Hypotheken in Österreich
Die Hypothek ist das Herzstück fast jeder Immobilienfinanzierung. Was dahintersteckt, welche Voraussetzungen zählen und wie Sie die besten Konditionen finden, lesen Sie hier kompakt und klar.
Was ist eine Hypothek?
Eine Hypothek ist im Kern nichts anderes als ein Kredit, der mit Ihrer Immobilie besichert wird. Sie hören dafür auch die Begriffe Hypothekendarlehen oder Hypothekarkredit, gemeint ist immer dasselbe.
Damit finanzieren die meisten Österreicher den Kauf einer Immobilie oder den Bau eines Hauses. Die Bank gibt das Geld, Ihre Immobilie dient als Pfand.
Ob Sie eine Hypothek bekommen, hängt vor allem von vier Faktoren ab: Bonität, Eigenkapital, Sicherheiten und Einkommen. Verzinst wird wahlweise fix oder variabel, die Wahl liegt bei Ihnen.
Wofür?
Meist für den Kauf einer Immobilie oder den Bau eines Hauses. Die Immobilie selbst dient dabei als Sicherheit.
Zwei Formen
Unterschieden wird zwischen Festbetragshypothek und Höchstbetragshypothek. Der Unterschied liegt im Pfandbetrag.
Vier Voraussetzungen
Bonität, Eigenkapital, Sicherheiten und Einkommen entscheiden darüber, ob und zu welchen Konditionen Sie finanzieren.
Fix oder variabel
Sie wählen zwischen einem konstanten Fixzins und einem variablen Zins, der sich am Leitzins orientiert.
Besicherung einer Hypothek
Bei einer Hypothek wird die Bank mit einem Pfandrecht und einem Pfandbetrag in das Grundbuch Ihrer Immobilie eingetragen. In Österreich erledigt das ein Notar.
Wozu dient das Pfandrecht?
Das Pfandrecht gibt der Bank als Gläubiger das Recht, die Immobilie zu versteigern, sollte der Kreditnehmer zahlungsunfähig werden. Aus dem Erlös wird die offene Hypothek bis zum eingetragenen Pfandbetrag beglichen.
Klingt drastisch, ist aber der Normalfall jeder Immobilienfinanzierung. Solange Sie Ihre Raten zahlen, passiert nichts dergleichen.
Grundsätzlich wird zwischen zwei Hypothekenformen unterschieden:
Festbetragshypothek
- Der Pfandbetrag entspricht genau der aufgenommenen Hypothekensumme plus den Nebenkosten.
- Das Pfandrecht ist an einen bestimmten Kredit gebunden.
- Nach Tilgung der Hypothek erlischt das Pfandrecht und lässt sich nicht erneut nutzen.
Höchstbetragshypothek
- Der Pfandbetrag liegt zwischen 120 % und 130 % der Hypothekensumme.
- Das Pfandrecht ist nicht an einen bestimmten Kredit gebunden.
- Nach Tilgung bleibt das Pfandrecht bestehen und kann wieder verwendet werden, etwa für einen weiteren Kredit.
Hypothekenrechner in Österreich
Ein Hypothekenrechner vergleicht die Angebote und Konditionen verschiedener Banken auf einen Blick. Sie müssen also nicht bei jeder Bank einzeln anfragen, das spart Zeit und Nerven.
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Egal ob Sie eine Hypothek für ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück brauchen: Über den Rechner finden Sie die passende Variante.
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Voraussetzungen für Hypothekarkredite
Vier Punkte entscheiden über Ihre Hypothek. Je besser Ihr Gesamtbild, desto leichter die Zusage und desto attraktiver die Konditionen.
Eigenkapital
Das Eigenkapital umfasst alle Ersparnisse, die in die Finanzierung fließen. In Österreich gelten als Richtwert mindestens 20 % der Finanzierungssumme.
Dazu zählen unter anderem Bargeld und Konto-Ersparnisse, Bausparguthaben, Lebensversicherungen, Aktien, Wertpapiere und Investmentfonds, private Darlehen, weitere Immobilien sowie bezahlte Baugrundstücke.
Einkommen
Als Richtwert dürfen die monatlichen Raten Ihr Nettohaushaltseinkommen höchstens zu 40 % belasten.
Beispiel: Bei 3.500 € Nettohaushaltseinkommen liegt die maximale Rate bei 1.400 € (40 % von 3.500 €).
Sicherheiten
Mit vereinbarten Sicherheiten sichert sich die Bank bei Zahlungsunfähigkeit finanziell ab.
Hypotheken werden hypothekarisch im Grundbuch besichert, die Bank wird mit einem Pfandrecht eingetragen und darf die Immobilie im Ernstfall versteigern, um die offene Hypothek zu decken.
Bonität
Die Bonität zeigt, ob Sie Ihren Kreditverpflichtungen langfristig und pünktlich nachkommen können. Daran misst die Bank, ob Sie eine Hypothek erhalten oder nicht.
Geprüft werden unter anderem Ihre Einkommens- und Ausgabensituation, Ihre Wohnverhältnisse und bisherige Zahlungsverpflichtungen.
Die Hypothekenzinsen
Sie entscheiden, ob Ihre Hypothek fix oder variabel verzinst wird. Beide Varianten haben ihren Preis: Sicherheit kostet etwas mehr, Flexibilität trägt ein Risiko.
Fixe Hypothekenzinsen
Beim Fixzins bleibt Ihr Zinssatz konstant, entweder über die gesamte Laufzeit oder für eine vereinbarte Fixzinsperiode.
Der Zins ist damit unabhängig von der Zinsentwicklung, Ihre monatliche Rate bleibt gleich. Für diese Planungssicherheit zahlen Sie meist einen etwas höheren Zins als bei der variablen Variante.
Variable Hypothekenzinsen
Variable Zinsen sind an einen Leitzins wie den EURIBOR gekoppelt. Bewegt sich der Leitzins, wird auch Ihr Hypothekenzins regelmäßig angepasst, er kann also sinken oder steigen.
Das macht die variable Verzinsung zur risikoreicheren Form. Dafür starten Sie bei Abschluss in der Regel mit einem niedrigeren Zins als beim Fixzins.
Kosten einer Hypothek
Die Eintragung der hypothekarischen Besicherung im Grundbuch ist nicht gratis. Beim zuständigen Bezirksgericht fallen standardmäßig 1,2 % des einzutragenden Kreditbetrags als Gebühr an.
Und das ist nur ein Posten: Bei Kauf und Finanzierung einer Immobilie kommen weitere Nebenkosten zusammen, die Sie früh einplanen sollten. Alle Details dazu lesen Sie im passenden Beitrag.
1,2 % Grundbuch-Eintragungsgebühr
Weitere Nebenkosten bei Kauf & Finanzierung
Hypothek in Österreich: kurz beantwortet
Gehört meine Immobilie der Bank, wenn ich eine Hypothek aufnehme?
Nein. Sie bleiben Eigentümer und Besitzer der Immobilie. Die Bank wird lediglich mit einem Pfandrecht im Grundbuch eingetragen und darf die Immobilie nur bei Zahlungsunfähigkeit versteigern, um die offene Hypothek zu decken.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Hypothek?
Als Richtwert gelten in Österreich mindestens 20 % der Finanzierungssumme. Zum Eigenkapital zählen unter anderem Bargeld, Bausparguthaben, Wertpapiere, Lebensversicherungen sowie bezahlte Grundstücke.
Soll ich fixe oder variable Zinsen wählen?
Fixe Zinsen bieten Planungssicherheit zu einem meist etwas höheren Zinssatz. Variable Zinsen orientieren sich am Leitzins, starten oft niedriger, können aber steigen. Welche Variante passt, hängt von Ihrer Situation und Ihrer Risikobereitschaft ab.
Was kostet die Eintragung der Hypothek im Grundbuch?
Standardmäßig fallen 1,2 % des einzutragenden Kreditbetrags als Gebühr beim zuständigen Bezirksgericht an. Dazu kommen weitere Nebenkosten von Kauf und Finanzierung.
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