38.708,5€
= Gesamt: 216.630€
= Verfügbares Kapital: 66.630€
Kosten
- Kosten für Hausbau: 500.000€
- Kosten für Einrichtung: 45.350€
- Nebenkosten für Finanzierung & Eintragungen: 19.150€
= Gesamt: 564.500€
Berechnung
Finanzierungsbedarf
(jenes Kapital, dass Sie von einer Bank als Kredit aufnehmen möchten. Berechnung: Kosten – Verfügbares Kapital):
= 497.870 ≈ ca. 500.000€
Eigenkapitalquote
(Berechnung: Gesamtes Eigenkapital / Gesamte Kosten x 100):
38%
Farzit
In diesem Beispiel veranschaulichen wir plakativ, dass die eigentliche Eigenkapitalquote knapp 12% durch den Grundstückswert als Eigenkapital auf 38% gessteigert wird.
Somit wäre in diesem Fall die Grundvoraussetzung für eine Finanzierung von ca. 500.000€ erfüllt.
Häufig gestellte Fragen (FAQs)
Kann ich ein belastetes Grundstück als Eigenkapital einsetzen?
Ja, aber der Wert des Grundstücks wird um die bestehende Belastung reduziert.
Wie kann ich den Wert meines Grundstücks steigern?
Maßnahmen wie die Erschließung des Grundstücks oder eine Baugenehmigung können den Wert erhöhen.
Welche Unterlagen benötige ich, um mein Grundstück als Eigenkapital anrechnen zu lassen?
Sie benötigen in der Regel folgende Unterlagen:
- Ein aktuelles Wertgutachten des Grundstücks
- Einen Grundbuchauszug, der Ihren Besitz am Grundstück nachweist
- Gegebenenfalls Nachweise über Erschließungskosten und andere wertrelevante Informationen
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Unsere Autorin
Sabine Dobler
Sabine Dobler ist nicht nur erste Ansprechpartnerin für unsere Kunden sondern auch eine erfahrene Finanzierungsexpertin.
