Immobilie in Deutschland finanzieren
Haus oder Wohnung in Deutschland, finanziert aus Österreich. Das geht, wenn Bank, Besicherung und Eigenkapital zusammenpassen. Wir zeigen Ihnen die Wege und holen das passende Angebot.
Baufinanzierung bzw. Wohnkredit für Deutschland
Das eigene Haus oder die eigene Wohnung in Deutschland ist für viele ein großer Traum. Mit der passenden Finanzierung wird er konkret.
Für den Immobilienkredit haben Sie grundsätzlich zwei Wege: über eine deutsche Bank oder über Ihre Bank in Österreich. Jeder Weg hat seine Stärke. Den Unterschied macht die Besicherung.
1. Über eine deutsche Bank
Die naheliegendste Option. Deutsche Banken kennen den lokalen Markt und bieten passgenaue Finanzierungslösungen.
- Einfacher bei der Besicherung: Die Bank sitzt in Deutschland, also sind hypothekarische Besicherungen oder die Eintragung einer Grundschuld direkt möglich. Dazu kommen ähnliches Rechtssystem, gleiche Sprache, gleiche Währung.
- Andere Finanzierungsformen als in Österreich: Informieren Sie sich vorab über die verschiedenen Kreditformen in Deutschland. Bau- und Immobilienfinanzierung unterscheiden sich zwischen beiden Ländern in einigen Punkten.
2. Über eine österreichische Bank
Alternativ läuft der Immobilienkredit über eine österreichische Bank. Dafür sind meist Sicherheiten in Österreich nötig.
- Sie kennen die Finanzierungsformen: Sie profitieren von Ihrer Vertrautheit mit den klassischen Kreditformen in Österreich und können direkt bei Ihrer Hausbank anfragen.
- Die Besicherung als Herausforderung: Eine österreichische Bank kann sich nicht ins deutsche Grundbuch eintragen. Eine klassische Hypothek auf die deutsche Immobilie fällt damit weg. Lösung: mehr Eigenmittel einbringen oder eine Immobilie in Österreich als Sicherheit hypothekarisch besichern.
Andere Länder, andere Begriffe
Die Immobilienfinanzierung in Österreich und Deutschland weist einige Unterschiede auf, auch wenn die Begriffe ähnlich klingen. Baufinanzierung, Immobilienkredit und Wohnkredit meinen im Kern dasselbe: finanzielle Unterstützung beim Immobilienerwerb.
In Österreich ist der Wohnkredit gängig, für Kauf wie für Renovierung. Das deutsche Pendant heißt Baufinanzierung oder Immobilienkredit, für Erwerb oder Bau einer Immobilie.
Welche Banken finanzieren Immobilien in Deutschland?
Nicht jede Bank macht Auslandsfinanzierungen. Entscheidend ist, wer Erfahrung mit Deutschland hat und Ihr Gesamtbild überzeugend findet.
Österreichische Banken
Viele Banken scheuen das erhöhte Risiko und den Aufwand einer Auslandsfinanzierung. Wer sie anbietet, prüft genau: Bonität, Eigenkapitalquote und Ihre Sicherheiten in Österreich. Auch die Erfahrung der Bank mit Auslandsfinanzierungen zählt.
Deutsche Banken
Für österreichische Staatsbürger ist der Kauf in Deutschland gut machbar. Die Immobilie dient selbst als solide Sicherheit. Und weil das Einkommen meist in Euro fließt, entfällt das Fremdwährungsrisiko.
Finden Sie die passende Bank
Ob deutsche oder österreichische Bank: Es geht um das passende Angebot. Starten Sie Ihre Anfrage, wir finden für Sie den optimalen Partner.
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Voraussetzungen für Auslandsfinanzierungen
Wie bei jedem Immobilienkredit zählen drei Dinge: ausreichende Sicherheiten, eine solide Bonität und genügend Eigenkapital. Bei einer Finanzierung im Ausland fallen die Anforderungen oft strenger aus.
Sehr gute Bonität
Ihre Bonität zeigt, ob Sie Ihren Zahlungsverpflichtungen nachkommen. Bewertet werden Einnahmen und Ausgaben (Haushaltsrechnung), bestehende Kredite und Ihre Wohnsituation.
Je besser die Bonität, desto höher die Chance auf günstige Konditionen.
Mehr Eigenkapital als üblich
Bei Auslandsfinanzierungen gelten oft strengere Richtlinien, die Bank verlangt meist eine höhere Eigenkapitalquote als im Inland.
Üblich sind mindestens 30 % der Finanzierungssumme. Bei 300.000 € sind das rund 90.000 € Eigenkapital.
Sicherheiten für die Bank
Die Bank will sich absichern, falls Sie nicht mehr zahlen können. Bei einer österreichischen Bank ist meist eine Immobilie in Österreich als Sicherheit nötig, hypothekarisch besichert.
Eine deutsche Bank besichert dagegen direkt die Immobilie in Deutschland.
Tragbares Einkommen
In Österreich sollen die Kreditraten als Richtwert nicht über 40 % des Haushaltseinkommens liegen.
Beispiel: 3.000 € Haushaltseinkommen x 40 % = 1.200 €. Höher sollte die monatliche Rate dann nicht sein.
Nebenkosten beim Immobilienkauf in Deutschland
Beim Kauf oder Bau in Deutschland fallen Nebenkosten an. Rechnen Sie sie in die Finanzierungssumme ein, sie können den Betrag um 10 bis 20 % erhöhen.
3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer
Fällt beim Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie an, teils auch bei Erbschaft oder Schenkung. Die Höhe hängt vom Bundesland ab und liegt zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises.
Ca. 1,5 % Notarkosten
Für Eigentumseintragung und Hypothek im Grundbuch ist ein Notar nötig. Die Kosten liegen meist bei rund 1,5 % der Kauf- oder Bausumme, je nach Leistung.
Ca. 0,5 % Grundbuchgebühren
Eigentumsübertragung und Hypothek im Grundbuch verursachen Grundbuchgebühren von etwa 0,5 % des Kaufpreises, abhängig vom Bundesland.
500 bis 1.000 € Gutachterkosten
Ein Gutachter ist nicht vorgeschrieben, bei älteren Immobilien aber empfehlenswert. Je nach Aufwand fallen oft 500 bis 1.000 € an.
Optional: 3 bis 6 % Maklergebühren
Wurde die Immobilie über einen Makler vermittelt, fallen Maklergebühren an. Sie liegen je nach Bundesland zwischen 3 und 6 % des Kaufpreises.
Optional: 0,5 % Kosten für den Bauantrag
Für den Bau brauchen Sie eine Baugenehmigung und dafür einen Bauantrag. Die Kosten liegen meist bei rund 0,5 % der Baukosten, je nach Bundesland.
0,2 bis 0,7 % Baugenehmigung
Die Erteilung der Baugenehmigung kostet zusätzlich etwa 0,2 bis 0,7 % der Baukosten. Diese fallen auch an, wenn die Genehmigung nicht gewährt wird.
Optional: 0,3 bis 0,5 % Bodengutachten
Beim Bau auf einem Grundstück ist ein Bodengutachten erforderlich. Liegt keines vor, kosten 0,3 bis 0,5 % der Bausumme.
Deutsche Immobilien als Geldanlage?
Immobilien in Deutschland werden oft als langfristige Geldanlage gekauft. Eine garantierte Wertsteigerung gibt es aber nicht.
Ob der Wert stabil bleibt, steigt oder sinkt, lässt sich schwer vorhersagen. Autobahnbau, Gebietsentwicklung und politische Veränderungen können den Wert drücken.
Tipp der Redaktion
Eine deutsche Immobilie als reine Geldanlage birgt Unsicherheiten, der lokale Markt ist für ausländische Käufer oft schwer zu durchschauen. Wer als langfristige Vorsorge kauft und kein Feriendomizil sucht, ist mit österreichischen Immobilien meist besser aufgehoben.
Größere Investitionen: Planen Sie in Deutschland mehrere Immobilien als Renditeobjekte, kann das steuerschonende Konzept über eine Familienstiftung interessant sein.
Die 5 größten Banken in Deutschland
Ein Überblick über die großen Player am deutschen Markt. Welche davon zu Ihrem Vorhaben passt, klärt der Vergleich.
Deutsche Bank
Eine der weltweit größten Banken mit breiter Palette an Finanzdienstleistungen, von Bankgeschäften über Investmentbanking bis zur Vermögensverwaltung.
Commerzbank
Bedeutende Bank für Privat- und Geschäftskunden, bekannt für ihre vielfältigen Angebote im Bereich Kredit und Finanzierung.
Unicredit Bank (HypoVereinsbank)
Teil der Unicredit-Gruppe, mit breitem Angebot für Privat- und Geschäftskunden und internationaler Ausrichtung.
DZ Bank
Zentralbank der Genossenschaftsbanken und eines der größten Finanzinstitute Deutschlands, koordiniert die Geschäfte vieler Genossenschaftsbanken.
ING Deutschland
Direktbank mit starker Präsenz in Deutschland, bekannt für einfache und transparente Produkte wie Girokonten, Kredite und Baufinanzierungen.
Auslandsfinanzierungen
Sie liebäugeln mit einer Immobilie in einem anderen Land? Wir haben die passenden Wege auch für weitere Auslandsfinanzierungen.
Immobilie in Kroatien finanzieren
Ihr Weg zur Finanzierung einer Immobilie in Kroatien aus Österreich.
Immobilie in Spanien finanzieren
So finanzieren Sie Ihr Feriendomizil in Spanien oder auf Mallorca.
Immobilie in Ungarn finanzieren
Kredit und Sicherheiten für den Immobilienkauf in Ungarn.
Immobilie in der Türkei finanzieren
Was bei der Finanzierung einer Immobilie in der Türkei zu beachten ist.
Immobilie in Tschechien finanzieren
Ihr Überblick zur Immobilienfinanzierung in Tschechien.
Immobilie in Slowenien finanzieren
So gelingt die Finanzierung Ihrer Immobilie in Slowenien.
Immobilie in Italien finanzieren
Ihr Weg zur Finanzierung einer Immobilie in Italien.
Versicherung für Ihre Ferienimmobilie
Schäden am Dach, an der Garage oder an den Möbeln können auch im Land Ihrer Ferienimmobilie passieren. Spezielle Ferienhausversicherungen sichern Sie ab.
Eine Ferienhausversicherung besteht aus einer Gebäude- und einer Hausratversicherung. Die Gebäudeversicherung deckt Schäden am Gebäude (Dach, Garage, Nebengebäude). Die Hausratversicherung schützt vor Schäden an der Innenausstattung (Möbel, elektronische Geräte).
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Anfrage startenHäufige Fragen
Kann ich aus Österreich eine Immobilie in Deutschland finanzieren?
Ja, das ist möglich, wenn Bank, Besicherung und Eigenkapital zusammenpassen. Grundsätzlich haben Sie zwei Wege: über eine deutsche Bank oder über Ihre Bank in Österreich.
Was ist der Unterschied zwischen einer deutschen und einer österreichischen Bank bei der Finanzierung?
Bei einer deutschen Bank ist die Besicherung einfacher, weil hypothekarische Besicherungen oder die Eintragung einer Grundschuld direkt möglich sind. Eine österreichische Bank kann sich nicht ins deutsche Grundbuch eintragen, daher sind meist Sicherheiten in Österreich nötig.
Welche Voraussetzungen verlangt die Bank für eine Finanzierung in Deutschland?
Es zählen drei Dinge: ausreichende Sicherheiten, eine solide Bonität und genügend Eigenkapital. Bei einer Finanzierung im Ausland fallen die Anforderungen oft strenger aus.
Brauche ich für eine Immobilie in Deutschland mehr Eigenkapital?
Bei Auslandsfinanzierungen gelten oft strengere Richtlinien, und die Bank verlangt meist eine höhere Eigenkapitalquote. Eine gute Bonität erhöht zudem die Chance auf günstige Konditionen.
Welche Banken finanzieren Immobilien in Deutschland?
Nicht jede Bank macht Auslandsfinanzierungen. Entscheidend ist, wer Erfahrung mit Deutschland hat und Ihr Gesamtbild überzeugend findet. Für österreichische Staatsbürger ist der Kauf gut machbar, da die Immobilie selbst als Sicherheit dient und das Einkommen meist in Euro fließt.
Immobilie in Deutschland finanzieren
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