Fragen & Antworten
Kredite, Finanzierungen & Umschuldungen
Auf dieser Seite finden Sie die Antworten auf häufig gestellte Fragen von unseren Kunden und Webseitenbesuchern.
Über Immobilie-finanzieren.at
Wer wir sind, was wir tun & wie Sie unseren Service nutzen.
Was macht immobilie-finanzieren.at?
Wir unterstützen Kreditnehmer:innen dabei, den passenden Kredit zu finden – Egal ob Immobilienkredit, Sanierungskredit oder Umschuldung. Zudem informieren wir unsere Kunden umfassend und erstellen ein individuelles Finanzierungskonzept.
Dazu arbeiten wir mit unterschiedlichen Finanzierungsexperten in ganz Österreich zusammen.
Unser Motto: Finanzieren wie ein Profi – Sparen mit Experten
Welche Vorteile habe ich durch euren Service?
Erfahrene Finanzierungsexperten
Wir arbeiten mit geprüften und erfahrenen Finanzierungsexperten in ganz Österreich zusammen. Durch unseren Service können Sie von jahrelanger Erfahrung und aktuellem Marktwissen profitieren.
Professioneller Kreditvergleich
Über unsere Plattform können Sie kostenlos einen Kreditvergleich anfordern. Unsere Experten fordern für Sie Angebote bei unterschiedlichen Banken und vergleichen diese im Anschluss mit Ihnen. Dabei können Sie darauf vertrauen, dass unsere Experten Sie dank umfassendem Wissen richtig informieren.
Kostenloses Info-Gespräch
Unsere Experten bieten kostenlose Erstgespräche an, in welchen Ihr Finanzierungsvorhaben sowie das passende Finanzierungskonzept besprochen werden. Zudem haben Sie in diesem Gespräch die Möglichkeit, Fragen zu stellen.
Welche Kosten entstehen für den Service?
Die Info-Gespräche bei unsren Experten sind für unsere Kunden immer kostenlos.
Entscheiden Sie sich dazu, die eine Finanzierung über unsere Experten abzuwickeln, dann könnten Kosten für Sie entstehen. Sie werden aber bereits beim Erstgespräch auf alle kostenpflichtigen Dienstleistungen hingewiesen.
Wie sicher sind meine Daten?
Es ist uns sehr wichtig, dass wir und unsere Finanzierungsexperten Kundendaten mit Diskretion behandeln.
Mehr Informationen dazu finden Sie in unseren Datenschutzbestimmungen.
Was passiert nach meiner Online-Anfrage?
1. Telefonischer Kontakt
Nachdem Sie Ihre Anfrage über unser Portal abgesendet haben, werden Sie nach kurzer Zeit von dem passenden Experten telefonisch kontaktiert. Bei diesem Telefonat werden Rückfragen zu Ihren Angaben gestellt und ein Termin für das Erstgespräch vereinbart.
2. Das Erstgespräch
Beim Erstgespräch erstellen Sie gemeinsam mit unserem Experten Ihr ideales Finanzierungskonzept.
3. Angebote & Vergleich
Anschließend kann unser Experte passende Angebote bei unterschiedlichen Banken anfordern. Wenn genügend Angebote vorliegen, dann werden diese mit Ihnen gemeinsam besprochen und verglichen.
4. Die Entscheidung
Sie können nun entscheiden, welches der Angebote Sie annehmen möchten. Es steht Ihnen natürlich auch immer frei, keines der Angebote anzunehmen.
Wann erhalte ich meine Kreditangebote?
Nachdem gemeinsam mit unserem Experten das passende Finanzierungskonzept erstellt wurde, fordert dieser Angebote bei unterschiedlichen Banken an. Sobald die Angebote vorliegen, werden Ihnen diese für den Kreditvergleich zur Verfügung gestellt.
Dies kann ein paar Tage dauern.
Wer sind eure Finanzierungsexperten?
Um Ihnen als Kreditnehmer eine fachmännische Finanzierung anbieten zu können, arbeiten wir mit verschiedenen Finanzierungspartnern in ganz Österreich zusammen.
Mit welchen Banken & Kreditinstituten arbeitet ihr zusammen?
Unser Portal arbeitet nicht immer direkt mit Banken oder Kreditinstituten zusammen, sondern mit Finanzierungsexperten.
Unsere Finanzierungsexperten kooperieren mit unterschiedlichen namhaften Banken und Kreditinstituten in Österreich.
Kredite & Kreditformen
Wie Sie Kredite vergleichen & welche Kreditformen es gibt.
Was ist ein Lombardkredit?
Ein Lombardkredit ist eine Form der Kreditvergabe, bei der ein Kreditinstitut dem Kreditnehmer einen Kredit gewährt und als Sicherheit Wertpapiere wie beispielsweise Aktien oder Anleihen akzeptiert. In Österreich wird ein Lombardkredit oft auch als Wertpapierkredit bezeichnet.
Lombardkredite werden häufig für kurzfristige Finanzierungen verwendet, beispielsweise um Liquidität zu schaffen oder um kurzfristige Investitionen zu tätigen. Der Kreditgeber behält die Wertpapiere als Sicherheit, bis der Kredit vollständig zurückgezahlt ist.
Was ist eine Umkehrhypothek?
Die Umkehrhypothek ermöglicht es Immobilienbesitzern, im Rentenalter, die eigene Immobilie mit einer Hypothek zu beleihen.
Dafür bekommen diese eine monatliche Rente oder einen einmaligen Betrag von der Bank ausbezahlt.
Nach dem Ableben wird die Immobilie von der Bank verkauft und so die Hypothek zurückbezahlt.
Macht ein Fremdwährungskredit Sinn?
Bei Fremdwährungskrediten kann keine pauschale Aussage getätigt werden, ob diese rentabel sind. Es kommt immer auf die Währungsentwicklung an, welche nicht vorausgesagt werden kann.
Wenn Sie Ihren Gehalt in der Fremdwährung erhalten, dann tragen Sie ein geringeres Fremdwährungsrisiko und der Kredit kann sich lohnen. Jedoch vergeben Banken nur noch ungerne Fremdwährungskredite.
Wie viel Kredit erhalte ich mit meinem Einkommen?
Ob Sie den Kredit in der gewünschten Kredithöhe aufnehmen können, hängt von Ihrer Bonität ab. Die Bonität wird unter anderem durch Ihr Einkommen, Ihre Ausgaben, Ihre bestehenden Kreditverpflichtungen und viele weiteren Faktoren beeinflusst.
Es gibt daher keine pauschale Antwort dafür, welche Kreditsumme mit welchem Einkommen finanzierbar ist.
Wie vergleiche ich Kreditangebote?
Kredite sollten Sie am besten anhand des effektiven Jahreszinssatzes vergleichen. Dieser Zinssatz setzt sich aus dem Nominalzins und den Nebenkosten der Bank zusammen. Das heißt, durch den effektiven Jahreszins erhalten Sie einen Eindruck von der Höhe der Nebenkosten jeder Bank.
Je höher der Effektivzinssatz ist, desto schlechter ist grundsätzlich das Angebot. Dies gilt aber nur, wenn die Angebote auf derselben Grundlage basieren (selbe Kredithöhe, Laufzeit, Verzinsungsform…).
Die Kreditvoraussetzungen
Fragen rund um die Bonität, das Eigenkapital, die Sicherheiten & das Haushaltseinkommen
Die Bonität
Was ist die Bonität?
Die Bonität ist die Kreditwürdigkeit einer Person. Das bedeutet die Fähigkeit und der Wille, Schulden zu begleichen bzw. Kredite zurückzuzahlen. Die Bonität wird in der Regel von Banken oder Kreditgebern bewertet, um das Risiko bei einer Kreditvergabe einzuschätzen.
Je besser Ihre Bonität ist, desto günstiger sind dann meist auch Ihre Konditionen.
Was ist die Bonitätsprüfung?
Bei der Bonitätsprüfung schätzt die Bank mittels unterschiedlich gewichteter Kriterien Ihre Zahlungsfähigkeit ein. Die Bonitätsprüfung basiert auf verschiedenen Faktoren wie dem Einkommen, der Beschäftigung, dem Verschuldungsgrad, der Kreditgeschichte und der Liquidität.
Dies wird aber in vielen Fällen auch von sogenannten Ratingagenturen übernommen, welche die Bonitätsprüfung im Auftrag der jeweiligen Bank erledigen.
Welche Kriterien beeinflussen die Bonität?
Die Bonitätsprüfung basiert auf verschiedenen Faktoren wie:
– Ihrem Nettoeinkommen
– Ihrer Haushaltsrechnung
– Ihren Sicherheiten
– Ihrem Vermögen
– Ihren bestehenden Kreditverpflichtungen
– Ihren Rücklagen
– Informationen aus Bonitätsdatenbanken
– Ihrem Beschäftigungsverhältnis
– Ihrem Familienstand
– Ihrer Wohnsituation
Das Eigenkapital
Was ist das Eigenkapital?
Als Eigenkapital (oder Eigenmittel) werden all Ihre Ersparnisse bezeichnet, welche Sie für eine Finanzierung nutzen.
Was zählt alles zum Eigenkapital?
Das können Sie alles zu Ihrem Eigenkapital zählen:
- Bargeld
- Festgeld- und Tagesgeldkonten
- Sparbücher/Sparbriefe
- Bausparguthaben
- Private Darlehen (z. B. von Verwandten)
- Lebensversicherung
- Aktien
- Fonds und Anteile an Investmentfonds
- Zinspapiere
- Zertifikate
- Gold
- Eigenleistungen vom Häuslbauer
- Baumaterialien
- Eigene Baugrundstücke
Wie viel Eigenkapital benötige ich?
In Österreich müssen Sie bei einem Wohnkredit mindestens 20% der Finanzierungssumme an Eigenkapital einbringen.
Eigenkapital kann aber nicht nur in Form von Geldern oder Ersparnissen eingebracht werden, sondern auch durch Eigenleistungen beim Hausbau. Mehr dazu erfahren Sie in unserem Beitrag zur sogenannten Muskelhypothek.
Die Sicherheiten
Was sind Sicherheiten?
Eine Bank möchte sich bei der Vergabe von Krediten gegen ein mögliches Zahlungsausfallrisiko absichern. Diese Absicherung erfolgt auf Basis von Sicherheiten, welche der Kreditnehmer der Bank einräumt.
Kommt der Kreditnehmer seiner Zahlungsverpflichtung nicht nach, kann die Bank auf die Sicherheiten zurückgreifen und somit die offenen Kreditschulden decken.
Abhängig von der Bonität und der Höhe des Finanzierungsbetrags kommen unterschiedliche Kreditsicherheiten oder gar eine Kombination mehrer Sicherheiten zum Einsatz.
Welcher Kreditsicherheiten gibt es?
Im Wesentlichen akzeptieren Banken die folgenden Sicherheiten für Kredite:
- Hypothekarische Besicherung
- Versicherungen für spezifische Risiken (Arbeitslosigkeit, Berufsunfähigkeit…)
- Kreditrestschuldversicherung (meist bei niedrigen Kreditbeträgen)
- Gehalts- oder Lohnverpfändung
- Bürgschaften
In unserem Beitrag zum Thema erhalten Sie noch detailliertere Informationen zu den Kreditsicherheiten.
Warum muss die Bank ins Grundbuch?
Wenn Sie einen Kredit hypothekarisch besichern, dann hat die Bank das Recht, die Immobilie im Falle Ihrer Zahlungsunfähigkeit zu versteigern und aus den Erlösen den offenen Kredit zu begleichen.
Dieses sogenannte Pfandrecht muss durch einen Notar im Grundbuch eingetragen werden. Dabei wird auch ein bestimmter Pfandbetrag vereinbart. Kommt es zu der Versteigerung der Immobilie, darf die Bank den Kredit aus den Verkaufserlösen bis zu diesem Pfandbetrag decken.
Das Haushaltseinkommen
Wieso ist das Haushaltseinkommen eine Voraussetzung?
Seit Mitte 2022 gibt es neue Regelungen für die Vergabe von Wohnkrediten in Österreich.
Wenn Sie einen Wohnkredit aufnehmen, dann dürfen die monatlichen Kreditraten nicht mehr als 40% Ihres Netto-Haushaltseinkommen belasten.
Wenn Sie die Immobilie zu zweit finanzieren, dann wird das Einkommen beider Kreditnehmer zusammengezählt.
Was zählt zum Haushaltseinkommen?
Grundsätzlich umfasst das Haushaltseinkommen sämtliche Einnahmen, welche Sie regelmäßig (monatlich) erzielen. Dabei werden aber immer die Nettobeträge herangezogen.
Dazu zählen…
- Gehalt / Lohn / Pension
- Einkommen aus festen Nebentätigkeiten
- Vorhersehbare Kapitalerträge
- Mieterträge
- Unterhaltszahlungen, die Sie erhalten
- Staatliche Unterstützung (z.B. Kindergeld, Sozialleistungen)
- Sonstige feste Einnahmen
Wie hoch darf meine Kreditrate sein?
Beispiel – Wie Sie Ihre maximale monatliche Kreditrate berechnen können:
Sie möchten mit Ihrem Partner zusammen einen Wohnkredit für den Kauf Ihres Traumhauses aufnehmen.
Zusammen haben Sie folgendes Haushaltseinkommen:
- Gehalt 1 – 1.500 €
- Gehalt 2 – 1.800 €
- Mieterträge – 750 €
- Kindergeld – 182,40 €
Daraus ergibt sich ein Haushaltsnettoeinkommen von: 4.232,40 Euro
Die monatliche Kreditrate darf maximal 40% des Haushaltseinkommens belasten. Das bedeutet in diesem Fall, dass die Kreditrate max. 1.692,96 Euro betragen kann.
Rechnung: 4.232,40 x 0,4 = 1.692,96 Euro
Die Kreditkonditionen
Fragen & Antworten zu den Zinsen und der Kredittilung
Die Zinsen
Was sind Bereitstellungszinsen?
Bereitstellungszinsen sind Zusatzkosten, die bei einem Kredit anfallen können. Oftmals ist es bei Immobilienfinanzierungen so, dass die Kreditsumme in mehreren Teilen ausbezahlt wird (z. B.: Aufgrund der Fertigstellung eines Bauabschnitts). Da Ihnen die Bank aber die volle Kreditsumme immer zur Verfügung stellen muss, kann Sie je nach Vertrag eine Entschädigung in Form von Bereitstellungszinsen fordern.
Die meisten Banken gewähren eine tilgungsfreie Zeit von normalerweise drei bis zwölf Monaten. In der Regel wird auch in dieser Zeit ein Bau bzw. ein Immobilienkauf abgeschlossen. Wenn dies nicht möglich ist oder Sie bereits vor der Finanzierung mit einer längeren Bauphase rechnen, dann verhandeln Sie diesen Punkt unbedingt aus Ihrem Kreditvertrag.
Was ist der Nominalzins?
Der Nominalzins ist jener Zins, den Sie für Ihren Kredit monatlich bezahlen müssen. Dabei werden im Vergleich zum Effektivzins weder Bearbeitungsgebühren noch Provisionen berücksichtigt.
Was sind die Effektivzinsen?
Der Effektivzins gibt die Gesamtkosten für Ihren Kredit an. Dieser setzt sich aus dem Nominalzins und den Nebenkosten zusammen. Anhand dieses Zinssatzes können Sie die Höhe der verrechneten Nebenkosten der Banken einschätzen. Dieser Wert eigent sich auch, um Kreditangebote optimal zu vergleichen.
Was ist die Zinsbandbreite?
Bei der Zinsbandbreite handelt es sich um einen Mindest- und Maximalzins für variabel verzinste Kredite. Je nach Bonität wird Ihr Zins irgendwo zwischen diesen Werten festgelegt.
Was ist ein Zinscap?
Der Zinsdeckel, auch Cap bzw. Zinscap genannt, ist die obere Zinsbegrenzungsvereinbarung. Das heißt, bei einem variablen Kredit wird eine Zinsobergrenze in Höhe von beispielsweise 3% festgelegt. Steigen die Zinsen über die Jahre auf beispielsweise 6%, dann darf die Bank dank dem vereinbarten Zinsdeckel nur die maximalen 3% Zinsen verrechnen.
Wenn Sie einen variabel verzinsten Kredit haben, können Sie einen solchen Zinsdeckel kaufen, um sich abzusichern.
Die Kredittilgung
Wann beginnt die Kreditrückzahlung?
Ab wann Sie Ihre Immobilienfinanzierung zurückzahlen müssen, kann nicht so pauschal beantwortet werden. In der Regel ist es so, dass Sie mit der Auszahlung der ersten Teilsumme Ihres Kredits die Zahlung beginnen.
Während einer “Bauphase” werden meist nur die Zinsen für den bereits abgeschöpften Kreditvertrag fällig. Erst wenn das Baukonto in Absprache mit Ihrem Finanzierungsberater geschlossen ist, beginnt die reguläre Rückzahlung. Bitte beachten Sie hier, dass möglicherweise andere Regelungen in Ihrem Kreditvertrag stehen können.
Was ist die tilgungsfreie Zeit?
In der tilgungsfreien Zeit müssen Sie Ihren Kredit nicht tilgen.
Dies kommt vor allem bei Baufinanzierungen vor. Der Kredit wird meist erst dann getilgt, wenn er voll ausgenutzt wurde (der Hausbau beendet ist). Wichtig ist jedoch, dass Sie während der tilgungsfreien Zeit trotzdem oftmals die Kreditzinsen begleichen müssen.
Wofür werden Stundungszinsen verrechnet?
Wenn Sie Ihre Bank um das aussetzten Ihrer Tilgung (Stundung) bitten, da Sie Zahlungsprobleme haben, kann Ihnen diese dafür Stundungsgebühren verrechnen.
Kann ich meinen Kredit vorzeitig tilgen?
Meist ist die vorzeitige Tilgung eines Kredits möglich. Die genauen Bedingungen werden jedoch im Kreditvertrag geregelt.
Wenn Sie Ihren Kredit noch vor Ablauf der Kreditlaufzeit vollständig zurückzahlen möchten, kann die Bank als Entschädigung für die entgangenen Zinsgewinne eine Vorfälligkeitsgebühr bzw. Vorfälligkeitsentschädigung verrechnen.
Die Umschuldung
Was ist eine Umschuldung & wie werden Kredite umgeschuldet?
Was ist eine Umschuldung?
Unter einer Umschuldung versteht man das Ablösen eines oder mehrerer Kredite (oder auch einer Wohnbauförderung) durch einen neuen Kredit. Zur vollständigen Rückzahlung wird ein neuer Kredit aufgenommen – Der neue Kredit löst somit den / die alten Kredit/e ab.
Die Gründe für eine Umschuldung sind vielseitig. Bessere Konditionen bei den Zinsen, andere Zinsformen (z.B. Fixzins) oder die Anpassung der Kreditsumme (Aufstockung), Laufzeit oder der Rückzahlungsrate sind die häufigsten Gründe für eine Umschuldung. Der neue Kredit kann entweder bei derselben Bank oder bei einer neuen Bank aufgenommen werden.
Wie funktioniert eine Kreditumschuldung?
1. Schuldenstand feststellen
Stellen Sie Ihren aktuellen Schuldenstand fest. Entweder anhand eines Kontoauszuges in Ihrem online Banking oder Sie fragen bei Ihrem Bankberater nach.
2. Neue Angebote anfordern
Fordern Sie von verschiedenen Banken neue Kreditangebote an. Sagen Sie dazu, dass es sich um eine Umschuldung eines alten Kredits handelt. Gerne können Sie auch unseren Service kostenlos nutzen – unsere Experten vordern für Sie Umschuldungsangebote bei bis zu 50 Banken in Österreich an.
3. Angebote vergleichen
Vergleichen Sie Ihre aktuellen Kreditkosten mit den unterschiedlichen Umschuldungsangeboten. Wechseln Sie beim passenden Angebot den Kredit und sparen Sie bares Geld.
Wann macht eine Umschuldung Sinn?
Eine Umschuldung macht meistens dann Sinn, wenn die alten Kreditkonditionen wesentlich schlechter sind als die, die Sie aktuell auf dem Markt bekommen würden.
Auch die Zusammenlegung von mehreren Krediten (z.B.: normaler Immobilienkredit und Wohnbauförderung) zu einem neuen Kredit kann nach einer bestimmten Zeit Sinn machen. Vorallem um den eigenen Verwaltungsaufwand zu verringern.
Aber Achtung – wird eine Umschuldung vorgenommen, so werden wieder zusätzliche Nebenkosten fällig. Lassen Sie sich deshalb von Ihrem Finanzierungsberater diese genau offenlegen und vergleichen Sie den tatsächlichen Vorteil zum aktuellen Kredit.
Mehr dazu finden Sie unter https://immobilie-finanzieren.at/umschuldung/
Welche Kosten erwarten mich bei einer Umschuldung?
Mit folgenden Nebenkosten sollten Sie rechnen:
-
-Bis zu 3% an Bearbeitungsgebühren für die Bearbeitung der Umschuldung durch die Bank.
Mögliche Nebenkosten:
- ca. 1% Pönale für die vorzeitige Tilgung des Kredits bei der Bank.
- 1,2% für eine Pfandrechtseintragung im Grundbuch, falls der neue Kredit hypothekarisch besichert wird.
– 1-3% an Notarkosten für die Eintragung des Pfandrechts durch den Notar (bei einer hypothekarischen Besicherung)
Als Faustformel gilt: Rechnen Sie mit rund 5-8% der Umschuldungssumme an Nebenkosten.
