Immobilie in Deutschland finanzieren
Top-Finanzierungsmöglichkeiten |2024|
Ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung in Deutschland ist für viele Menschen ein großer Traum.
Wie Sie sich diesen Traum mit der passenden Finanzierung erfüllen können, erfahren Sie bei uns.
Autorin: Sabine Dobler
Baufinanzierung bzw. Wohnkredit für Deutschland
Wenn Sie planen, eine Immobilie in Deutschland zu erwerben und zu finanzieren, stehen Ihnen grundsätzlich zwei Optionen für die Beschaffung eines Immobilienkredits zur Verfügung:
1. Über eine deutsche Bank:
Die naheliegendste Option ist die Inanspruchnahme eines Immobilienkredits von einer deutschen Bank. Deutsche Banken sind mit den lokalen Gegebenheiten vertraut und können Ihnen maßgeschneiderte Finanzierungslösungen bieten.
Einfacher bei der Besicherung
Ein entscheidender Pluspunkt liegt darin, dass sich die Bank direkt in Deutschland befindet. Dadurch sind hypothekarische Besicherungen oder die Eintragung einer Grundschuld möglich. Zudem teilen Österreich und Deutschland ein ähnliches Rechtssystem, dieselbe Sprache und verwenden auch die gleiche Landeswährung.
Andere Finanzierungsformen als in Österreich
Es ist ratsam, sich vor der Finanzierung ausführlich über die verschiedenen Kreditformen in Deutschland zu informieren. Die Bau- und Immobilienfinanzierungen unterscheiden sich zwischen Deutschland und Österreich in einigen Aspekten.
2. Über eine österreichische Bank:
Alternativ dazu besteht die Möglichkeit, einen Immobilienkredit über eine österreichische Bank zu erhalten. Hierbei sind aber meist Sicherheiten in Österreich erforderlich.
Sie kennen die Finanzierungsformen
Sie profitieren in der Regel von Ihrer bereits vorhandenen Vertrautheit mit den klassischen Kreditformen in Österreich. Zudem haben Sie die Option, die Finanzierung direkt bei Ihrer vertrauten Hausbank anzufordern.
Die Besicherung als Herausforderung
Wichtig zu beachten ist, dass eine österreichische Bank sich nicht direkt in das deutsche Grundbuch eintragen lassen kann. Dadurch ist eine herkömmliche hypothekarische Besicherung der zu finanzierenden Immobilie nicht möglich. Als Alternativen können Sie entweder einen höheren Anteil an Eigenmitteln einbringen oder eine Immobilie in Österreich als Sicherheit nutzen, um sie hypothekarisch zu besichern.
Andere Länder, andere Begriffe
Die Immobilienfinanzierung in Österreich und Deutschland weist einige Unterschiede auf, obwohl im Allgemeinen ähnliche Begrifflichkeiten verwendet werden. Sowohl in Österreich als auch in Deutschland beziehen sich Ausdrücke wie Baufinanzierung, Immobilienkredit und Wohnkredit im Wesentlichen auf den Prozess der finanziellen Unterstützung beim Erwerb von Immobilien.
In Österreich wird der Begriff „Wohnkredit“ häufig genutzt und kann sich sowohl auf die Finanzierung des Immobilienerwerbs als auch auf Renovierungs- oder Modernisierungsprojekte beziehen. Dabei sind die grundlegenden Prinzipien vergleichbar mit dem deutschen Begriff „Baufinanzierung“ oder „Immobilienkredit“, die sich auf die finanzielle Unterstützung beim Erwerb oder Bau von Immobilien beziehen.
Welche österreichischen Banken finanzieren Immobilien in Deutschland?
Trotz der Vielzahl an Banken in Österreich bieten nicht alle Finanzierungen für Immobilien in Deutschland an. Viele Banken scheuen das erhöhte Risiko und den administrativen Aufwand, der mit Auslandsfinanzierungen verbunden ist.
Die österreichischen Banken, die Immobilienfinanzierungen für Objekte in Deutschland anbieten, prüfen die Bonität, die Eigenkapitalquote und die inländischen Sicherheiten (in Österreich) des Kreditnehmers. Ebenso spielt die Erfahrung der Bank mit Auslandsfinanzierungen eine entscheidende Rolle.
Welche deutschen Banken finanzieren Österreicher?
Der Erwerb einer Immobilie in Deutschland ist für österreichische Staatsbürger im Vergleich zu anderen Ländern gut realisierbar.
- Einerseits dient die Immobilie selbst als solide Sicherheit für die Finanzierung.
- Andererseits wird das Einkommen der meisten Österreicher in Euro bezogen, was das Fremdwährungsrisiko eliminiert.
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Voraussetzungen für Auslandsfinanzierungen
Wenn Sie planen, eine Immobilie in Deutschland zu finanzieren, gibt es, wie bei jedem anderen Immobilienkredit, drei entscheidende Anforderungen, die Sie berücksichtigen sollten: ausreichende Sicherheiten, eine solide Bonität und genügend Eigenkapital.
Sehr gute Bonität
Ihre Kreditwürdigkeit wird durch die Bonität beschrieben, die Auskunft darüber gibt, ob Sie Ihren Zahlungsverpflichtungen nachkommen können.
Die Bonität wird anhand verschiedener Faktoren und Aspekte bewertet. Dazu gehören unter anderem Ihre Einnahmen und Ausgaben (Haushaltsrechnung), bestehende Kreditverpflichtungen und Ihre derzeitige Wohnsituation.
Eine ausreichende Bonität ist entscheidend, um eine Kreditzusage zu erhalten. Zudem gilt: Je besser Ihre Bonität ist, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, günstige Kreditkonditionen zu erhalten.
Mehr Eigenkapital als "normal"
Wenn Sie eine Auslandsfinanzierung in Anspruch nehmen möchten, wird die Bank Ihnen eine bestimmte Höhe an Eigenkapital vorschreiben. Ein Teil der Kosten für die Immobilie muss durch Ihre eigenen Ersparnisse gedeckt werden können.
Bei Auslandsfinanzierungen gelten oft strengere Richtlinien, weshalb die Banken in der Regel eine höhere Eigenkapitalquote als bei Inlandsfinanzierungen verlangen.
Üblicherweise bei Auslandsfinanzierungen müssen Sie mindestens 30% der Finanzierungssumme oder des Immobilienwerts als Eigenkapital einbringen. Bei einer Finanzierungssumme von 300.000€ entspricht dies etwa 90.000€ an Eigenkapital.
Sicherheiten für die Bank
Die Bank strebt danach, sich im Falle, dass Sie Ihren Kreditverpflichtungen nicht mehr nachkommen können, finanziell abzusichern.
Deshalb werden bestimmte Sicherheiten von Ihnen verlangt.
Die Höhe der Sicherheiten bei einer österreichischen Bank variiert je nach Kredithöhe und Bonität. Um eine Immobilie in Deutschland zu finanzieren, ist es in der Regel notwendig, eine Immobilie in Österreich als Sicherheit anzubieten. Der Kredit für die Auslandsimmobilie wird häufig durch eine Hypothek auf die Immobilie in Österreich besichert.
Bei einer Finanzierung durch eine deutsche Bank erfolgt üblicherweise die hypothekarische Besicherung oder Belastung der Immobilie in Deutschland durch die Bank.
Einkommen
Wenn Sie einen Kredit in Österreich aufnehmen möchten, dürfen die monatlichen Kreditraten aufgrund gesetzlicher Vorgaben nicht höher als 40% Ihres Haushaltseinkommens sein.
Ein Beispiel:
Angenommen, Sie möchten sich ein Einfamilienhaus in Kroatien kaufen und die Finanzierung über eine österreichische Bank abwickeln. Ihr monatliches Haushaltseinkommen beträgt 3.000 Euro.
3.000€ x 40% = 1.200€
Gemäß diesem Beispiel sollten Ihre monatlichen Kreditraten nicht mehr als 1.200€ betragen.
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Nebenkosten beim Immobilienkauf in Deutschland
Bei der Finanzierung eines Immobilienkaufs oder -baus in Deutschland entstehen verschiedene Nebenkosten.
Es ist entscheidend, diese als Kreditnehmer in der benötigten Finanzierungssumme zu berücksichtigen, da sie diese um 10-20% erhöhen können.
Nicht alle Nebenkosten sind für Sie relevant
Einige Nebenkosten entstehen nur beim Immobilienkauf oder ausschließlich bei einem Bauvorhaben. Andere Kosten wiederum hängen von Ihrer individuellen Entscheidung ab, beispielsweise wenn Sie sich für die Erstellung eines Gutachtens zur Immobilie entscheiden.
3,5-6,5% Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer entsteht beim Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie, teilweise auch bei Erbschaften oder Schenkungen. Die Höhe variiert je nach Bundesland und beträgt zwischen 3,5-6,5% des Kaufpreises.
Ca. 1,5% Notarkosten
Für die Eigentumseintragung und die Eintragung einer Hypothek im Grundbuch ist ein Notar erforderlich. Die Notarkosten belaufen sich in der Regel auf etwa 1,5% der Kauf- oder Bausumme, abhängig von den in Anspruch genommenen Dienstleistungen.
Ca. 0,5% Grundbuchgebühren
Die Übertragung des Eigentums und die Eintragung einer Hypothek im Grundbuch führen zu Grundbuchgebühren. Diese betragen etwa 0,5% des Kaufpreises, abhängig vom Bundesland.
500-1.000€ Gutachterkosten
Gutachter sind zwar nicht zwingend vorgeschrieben, aber besonders bei älteren Immobilien empfehlenswert. Die Kosten für einen Gutachter variieren je nach Aufwand und belaufen sich oft auf ca. 500-1.000€.
Optional: 3-6% Maklergebühren
Wenn die Immobilie über einen Makler vermittelt wurde, fallen Maklergebühren an. Diese variieren zwischen 3-6% des Kaufpreises, abhängig vom Bundesland.
Optional: 0,5% Kosten für den Bauantrag
Für den Bau einer Immobilie benötigen Sie eine Baugenehmigung, für die Sie einen Bauantrag stellen müssen. Die Kosten hierfür belaufen sich in der Regel auf etwa 0,5% der Baukosten, können jedoch je nach Bundesland unterschiedlich sein.
0,2-0,7% Kosten für die Baugenehmigung
Die Erteilung einer Baugenehmigung erfordert zusätzliche Kosten von etwa 0,2-0,7% der Baukosten. Diese fallen auch an, wenn die Baugenehmigung nicht gewährt wird.
Optional: 0,3-0,5% Bodengutachten
Beim Bau auf einem Grundstück ist ein Bodengutachten erforderlich. Falls kein vorhandenes Gutachten vorliegt, können die Kosten für ein Bodengutachten etwa 0,3-0,5% der Bausumme betragen.
Deutsche Immobilien als Geldanlage?
Häufig werden Immobilien in Deutschland als langfristige Geldanlage erworben. Es sollte jedoch beachtet werden, dass die zukünftige Wertentwicklung der Immobilienpreise in Deutschland nicht garantiert ist.
Es ist schwer vorherzusagen, ob der Wert der Immobilie in den kommenden Jahren stabil bleibt, steigt oder sinkt. Verschiedene Faktoren wie der Bau von Autobahnen, die Entwicklung des Gebiets und politische Veränderungen können zu Wertminderungen führen.
Tipp der Redaktion:
Der Kauf einer deutschen Immobilie als reine Geldanlage birgt gewisse Unsicherheiten. Der lokale Immobilienmarkt kann für ausländische Käufer oft schwer zu durchschauen sein.
Wenn Sie eine Immobilie nicht als Feriendomizil, sondern als langfristige Vorsorge erwerben möchten, empfehlen wir Ihnen, sich eher auf österreichische Immobilien zu konzentrieren.
Größere Invstitionen
Planen Sie in Deutschland mehrere Immobilien als Rediteobejkte anzuschaffen, kann das steurschondende Konzept über eine Familienstiftung interessant sein.
Die 5 größten Banken in Deutschland
Deutsche Bank
Als eine der weltweit größten Banken bietet die Deutsche Bank eine breite Palette von Finanzdienstleistungen, einschließlich Bankgeschäften, Investmentbanking und Vermögensverwaltung.
Commerzbank
Die Commerzbank ist eine bedeutende Bank in Deutschland und bietet Finanzdienstleistungen für Privat- und Geschäftskunden an. Sie ist bekannt für ihre vielfältigen Angebote im Bereich Kredit und Finanzierung.
Unicredit Bank (HypoVereinsbank)
Die HypoVereinsbank ist Teil der Unicredit-Gruppe und bietet eine breite Palette von Finanzdienstleistungen für Privat- und Geschäftskunden an. Sie ist auch international tätig.
DZ Bank
Die DZ Bank ist eine Zentralbank für Genossenschaftsbanken und zählt zu den größten Finanzinstituten in Deutschland. Sie unterstützt und koordiniert die Geschäfte von vielen Genossenschaftsbanken im Land.
ING Deutschland
Die ING ist eine Direktbank, die in Deutschland eine starke Präsenz hat. Sie ist bekannt für ihre einfachen und transparenten Finanzprodukte, darunter Girokonten, Kredite und Baufinanzierungen.
Auslandsfinanzierungen
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Natürlich können bei Ihrer Ferienimmobilie - sowie auch zu Hause - Schäden am Dach, an der Garage oder an Ihren Möbeln geschehen. Damit Sie auch im Land Ihrer Ferienimmobilie gegen solche Schäden abgesichert sind, gibt es spezielle Ferienhausversicherungen.
Eine Ferienhausversicherung besteht aus einer Gebäude- und einer Hausratversicherung.
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Unsere Autorin
Sabine Dobler
Sabine Dobler ist nicht nur erste Ansprechpartnerin für unsere Kunden sondern auch eine erfahrene Finanzierungsexpertin.
