Brückenfinanzierung
Kaufen, bevor verkauft ist. Eine Brückenfinanzierung schließt die Lücke zwischen neuer Immobilie und altem Verkaufserlös, damit Ihnen die Wunschimmobilie nicht durch die Lappen geht.
Was ist eine Brückenfinanzierung?
Eine Brückenfinanzierung ist ein kurzfristiger Kredit, der die Zeit zwischen dem Kauf der neuen und dem Verkauf der alten Immobilie überbrückt. Sie kaufen heute und zahlen zurück, sobald der Verkaufserlös fließt.
Gängig sind auch die Begriffe Zwischenfinanzierung oder Überbrückungskredit. Gemeint ist immer dasselbe: Geld auf Zeit, bis Ihr Kapital frei wird.
Kurze Laufzeit
In der Regel 6 bis 24 Monate. Die Brücke trägt nur so lange, bis der Verkauf abgeschlossen ist.
Nur Zinsen, dann alles
Während der Laufzeit zahlen Sie häufig ausschließlich Zinsen. Getilgt wird in einer Summe nach dem Verkauf.
Etwas teurer
Die Zinsen liegen meist höher als beim klassischen Immobilienkredit. Kurzfristigkeit hat ihren Preis.
Wozu wird eine Brückenfinanzierung genutzt?
Sie ist die flexible Lösung für jede kurzfristige Finanzierungslücke, die beim Wechsel von einer Immobilie zur nächsten entsteht. Drei Situationen kommen besonders häufig vor.
Kauf und Verkauf zugleich
Sie greifen bei der neuen Immobilie zu, bevor der Erlös aus dem Verkauf der alten verfügbar ist. Die Brücke schließt genau diese Lücke.
Unterstützung beim Neubau
Bauherren decken die Baukosten der neuen Immobilie, während die alte noch nicht verkauft ist. So gerät der Bau nicht ins Stocken.
Weitere Verpflichtungen
Auch zusätzliche Posten wie Renovierungen oder Maklerkosten lassen sich vorübergehend mitfinanzieren, bis der Verkauf Luft schafft.
Wie läuft eine Brückenfinanzierung ab?
Hat die Bank Ihre Brückenfinanzierung bewilligt, folgt sie einem klaren Dreischritt: auszahlen, Zinsen tragen, nach dem Verkauf zurückzahlen.
Auszahlung
Der Kredit wird meist in einer Summe ausgezahlt, um den Kaufpreis der neuen Immobilie zu decken. Beim Neubau erfolgt die Auszahlung oft in Teilbeträgen nach Baufortschritt.
Zinszahlungen
Während der Laufzeit zahlen Sie in der Regel nur die anfallenden Zinsen. Die monatliche Belastung bleibt gering, bis der Verkaufserlös da ist.
Rückzahlung
Ist die alte Immobilie verkauft, wird der Brückenkredit vollständig getilgt. Der Verkaufserlös deckt Kredit und Zinsen, der Rest wird zu Eigenkapital für die neue Immobilie.
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Vor- und Nachteile einer Brückenfinanzierung
Die Brückenfinanzierung verschafft Spielraum, kostet aber. Beide Seiten gehören auf den Tisch, bevor Sie sich entscheiden.
Das spricht dafür
- Finanzielle Flexibilität: Sie kaufen die neue Immobilie, auch wenn der Verkauf der alten noch läuft.
- Zeitlicher Spielraum: Kein Zwang zum schnellen Notverkauf. Wer in Ruhe verkauft, erzielt oft den besseren Preis.
- Gelegenheiten nutzen: Taucht die passende Immobilie am Markt auf, können Sie sofort zugreifen.
- Planungssicherheit: Die Finanzierungslücke ist geschlossen, finanzielle Engpässe beim Wechsel bleiben aus.
- Sanfte Tilgung: Oft sind während der Laufzeit nur Zinsen fällig, das hält die monatliche Belastung niedrig.
Das spricht dagegen
- Höhere Zinsen: Wegen der Kurzfristigkeit liegen die Zinsen über denen klassischer Immobilienkredite.
- Abhängig vom Verkauf: Verzögert sich der Verkauf oder bringt er weniger als erwartet, kann es eng werden.
- Kurze Laufzeit: Meist 6 bis 24 Monate. Wird in dieser Zeit nicht verkauft, drohen Zusatzkosten oder eine Anschlussfinanzierung.
- Doppelte Last: Neben den Zinsen laufen oft Kosten für beide Immobilien weiter, etwa Betriebskosten und Versicherungen.
- Nicht für jeden: Die Bank verlangt ausreichende Bonität und realistische Verkaufschancen.
Voraussetzungen für eine Brückenfinanzierung in Österreich
Die Bank will ihr Risiko begrenzen und sicher sein, dass die Rückzahlung gelingt. Diese drei Punkte sollten Sie erfüllen.
Klarer Verwendungszweck
Die Brückenfinanzierung schließt die Lücke zwischen Kauf und Verkauf. Genau dafür muss sie auch eingesetzt werden.
Nachweis über den Verkauf
Die Bank will sehen, dass Sie die alte Immobilie verkaufen, etwa über Verkaufsplan oder Inserat. Im besten Fall liegt schon ein Vorvertrag vor.
Sicherheiten
Üblich ist, dass die Bank Sicherheiten verlangt, zum Beispiel Immobilien, Eigenmittel oder Guthaben, Bürgschaften oder Lebensversicherungen.
Was kostet eine Brückenfinanzierung?
Die Kosten teilen sich in zwei Blöcke: was einmalig beim Abschluss anfällt und was während der Laufzeit Monat für Monat läuft.
Einmalige Kosten
- Bearbeitungsgebühr: bis zu 3 % der Finanzierungssumme für die Bereitstellung des Kredits.
- Grundbucheintragungsgebühr: 1,2 % des eingetragenen Pfandrechts bei hypothekarischer Besicherung.
- Notar & Rechtsanwalt: für beglaubigte Dokumente und rechtliche Begleitung können weitere Kosten anfallen.
Laufende Kosten
- Zinsen: monatlich fällig. Die Tilgung folgt erst, wenn der Verkaufserlös bereitsteht.
- Kontoführungsgebühr: für die Brückenfinanzierung berechnet die Bank laufende Kontoführungsgebühren.
- Bereitstellungszinsen: wird der bewilligte Kredit nicht sofort voll abgerufen, fallen oft 0,25 bis 0,5 % pro Monat auf den nicht genutzten Betrag an.
Brückenfinanzierung: häufige Fragen
Wie lange läuft eine Brückenfinanzierung?
In der Regel zwischen 6 und 24 Monaten. Die Brücke trägt nur so lange, bis der Verkauf der alten Immobilie abgeschlossen ist und der Erlös zur Tilgung bereitsteht.
Muss ich während der Laufzeit tilgen?
Häufig nicht. Während der Laufzeit zahlen Sie oft nur die Zinsen, die volle Tilgung erfolgt in einer Summe nach dem Verkauf. Das hält die monatliche Belastung gering.
Sind die Zinsen höher als bei einem normalen Immobilienkredit?
Meist ja. Wegen der Kurzfristigkeit und des höheren Risikos für die Bank liegen die Zinsen einer Brückenfinanzierung üblicherweise etwas über denen klassischer Immobilienkredite.
Was passiert, wenn die alte Immobilie nicht rechtzeitig verkauft wird?
Dann können zusätzliche Kosten oder eine Anschlussfinanzierung nötig werden. Deshalb verlangt die Bank vorab realistische Verkaufschancen, etwa über Verkaufsplan, Inserat oder einen Vorvertrag.
Die Brückenfinanzierung, die zu Ihnen passt
Wir finden das Angebot, das zu Ihrer Situation passt. Schildern Sie uns kurz Ihr Vorhaben, den Rest übernehmen wir.
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